Vize Emlak Yönetimi ve Pazarlaması Vize Ders Özeti

EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Ünite 1

Emlak ve Emlak Sektörü

Türkçe’de sıklıkla gayrimenkul kavramı yerine de kullanılan emlak kavramı, ev, işyeri, arsa, tarla,

bağ, bahçe gibi taşınmazların ortak adıdır. Gayrimenkul kavramı ise emlak kavramını da içine alan daha genel bir kavramdır.

Emlak kavramı, emlak ürünlerinin özelliğine bağlı olarak, üç farklı biçimde açıklanabilir. Buna göre; 1-1-emlak fiziksel bir varlıktır ve dokunulabilir ve görülebilir.

2-Emlak yasal bir varlıktır, emlak sahipliği bir takım yasal hakları da beraberinde getirir.

3-Emlak ekonomik nbir değer sunar, emlak ürünleri bir yatırım ve tasarruf aracıdır.



Emlak sektörü üzerinde etkili olan diğer değişkenler;

• Nüfus ve demografik unsurlar
• Devlet tarafından yürütülen merkezi ve yerel konut geliştirme stratejileri,
• Finansman yöntemleri,
• Kentleşme oranının artması,
• Şehir planlarının oluşturulması,
• Konut maliyetlerinin artışı,
• Hane halkı sayısındaki artışlar,
• Kentsel dönüşüm projeleri,
• Emlak satış fiyatları

TEMEL EMLAKÇILIK BİLGİLERİ



Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar,

emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler

bütünü olarak ifade edilmektedir.



Gayrimenkul, (taşınmaz mal ) fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.



Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu); Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir.



Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak

tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik

olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.



Emlak finansmanı; temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin

olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır.



Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları

içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır.



Emlak Pazarlaması; Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlakbpazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir.



Emlak Aracıları; Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır.



Arazi ve Mülkiyet ; Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir. Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.



Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır.

Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.



Emlak Ürünlerinin Özellikleri

1• Fiziksel olma özelliği ; emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır

2• Yasal olma özelliği ; emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının

gerçekleştirilmesini ifade etmektedir.

3• Ekonomik bir değer sunma özelliği ; emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir



EMLAK SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYEN UNSURLAR



Piyasa Değeri

Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından

tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve

satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, piyasada oluşacak arz ve talep dengesine göre emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir.



Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:

• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları

• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması

• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması

• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi

• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi

• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması

• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması



Kullanım Değeri

Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir.bKullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır.



Yatırım Değeri

Yatırım değeri emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere

Odaklanmaktadır ve yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlağın yatırım değerinin hesaplanabilmesi, emlağınnpazarlanabilmesi açısından önem taşır.



İşletme Değeri

Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.



Vergi Değeri

Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.



EMLAK VE EMLAK SEKTÖRÜNDE TEMEL İLKELER



Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır.

Emlak sektörü ilkeleri;

• fayda yaratmak,
• kıtlık teorisi,
• istek yaratmak
• satın alma gücü etkisi

Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.



Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir. Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.



İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir

zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir.



Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın

temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik,

coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel

yaklaşımlardır.



EMLAK SEKTÖRÜNDE TEMEL DEĞİŞKENLER

• sosyal unsurlar,
• ekonomik unsurlar,
• hukuki (yasal) unsurlar,
• çevresel unsurlar,

Emlak sektörünün temel değişkenleri, emlak pazarında arz ve talep dengeleri üzerinde etkilidir.



Sosyal unsurlar olarak nüfus bilgileri, emlak sektöründe talebi belirleyen en önemli

unsurdur. Bu açıdan, nüfus ile ilgili her bilgiye ulaşılması talep tahmini açısından önem arz etmektedir.

Emlak talebini etkileyen sosyal unsurlar; emlak ürünlerini talep eden nüfusun yaşı, cinsiyeti, aile yapısı, mesleği, eğitim düzeyi olarak sıralanabilir. Bu sosyal unsurlar, talep yaratma açısından önemlidir.



Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkiler. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir.



Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar;

• Aktif olarak çalışan işgücü

• Ücret aralıkları

• Ekonomik istikrar ve düzen

• Toplumun ekonomik gücü

• Genel fiyat seviyeleri

• Kredilendirme fırsatları

• Varolan ve yapılan emlak stokları

• Emlak projelerinin sayısı

• Emlak ürünlerinde doluluk oranları

• Mevcut fiyatlar

• Genel inşaat giderleri.



Hukuki unsurlar ise emlak ve emlak sektörünü etkileyen talep tahmin yöntemlerinden biri olarak

adlandırılır. Bu boyutta hükümetin ve devletin emlak sektörü ile ilgili olarak alacağı kararlar ve kabul

edilen kanunlar, emlak sektörünü doğrudan etkilemektedir. Yasal düzenlemelere bağlı olarak emlak

ürünlerinin fiyatları artabilir veya azalabilir. Bu uygulamalara örnek olarak kiraların taban ve tavan

fiyatını belirleyen uygulamalar, vergi muafiyetleri vb. unsurlar verilebilir.



Çevresel unsurlar, emlak ve emlak ürünlerinin değerini doğrudan etkileyen ulaşım yolları, ana

cazibe merkezlerine yakınlık, doğal toprak yapısı, sıcaklık, nem, gürültü gibi unsurlar önem arz etmektedir.



EMLAK ÇEŞİTLERİ

• Konutlar
• Ticari amaçlı emlaklar
• Endüstriyel amaçlı emlaklar
• Tarıma yönelik emlaklar
• Özel amaç teşkil eden emlaklar

Endüstriyel emlaklarda üretim gerçekleştirilirken, ticari emlaklarda satış faaliyeti gerçekleştirilir.



Özel amaç teşkil eden emlaklar; okullar, golf merkezleri, ibadethaneler, mesleki kurs yerleri gibi özel

amaçlara hitap eden emlakların bütünüdür.



EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ

Emlak sektörü diğer sektörlerden en çok etkilenen sektör olmakla birlikte, hem mikro hem de makro

çevredeki unsurlar ile gelişmekte ve değişime uğramaktadır.

• Emlak Sektöründe Makro Çevre Unsurları;

Emlak sektörünün gelişimini etkileyen makro düzeydeki değişkenler;

• Arz talep dengesi,

• Ekonomik dalgalanmalar,

• Yasal düzenlemeler,

• Teknolojik gelişmeler,

• Krizler,

• Kur farklılıkları.



Emlak sektöründe yer alan ürünler, satın alma kararı olarak riskli ürünler olarak nitelendirilirler. Bu nedenle bu ürünlerin talebi, ekonomik krizlerden önemli ölçüde etkilenir.



Emlak sektöründe yaşanan dalgalanmalar; dönemsel dalgalanmalar, konjonktürel dalgalanmalar, uzun

vadeli dalgalanmalar ve tesadüfi dalgalanmalar olmak üzere dört başlık altında incelenmektedir:



Dönemsel dalgalanmalar: Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya

çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri göstermektedir. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir.



Konjonktürel dalgalanmalar: Konjonktür, ekonomideki büyüme ve daralma dönemlerinin

dönüşümlü olarak yaşanmasıdır. Emlak sektöründe de, genel ekonomik duruma bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanmaktadır. Ekonomide genişleme, durgunluk, daralma ve canlanma biçiminde meydana gelen döngüler söz konusudur.



Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin

yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir.



Tesadüfi dalgalanmalar: Tesadüfi dalgalanmaları, yasal düzenlemeler, savaş, deprem, sel gibi doğal

afetler, politik istikrarsızlıklar gibi durumlar yaratmaktadır. Örneğin, son dönemdeki sigara yasağı ile

ilgili yapılan yasal düzenlemeler ile restaurant ve kafe tercihlerinde, özellikle açık alanı olan ve bahçesi

bulunan araziler tercih edilmektedir.



Emlak bilgi sistemi; emlağın bulunduğu bölge içindeki mekâna ilişkin imar, tapu, kadastro, planlama,

ulaşım, altyapı vb. verilerin, doğal ve yapay kaynakların, nüfus, iklim, istatistik ve ekonomik bilgilerin

sistematik bir teknikle bilgisayar ortamında depolandığı, işlendiği, analiz edildiği, sunulduğu ve bunun

sonucuna göre karar verilerek uygulandığı bir sistemdir. Emlak bilgi sistemi sayesinde; faaliyetler, daha hızlı, daha nitelikli ve daha az emekle yürütülebilir. Fiyat analizi ve ekspertiz işlemlerinde periyodik olarak güncelleme, karşılaştırma ve kontrol imkanı sağlanabilir. Bu sistem ile tüketici, ihtiyaç ve beklentilerini karşılayacak en uygun emlağı bulabilir. İşletmeler, hizmet sunumu ve işlemlerde aksayan durumları kolaylıkla tespit etme imkanına sahip olabilirler.

• Emlak Sektöründe Mikro Çevre Unsurları

• Finansal kapasite,

• İnsan kaynakları,

• Pazarlama bileşenleri gibi kaynakları kapsamaktadır.



Emlak sektöründe yer alan işletmelerin, mikro düzeyde kendi kontrollerinde bulundurdukları çevresel unsurlar pazar üzerinde etkili olmaktadır.



DÜNYADA EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ

Emlak sektörü insanların barınma ihtiyacından doğmuştur.

Kentsel planlamanın önem kazanması ile birlikte, konutların değişim sürecine girmesi, 1933 yılında

modern mimarlığın kurucu isimlerinden mimar Le Corbusier tarafından kaleme alınan Atina Antlaşması

ile gerçekleşmiştir. Kent planlaması, kentin yapısını güzelleştirmek, yaşanılabilirliğini arttırmak, insanlar arası sosyal iletişimi sağlamaktır. Bu noktada önemli olan, konutun sadece bir ürün olarak görülmemesi; sosyal statü, sosyal iletişim, güvenlik, ulaşım kolaylığını sağlamış olmasıdır.



Ekonomideki değişikliklerin Dünya emlak sektöründe yaptığı değişimlar;

• 
  
• 
  
• 
  
  Emlak sektöründe, emlak sıkıntısının yaşandığı, 21. yüzyılın başlarında, emlağın yapısını, sadece fiziksel bir öğe olarak değil;
  • kişisel/kurumsal kullanım alanları,
  • güvenlik,
  • yapısal sağlamlık,
  • ısıtma-havalandırma,
  • temel altyapı,
  • çevresel kalite gibi faktörlerin oluşturduğu bir bütün olarak değerlendirmek gerekmektedir.
  
  Amerika’da yaşanan ipotekli konut kredisi (mortgage) piyasalarındaki karışıklık, tüm dünya
  piyasalarını etkilemiştir. Temel sorun, geliri fazla olmayan bireylere verilen kredilerdir.
  TÜRKİYE’DE EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ VE PİYASAYI YÖNLENDİREN ETKENLER
  
  Emlak sektöründeki gelişmeler, ekonomik ve politik gelişmelerle doğrudan ilgilidir.
  
  Türkiye’de Emlak Sektörünün Dönemsel Gelişimi
  1923-1945 Dönemi
  • Türkiye’de emlak sektörünün temelleri 1. Dünya Savaşına dayanır.
  • Kurtuluş Savaşı sonrası bir çok kent yeniden inş aedilmeye başlandı. İskan ve İmar Vekaleti” kurulmuştur.
  • Ankara’nın başkent olmasıyla birlikte, bu şehir bürokrat ve memurların ana yerleşim yeri olarak
  görülmeye başlanmıştır. Bu durum da Ankara’nın emlak ihtiyacını artırmıştır. Sektördeki
  gelişmeler hukuksal yapıyı da etkilemiştir. 1925 yılında çıkarılan yasaya göre, memurlara avans
  verilerek yeni şehirde yüz doksan sekiz konut üretme imkanı sunulmuştur.
  
  1940-1945 yılları arası yaşanan savaş, Türkiye’nin ekonomisini önemli oranda etkilemiştir. Savaş
  dolayısı ile nüfusun büyük kısmı askere alınmış ve bu durum emlak sektöründeki çalışmaları ve
  yatırımları duraksatmıştır. Bu dönemin en önemli hukuksal gelişimi “Milli Korunma Kanunu” ve “Varlık
  Vergisi”nin çıkmasıdır.
  
  1946-1952 Dönemi
  1946-1952 dönemi; çok partili sisteme geçiş, Dünya Bankası ve IMF’e üyelik, Marshall Yardımları ve
  Truman Doktrini ile dışa açık büyüme dönemidir. Bu dönemde kentlere göç başlamıştır.
  1948 yılında yürürlüğe giren “Bina Yapımını Teşvik Yasası”, belediyelere, kentsel gelişmeyi
  yönlendirmek üzere arsa üretme yetkisi vermiştir. 1950’li yıllarda artan göçler, emlak sektörünü
  etkilemiş ve niteliksiz konutlar çarpık kentleşmeyi artırmıştır.
  
  1953-1960 Dönemi
  1950’li yıllarda sanayinin gelişmesi ve tarımdaki sorun ve gerilemeler, kentlere göçü ve dolayısı ile
  kentleşmeyi artırmıştır. Kentleşmenin artması özellikle barınma amaçlı konut ihtiyacının artmasına yol
  açmıştır.
  1950 yılında Türkiye Sınai Kalkınma Bankası, 1950-1960 yılları arasında da 20 özel ve 3 kamu
  bankası faaliyete geçmiştir. Bankaların artması özel sektör girişimciliğini de arttırmıştır. 1954 yılında
  “Yabancı Sermayeyi Teşvik” yasasının çıkarılması ile birçok sektörde yeniden yapılanma meydana
  gelmiştir. 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı kurulmuştur.
  
  1961-1980 Dönemi
  1961 yılında konut sektörü için belirli önlemler alınmıştır:
  • Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir.
  • Emlak Bankası’nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini
  azaltmıştır.
  • 1969 yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü
  kurulmuştur.
  • 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün
  azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır.
  
  1980 Sonrası Dönem
  1987 yılı itibari ile, emlak sektörü 4,5 yıllık durgunluk dönemine girmiştir. Bu durgunluğun nedeni
  toplu konut kredilerinin kesintiye uğraması, borsa, döviz ve repo getirilerinin yükselmesidir.
  1983-84 yıllarında Gecekonduların yasallaştırılmış, Gecekondu sahiplerine kendi arazileri üzerinde 4 kata kadar bina yapma olanağı sağlanmıştır.
  1979-1983 Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı, 24 Ocak Kararları,
  1979 ve 1980’de büyüme hızının negatif değerler alması, Enflasyonun 1980’de (TEFE) %107,2 olarak gerçekleşmesi, Petrol fiyatlarının hızlı yükselişi, Yatırımları ertelemiş ve bu da üretimi daraltarak emlak sektörünü doğrudan olumsuz yönde etkilemiştir.
  
  1990 yılı itibari ile Türkiye’de ekonomik-politik ve coğrafi (doğal afetler) unsurlar daha da
  farklılaşmaya başlamıştır:
  
  • 1990-1994 yılları arasında izlenen politika, gelir dağılımını iyileştirerek, işsizliği, bölgesel ve
  yöresel gelişmişlik farklılıklarını dengeleme amaçlıdır.
  • 1996-2000 yılları arası Asya ve Rusya krizleri Türkiye’yi olumsuz etkilemiştir.
  • 1999 yılında yaşanan deprem, emlak sektöründe bir dönüm noktası olmuştur.
  • Depremle beraber emlak sektöründe konutlara yönelik iyileştirmeler yapılmaya başlanmıştır. Bu
  dönemle kentsel dönüşüm ön plana çıkarak, birçok emlak işletmesine/yöneticisine/çalışanına
  kazanç sağlayacak yeni bir iş alanı yaratılmıştır.
  • 2005 yılında emlak talebinde artış gözlenmiştir. İnşaat sektöründe üretimler artmıştır. Üretimler
  sadece konut olarak değil, daha büyük ölçekli yatırımları beraberinde getirmiştir (Alışveriş
  Merkezlerinin artması gibi).
  • Emlak sektöründeki gelişmeler, yabancı yatırımları Türkiye’ye çekerek rekabeti arttırmış ve
  markalaşmayı ön plana çıkarmıştır.
  • Son dönemlere bakıldığında ise ekonomide durgunluk söz konusudur. Bu durgunluk hızlanan
  emlak sektörünü yavaşlatmaya başlamıştır. Emlak sektöründeki faiz oranları artarak konut
  kredisi kullanımı azalmıştır. Bu sebeple konut satışlarında düşüş görülmektedir.
  Genel olarak 2010 yılı sonrası değerlendirildiğinde,
  • Ticari gayrimenkul sektöründe, konut sektörüne göre yavaşlama daha sınırlıdır.
  • Perakende pazardaki ve iktisadi faaliyetlerdeki yavaşlamaya rağmen AVM ve ofis pazarında
  mevcut yatırımlar sürmektedir.
  • Otel piyasası da yüksek doluluk oranları ve artan talep ile birlikte, ticari gayrimenkuller içinde
  en gözde pazar olmayı sürdürmektedir.
  
  Türkiye’de emlak sektöründe piyasayı yönlendiren ya da etkileyen çeşitli etkenler bulunmaktadır. Bu
  etkenler şu şekilde sıralanabilir:
  • Nüfus artışı
  • Göçler
  • Doğal afetler
  • Mevcut konutların yenilenme ihtiyacı
  • Perakende piyasasındaki gelişmeler ve buna bağlı olarak ortaya çıkan modern perakende işletme
  binalarına duyulan ihtiyaç
  • Çok uluslu ve büyüyen ulusal şirketlerin saysındaki artışa bağlı olarak ofis gereksiniminin
  artması
  • Türkiye’nin coğrafi konumundan dolayı, gelişen lojistik sektörü ve bundan dolayı artan inşaat
  ihtiyacı.
  
  Türkiye’de emlak sektöründe yer alan üreticiler üç başlık altında toplanabilir. Bunlar:
  • Özel sektör,
  • Kamu sektörü,
  • Konut yapı kooperatifleridir.
  
  Türkiye’de emlak sektöründe hangi üreticiler yer alır. Bunlardan
  hangisi en yüksek paya sahiptir?
  Özel sektör kapsamında, toplu konut üreticileri ve bireysel konut üreticileri yer almaktadır. Türkiye’de konut üretiminde en büyük pay özel sektöründür. Kamu sektöründe ise son yıllarda TOKİ,KİPTAŞ vs. rol almaktadır. Kamu sektörünün amacı, konut ihtiyacını karşılayabilmek için bir alternatif sunmaktır. Ekonomik ve sosyal kalkınmada önemli bir role sahip olan kooperatifler ise hem yatırımcı hem de müşteri açısından emlak sektöründe önemli bir yere sahiptir. Kooperatifler özel sektörden sonra Türkiye’de konut üretiminde ikinci sırada yer almaktadır. Ancak son yıllardaKonutüretimindeki
  paylarında azalma görülmektedir. Bu nedenle kooperatifler, alternatif modeller geliştirerek sektördeki
  varlıklarının devamlılığını sağlamaya çalışmaktadırlar. Son yıllarda geliştirilen bu modellerden biri, özel
  sektör tarafından üretilen konutlara toplu pazarlık yöntemi ile talep yaratan “talep örgütlenmesi modeli”
  dir.
  
  
  Ünite 2
  
  Emlağın ve Emlak Pazarının Özellikleri
  
  EMLAĞIN ÖZELLİKLERİ
  
  • Fiziksel özellik
  • Ekonomik özellik
• Emlağın Fiziksel Özellikleri
  
  Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir.
  
  Bunlar;
  
  • sabitlik,
  • benzersizlik
  • dayanıklılıktır.
• Sabitlik ;Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özellik, emlağın sabit ve taşınmaz olmasıdır. Diğer pek çok mal için, ulusal bir pazar söz konusuyken emlak pazarları yereldir. Ancak bazı mülkler için kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak pazar; yerel, ulusal ya da uluslararası olabilmektedir. Emlağın sabit bir yere sahip olması nedeniyle, emlağın değerinin belirlenmesinde, diğer mallar için geçerli olmayan bir takım hizmetler söz konusu olmaktadır. Söz konusu bu hizmetler; imarla ilgili yasal uygulamalar ve elektrik, kanalizasyon, su gibi kamu hizmetlerin varlığı olarak sayılabilir.
  
  
  
  Benzersizlik (Heterojenlik); Emlak ise standart bir mal değildir ve;
  
  Belirli bir pazar alanındaki yerine, konumuna,
  
  Arazinin büyüklüğüne ve üzerinde yapılanlara,
  
  Emlağın alışveriş merkezi, okul, cadde, deniz vb. faktörlere yakınlığına,
  
  Fiyatına,
  
  Kiralama özelliğine,
  
  Havalandırma, güvenlik, havuz, asansör, spor alanları, bahçe gibi özelliklere sahip olmasına göre
  
  farklılık gösterir.
  
  Emlağın benzersiz yani heterojen olma özelliği, kaynakların verimli bir şekilde dağıtımını sağlayan
  
  tam rekabet piyasası koşullarının bu pazarda bulunmadığını da göstermektedir. Tam rekabet piyasasında mal ve hizmetler, homojen olup benzer kalitededir. Alıcılar ve satıcılar pazar ve pazarın özellikleri, pazardaki katılımcıların davranışları, ürünün kalitesi, ikamesi vb. hakkında bilgilidirler ve pazarla ilgili ihtiyaç duydukları bilgiyi elde edebilirler. Emlak pazarında ise emlağın heterojenliği nedeniyle alıcı ve satıcıların emlak alımı ya da satımı ile ilgili bilgiyi sağlamaları o kadar kolay değildir. Bu nedenle; emlak danışmanı, emlak acentesı gibi uzmanlara ihtiyaç bulunmaktadır.
  
  
  
  Dayanıklılık ; Emlağın üçüncü fiziksel özelliği, dayanıklı ve uzun ömürlü olmasıdır. Emlağın fiziksel varlığı ve aynı zamanda mülkiyet ve yatırım hakkı ortadan kaldırılamaz.
  
  
  
  Emlağın Ekonomik Özellikleri
  
  
  
  Kıt Olma ; Bir ülkede toprak kıt bir faktör olmayabilir, ancak belli bir zamanda ve belli bir yerde ve belli bir amaç için kullanılmak istenen toprak, oldukça kıt olabilir. Bir bölgede emlak arzını, istenilen oranda arttırmak her zaman mümkün değildir. Her emlak benzersiz olduğu için, belirli arsa ve araziler belli bir projenin veya yatırımın ihtiyaçlarına cevap verecek niteliğe sahip olabilir.
  
  
  
  Ekonomik Ömrünün Uzun Olması ;
  
  
  
  Yatırım Getirisinin Uzun Dönemli Olması
  
  
  
  Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık ; Emlağın yerinin sabit olma özelliği, diğer bir ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açar. Emlağın kullanımı kamu hizmetlerinin sağlanmasına, yakın mesafedeki komşu arazilere ve yakın bölgelerdeki ekonomik canlılığa çok bağlıdır. Uygun kamu hizmetleri sağlanmadıkça ve etrafındaki arazi uygun bir biçimde kullanılmadıkça bir araziyi kullanmak zorlaşır. Örneğin, konut amaçlı emlakların kullanımında kanalizasyon, şebeke suyu gibi hizmetlerin yanı sıra eğitim, sağlık, güvenlik, itfaiye gibi çeşitli hizmetler gerekir. Bu hizmetlerin olmadığı arazileri konut, işyeri vb. amaçlı kullanım için geliştirmek mümkün değildir.
  
  Emlağın kullanımı, kamusal yatırımlardan ve emlağın çevresindeki alanın ekonomik canlılığından etkilenmektedir.
  
  
  
  Hem Yatırım Hem de Tüketim Malı Olma ; Emlak hem gelir elde etme, hem de kullanım yani tüketim amaçlı satın alınabilen bir üründür. Örneğin oturma amaçlı bir ev satın alan insanlar, bu evi aynı zamanda bir yatırım aracı olarak da görebilirler. Yatırım amacıyla emlak alan kişiler, emlağı kiraya vererek düzenli bir kira geliri elde edebilir ya da uygun pazar şartlarını bekleyerek elde etmek istediği gelir düzeyinde emlağı elden çıkarabilir.
  
  
  
  İşlem Hacminin Büyüklüğü ; Bir emlak satın almak büyük harcamalar gerektirir, birçok ticari işleme göre daha maliyetlidir.
  
  
  
  Uzun Üretim Süreci Gerektirmesi ;
  
  
  
  EMLAK PAZARI, ÖZELLİKLERİ VE EMLAK PAZARINI ETKİLEYEN EKONOMİK ORTAM
  
  
  
  Emlak pazarının özelikleri;
  
  1* emlak pazarının yerelliği,
  
  2* arz talep uyumsuzluğu,
  
  3* devlet müdahaleleri,
  
  4* insanların emlağı nasıl algıladıkları
  
  5* emlaktan beklentileri
  
  
  
  • Emlak Pazarları Genellikle Yereldir
• Emlağın benzersiz özelliklerinden biri, sabit konumudur. Sabit ve hareketsiz olması sebebiyle, arzı
  
  talebin yüksek olduğu yerlere kaydırmak olanaklı değildir.
  
  
  
  • Arz Talep Uyumunun Güçlüğü
• Emlak bir tüketim malı olmakla birlikte, sabit bir varlık olması sebebiyle diğer tüketim malları gibi büyük
  
  miktarlarda ve seri bir şekilde üretilemez. Arz süresinin uzun olması arz talep uyumunu bozar.
  
  
  
  • Devlet Müdahalesi
• Emlak pazarlarında devlet önemli bir faktördür. Çünkü vergilendirme, teşvikler, emlak kullanımı ve
  
  kullanım hakkının transferini yöneten yasal düzenlemeler ve finansal pazarlara dair hükümet
  
  düzenlemeleriyle devlet, emlak pazarına müdahale edebilmektedir.
  
  
  
  • Ticari İşlemler
• Emlak pazarında hukuki işlemler, anlaşmaların nitelikleri emlak alım ve satımındaki ticari işlemleri
  
  önemli hale getirmektedir. Bu işlemler kapsamlıdır ve uzmanlık gerektirir. Bu durum da emlak pazarında, profesyonel olmayan aracısız satışlarda ciddi sorunlar ortaya çıkarabilir.
  
  
  
  • Katılımcıların Bilgi Düzeylerinin Farklılıkları
• Diğer yatırım araçları pazarlarıyla karşılaştırıldığında, emlak pazarındaki katılımcılar arasında bilgi
  
  açısından farklılıkların olduğu görülür. Emlak pazarlarında bilgi kraldır ve yatırımcının kendi başına
  
  göremeyeceği kâr fırsatlarını görmesini sağlar. Dolayısıyla bu durum özel bir bilgiye, uzmanlığa ya da
  
  kaynaklara sahip olanların, daha fazla kâr elde etmesi anlamına gelmektedir.
  
  
  
  • Emlak Pazarındaki Algılamalar ve Beklentiler
• Emlak yalnızca bir yatırım aracı değildir. Aynı zamanda bir yatırım ve teminat aracı olup sahibi için güvence yaratır.
  
  
  
  
  
  
  
  Emlak piyasasının karekteristik özellikleri;
  
  
  
  
  
  Emlak Pazarını Etkileyen Ekonomik Ortam
  
  Pazar, çok genel bir tanımla alıcı ile satıcının karşılaştığı yerdir. Pazar; karşılanacak istek ve ihtiyacı olan harcayacak geliri bulunan ve harcama isteği olan kişiler ya da örgütlerden oluşur. Emlak pazarı ise, emlak sahipleriyle alıcıların ya da kiracıların bir araya geldiği pazarlardır.
  
  Emlak pazarları da diğer pazarlarda olduğu gibi arz ve talep kurallarına göre işler. Arz; bir işletmenin
  
  değişik fiyat düzeylerinde bir maldan üretip satmaya hazır olduğu miktarı ifade eder. Pazarda arz ve talep
  
  miktarı eşitse bir denge fiyatı oluşur. Talebin fazla olması fiyatları yükseltirken arz fazlası ise fiyatların
  
  düşmesine neden olur. Başka bir ifadeyle, belli bir fiyattan arz edilen miktar, aynı fiyattan talep edilen
  
  miktarı aşarsa arz fazlası ortaya çıkar ve bu fiyat seviyesinin düşmesine neden olmaktadır. Yine belli bir fiyattan talep edilen mal miktarının, arz edilen mal miktarını aşması durumunda ortaya talep fazlası
  
  çıkmakta ve bu da fiyat seviyesinin yükselmesine neden olmaktadır.
  
  
  
  Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar, ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.
  
  
  
  Emlak pazarında, genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur.
  
  
  
  Bu aşamalar;
  
  1. İyileşme aşaması
  
  2. Arz aşaması
  
  3. Devrilme aşaması
  
  4. Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Emlak Piyasa Döngüsü
  
  
  
  Genel ekonominin uzun dönemli dalgalanmaları genellikle 50 yıl ya da daha uzun bir dönemde
  
  ortaya çıkar. Emlak sektöründeki uzun dönemli hareketler ise, genelde emlak faaliyetlerinin yerel olması, düzenli olmayan aralıklarla gerçekleştirilmesi sebebiyle 5-10 yıl gibi daha kısa sürelidir.
  
  
  
  Tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik
  
  istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur. Örneğin; emlak finansmanı ile ilgili getirilen yeni düzenlemeler, vergilerin değiştirilmesi, yaşanan deprem, sel felaketleri emlak sektörünü etkileyen faktörlerdir.
  
  
  
  KONUT AMAÇLI EMLAK PAZARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLER
  
  Konut, talep açısından barınma gereksinimini doğrudan karşılayan dayanıklı tüketim malıdır. Gerek tüketim gerekse üretim malı olarak konutun piyasadaki diğer mallardan farklı olan özellikleri vardır. Bir tüketim malı olan konut için, uzun inşa süresi söz konusudur. Konut yapımına karar verilmesiyle konut yapımının tamamlanması arasında bir zamana ihtiyaç duyulmaktadır. Ayrıca konut üretiminde enflasyon, faiz oranları, konut kredilerinin vadeleri, arsa maliyetleri, finansman gereksinimi, yapı teknolojisi gibi faktörlerin yanı sıra hane halklarının ihtiyaçları, kaynakları ve konuta olan farklı talepleri, konut üretim ve arzını etkilemekte ve dalgalanmalar meydana gelmektedir.
  
  
  
  Konut talebi; birçok faktörden etkilenmekte ve konut üretiminin şekillenmesinde rol oynamaktadır.
  
  Bu nedenle toplumun ekonomik, politik, kültürel yapılarına ve hane halkının farklılaşan konut taleplerine göre konut üretmek ve arz etmek gerekmektedir. Konut üretiminde; toplumun ekonomik, politik, kültürel yapıları ve hane halkının farklılaşan konut talepleri dikkate alınmalıdır.
  
  
  
  Konut Talebini Etkileyen Faktörler
  
  
  
  Konut talebini etkileyen temel faktörler;
  
  • nüfus artışı,
  • hane halkınındemografik yapısındaki değişmeler,
  • hane halkının gelirindeki değişmeler
  • göç olgusu
• olarak sıralanabilir.
  
  
  
  Nüfus artışına paralel olarak, konut ihtiyacı da artmaktadır.
  
  
  
  Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler
  
  Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme boranı, boşanma oranı gibi demografik değişiklikler konut talebini etkilemektedir. Ailedeki çocuklar büyüyüp çalışma hayatına katıldıkça, aileler daha büyük konutlara ihtiyaç duyabilmekte ya da çocukların ayrı evde yaşamak istemeleri nedeniyle konut kararlarını etkilemektedir. Ayrıca nüfusun yaş dağılımı da konut talebini etkilemektedir. Çoğunluğu yaşlı ya da çoğunluğu genç olan nüfusta, küçük konutlara talep daha fazla olmaktadır. Toplumdaki boşanma oranının yüksekliği ya da belli bir yaşa gelmiş genç bireylerin aileden ayrı evde yaşama isteği, konuta olan talebi artırmaktadır. Benzer şekilde evlenme oranındaki artış, kişilerin konut talebini artırır. Emekli olmuş, çocukları evden ayrılmış bir aile, yaşam biçimindeki değişiklikten ötürü daha küçük konuta ihtiyaç duyarak yeni konut talep edebilir. Konut piyasasının geleceği ve bu konuda üretilecek politikalar açısından bir diğer önemli konu ise kadınların işgücüne katılım oranlarıdır. Bu rakamlardaki artış, ülkedeki üretkenliği arttırdığı gibi, hane halkı büyüklüklerinde küçülmeyi ve konut tipolojilerinde farklılaşmayı gerektirmektedir.
  
  
  
  Hane Halkının Gelirindeki Değişmeler
  
  İster satın alınsın isterse kiralansın konut için harcanabilecek miktar, gelirle yakından ilişkilidir. İş
  
  imkânlarının kısıtlı ve ücretlerin düşük olduğu ekonomik ortamlarda, konuta olan talep de düşük
  
  olmaktadır. Özellikle ülkemiz gibi gelir dağılımının dengesiz olduğu ülkelerde, konut ihtiyacının fiili
  
  talebe dönüşmesi zor olmaktadır. Gelir artışı bireyleri daha kaliteli ve konforlu bir ev arayışına iterken
  
  tam tersi durum ise, daha az özelliklere sahip daha ucuz konut talebini doğurmaktadır.
  
  
  
  Sanayileşme süreciyle kentsel gelişim hızlanmış ve bu gelişim köyden kente göç olgusunu arttırmıştır.
  
  Göç olayının bir sonucu olarak hane halkının kentlerde yaşamaya başlaması, konut talebini de
  
  artırmaktadır. Ayrıca bu talep, şehir merkezi dışında yeni yerleşim yerlerinin oluşmasına da yol
  
  açmaktadır. Kırsal alandan kentsel alana doğru gerçekleşen yoğun nüfus akımı, buna hazırlıksız olan
  
  kentlerde gecekondular, çarpık kentleşme gibi soruları da ortaya çıkarmaktadır.
  
  
  
  EMLAĞIN EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMI KAVRAMI
  
  
  
  En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir
  
  arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki
  
  emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini
  
  büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım; pazar talepleri ve finansal
  
  fizibiliteyle, emlağın fiziksel, yasal, mimari ve lokasyon özellikleriyle bağlantılıdır. En yüksek ve en iyi
  
  kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla en yüksek ve en iyi kullanım ekonomik bir incelemedir, finansal bir analizdir. En yüksek ve en iyi kullanım analiziyle, söz konusu emlağı etkileyen piyasa güçleri analiz edilir ve nihai değerin dayanacağı kullanım ya da kullanımlar tanımlanır. Böylece, emlak için hangi kullanımın daha uygun olduğu ortaya çıkarılır.
  
  
  
  Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir.
  
  
  
  Ekonomik ve demografik koşulların değişmesiyle beraber, emlağın kullanım amaçları değişebilir.
  
  Bazen emlak mevcut bina yıkılmadan ya da yeni inşaat yapılmadan yeni bir kullanım için uyarlanabilir.
  
  Emlağın yeni bir kullanım amacına uyarlanması, orijinal yapım amacından daha farklı ve çağdaş bir
  
  kullanıma dönüştürülmesidir. T. C Denizcilik işletmeleri için kuru yük deposu olarak inşa edilen antrepo
  
  binasının, İstanbul Modern adında müzeye dönüştürülmesi, Kasımpaşa’da bulunan Tekel’e ait Tuz
  
  Ambarı binasının Medina Turgul DDB reklam şirketi tarafından kiralanarak restore edilmesi ve binanın
  
  reklam ajansı olarak hizmet vermesi, emlağın uyarlanmış kullanımına örnek verilebilir.
  
  
  
  Ünite 3
  
  Emlak Pazarlamasının İlkeleri
  
  PAZARLAMA VE EMLAK PAZARLAMASI KAVRAMLARI
  
  Satış ve pazarlama kavramları aynı anlama gelmemektedir. Pazarlama kavramı, satışı da kapsamına alan daha genel bir kavramdır ve müşterinin istediği ürünün tasarlanması ile başlar ve satış sonrası hizmetlerle devam eder.
  
  Pazarlama, üretim öncesinde araştırmayla başlayan daha
  
  sonra bu araştırmalar neticesinde tüketicilerin istek ve ihtiyaçlarına uygun mal ve hizmetlerin üretilmesi, bfiyatlandırılması, tutundurulması ve dağıtılması eylemlerini kapsayan bir süreçtir. Bu süreç satış sonrası hizmetlerle de devam etmektedir.
  
  Sosyal pazarlama anlayışı, tüketici ihtiyaçlarını karşılamak suretiyle işletme amaçlarını gerçekleştirmeyi esas alan bir anlayıştır.
  
  
  
  Yaşanan bu değişimlerle beraber pazarlamanın kapsamı da genişlemiştir. Günümüzde sadece fiziksel
  
  mallar ve hizmetler değil aynı zamanda; örgütler, kişiler, yerler (mekân), deneyimler de pazarlanır
  
  olmuştur. Bu sınıflama içerisinde yer alan yer (mekân) pazarlaması; yerlere karşı tutum veya davranışlar yaratmak, var olanları sürdürmek ya da değiştirmek amacı ile yürütülen faaliyetleri kapsamına almaktadır ve burada belirtilen yerler; bir ülke, bir bölge, bir arazi olabileceği gibi bir yapı da olabilir.
  
  
  
  Emlak pazarlaması, bir emlakçının amaçlarını gerçekleştirmek üzere emlak alım, satım ve/veya kiraya verilmesi konusunda müşterilerinin istek ve ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olarak sunduğu hizmetler olarak tanımlanabilir.
  
  
  
  Emlak pazarında satış işlemlerinde mülkiyet devri, diğer tüketim ürünlerinden farklıdır, sadece malın bedelini ödemekle bitmez, aynı zamanda yasal birtakım işlemlerin yapılmasını da gerekli kılar.
  
  
  
  EMLAK PAZARLAMASINDA PAZARLAMA ARAŞTIRMASI VE ÖNEMİ
  
  
  
  Pazarlama araştırması, yöneticinin karşılaştığı problemler karşısında karar vermeye yardımcı olacak
  
  ve belirsizlikleri nispeten azaltacak bilgiyi toplama, işleme ve analiz etme sürecidir. Tüketici
  
  istek ve ihtiyaçlarının neler olduğunun saptanması ise pazarlama araştırmaları ile mümkündür.
  
  Emlak sektöründe yer alan firmalar, pazarlama araştırmaları sayesinde geleceğe dönük planlar yaparak karşılarına çıkacak fırsatları değerlendirme olanakları elde edebilirler.
  
  Emlak sektörü bilgi yoğun bir sektördür. Fakat böyle olmasına karşılık, sektör ile ilgili güvenilir bilgi
  
  ve istatistikler bulmak mümkün değildir; bilgi hem çok kısıtlı hem de ulaşmak zordur.
  
  
  
  Gayrimenkulde Öncelikler _________________________________________________
  
  
  
  İnşaat kalitesi Finansman Pazarlama Pazar Yaratma
  
  
  
  1970 + 1980 + 1990 + 2000 +
  
  
  
  
  
  EMLAK PAZARLAMASINDA PAZARLAMA DEĞİŞKENLERİ
  
  
  
  Pazarlama değişkenleri; ürün (product), fiyat (price), dağıtım (place) ve tutundurma (promotion)’ dan
  
  oluşur.
  
  
  
  Emlak Pazarlamasında Ürün Değişkeni
  
  Değişime konu olan ve tüketici ihtiyaçlarını karşılama özelliğine sahip her şey, geniş anlamda ürün olarak tanımlanmaktadır. Emlak pazarında konut, mağaza, dükkân, ofis, büro, fabrika ve depo, otel, arsa, arazi, hastane vb. menkuller ürünü oluşturur. Ancak emlak pazarlarında müşteriye ürünün sunumu, tanıtılması ve satışı ile ilgili çeşitli hizmetler de sunulmaktadır.
  
  Emlak pazarındaki ürünlerde de kalite önemlidir. İşlevsellik (hava, ışık, ses, nem, tesisat bağlantıları v.b), güvenilirlik (depreme karşı sağlam yapılar, bunun yanı sıra yangın ve gaz alarmı, kapalı devre kamera sistemli uyarı cihazları ile konutun güvenliğini sağlamak vb.), dayanıklılık, güvenlik ve estetik gibi kalitenin bileşenleri açısından bakıldığında, emlak pazarındaki ürünlerin de bu özellikleri karşılayacak şekilde tasarlanması ve inşa edilmesi gerekmektedir. 21. yüzyıl’da değişen insan ihtiyaçlarında çok işlevlilik, kolay değişebilirlik, eklenebilirlik, çıkarılabilirlik temel tüketim özellikleridir. Bu nedenle günümüz emlak pazarlarında da ürünler değişik yaşam stillerine,alışkanlıklarına cevap verebilmelidir.
  
  
  
  Emlak pazarlarında yer alan ürünler, ürün kalitesinin bileşenleri olan güvenilirlik, dayanıklılık, güvenlik ve estetik özelliklerini karşılayacak şekilde tasarlanmalı ve inşa edilmelidir.
  
  
  
  Emlak Pazarlamasında Fiyat Değişkeni
  
  
  
  Pazarlamada üç tür fiyatlandırma stratejisi bulunmaktadır:
  
  • Maliyete dayalı fiyatlandırma
  
  • Talebe dayalı fiyatlandırma
  
  • Rekabete dayalı fiyatlandırma.
  
  
  
  Emlak sektöründe arsa ve malzeme, işçilik gibi inşaat maliyetleri, satın alma gücü, kredi olanakları,
  
  ülke ekonomisinin durumu, faiz oranlarındaki değişmeler, vergi oranları, politik olaylar gibi faktörler
  
  fiyatın belirlenmesinde etkilidir. Bunların yanı sıra talep ve rekabet de önemli ölçüde fiyatı
  
  etkilemektedir.
  
  Emlak pazarlarında sabit bir fiyat söz konusu değildir. Fiyat çoğu zaman esnek ve değişkendir ve pazarlığa dayalı bir fiyat politikası hâkimdir.
  
  
  
  Ticari değer, emlağın piyasadaki arz talep dengesine göre oluşan bedelidir, rayiç bedeldir.
  
  
  
  Emlak Pazarlamasında Dağıtım Değişkeni
  
  Dağıtım, ürünlerin aracılar vasıtasıyla üreticiden tüketiciye ulaştırılması ile ilgili bir pazarlama
  
  değişkenidir. Emlak pazarında dağıtım, genel olarak doğrudan ve aracılar vasıtasıyla yani dolaylı şekilde yapılmaktadır. Doğrudan dağıtımda, aracı kullanmadan emlak satıcısı emlağını satar ya da kiraya verir. Ya da emlağın tüketiciye ulaştırılmasında acente, franchising, elektronik kanallardan oluşan aracılar kullanılarak dağıtım dolaylı olarak gerçekleştirilir.
  
  
  
  Emlak Pazarlamasında Tutundurma Değişkeni
  
  Tutundurma kavramı, bir ürün ya da hizmetin hedef kitlelere duyurulması, bilgilendirilmesi,
  
  benimsetilmesi için satış yoluyla yapılan çalışmaların tümünü içine alan bir kavramdır. Tutundurma, satıcı ve alıcı arasında kurulan bir iletişim olup bu iletişim ile ürün ya da hizmetin hedef kitlelere duyurulması ve benimsetilmesi için çaba harcanır.
  
  
  
  Emlak pazarlarında kullanılan tutundurma karması araçları şunlardır:
  
  1. Reklam
  
  2. Satış Geliştirme
  
  3. Halkla İlişkiler
  
  4. Kişisel Satış.
  
  
  
  Emlak pazarında reklamda amaç;
  
  • tüketicileri, satılacak ya da kiraya verilecek emlakla ilgili olarak emlağın konumu, fiyatı,
  
  özellikleri, emlağın tüketiciye sağlayacağı yararlar hakkında bilgilendirmek,
  
  • tüketicinin emlağı satın almasının neden uygun olduğunu, bu emlağın diğerlerinden farkını ve
  
  emlak ile ilgili tüketicinin aklındaki soru işaretlerini ve önyargıları ortadan kaldırarak onu ikna
  
  etmek,
  
  • tüketicilere emlağı hatırlatmak; satmak, almak ya da kiralamak istediklerinde bunu nereden
  
  yapacaklarını anımsatmak, göstermektir.
  
  
  
  Emlak pazarlamasında kullanılan reklamları:
  
  • Kurumsal reklamlar
  
  • Ürün reklamları olarak ikiye ayırmak mümkündür.
  
  
  
  Kurumsal reklamlar, bir kuruluşa karşı olumlu davranış sağlamak, saygınlık kazandırmak, bağlılık
  
  yaratmak için yapılan reklamlardır. Bu tür reklamlarda, aynı zamanda, tüketici gözünde o firmanın
  
  saygınlığını arttırmaya yönelik mesajlar işlenir.
  
  Ürün reklamları ise, belirli bir marka ürünün satın alınmasına yönelik yapılmaktadır. Bu tür
  
  reklamlarda pazarda yer alan çeşitli emlak ürünlerinin kalite, fiyat, kullanım kolaylığı gibi özellikleri,
  
  birbirlerine göre üstünlükleri vurgulanır.
  
  
  
  Reklam Araçları:
  
  • Gazete reklamları: Emlak sektöründe en yaygın olarak kullanılan reklam aracı, gazetelerdir. Emlak sektöründe gazete reklamları; seri ilanlar ve görüntülü reklamlar olarak iki farklı biçimde karşımıza çıkmaktadır. Seri ilanlar, daha ucuz ve yaygındır.
  • • Emlak pazarları genelde yerel pazarlar olduğu için, eğer hedef kitle de yerel pazarlardan
  • bekleniyorsa yerel gazetelerin seçilmesi, • Seçilen gazetelerin yüksek tirajlı ve güvenilir bir imaja sahip olması, • Ayrıca hafta sonu gazetelerin okunma süreleri daha uzun olduğu için, emlak ilanlarının daha çok hafta sonu baskılarında yer alması.
  • 
    
  • Dergi reklamları: Okunma süresi bakımından, gazetelerden daha fazla okunma süresine sahip
  • olması derginin en avantajlı yönüdür. Fakat emlak pazarlarının yerel olduğu düşünüldüğünde, yerel dergilerin sayısının az olması bir dezavantaj olarak görülebilir. Reklamı yapılacak emlağın hedef kitlesine ve özelliklerine dikkat ederek bu kitlenin takip ettiği dergilerde reklamlara yer verilmesi, reklamın amacına ulaşması açısından önem taşır.
  • 
    
  • Radyo ve Televizyon Reklamları: Radyo, hem yerel hem de ulusal pazarda pek çok reklam
  • mesajını hedef kitleye çok çabuk ulaştırmak için kullanılan yaygın bir araçtır. Emlak pazarlarında, yerel radyolar sıklıkla kullanılmaktadır.
  • 
    
  • Broşür ve el ilanları: El ilanları, konu ile ilgili var olan reklam kampanyasını desteklemek, bir
  • yeniliği duyurmak için oluşturulur. Doğrudan bir satış mesajı içermeyen kataloglar emlağın türlerini, özelliklerini, fiyatlarını açıklamaktadır. Broşürler ise, baskı kaliteleri yüksek olan ve özenle hazırlanan reklam araçlarıdır, maliyetleri yüksektir.
  • 
    
  • Açık hava reklamları: Bilboardlar, panolar, duvarlar, ulaşım araçları, evlerin duvar ve çatıları,
  • bez afişler kullanılarak yapılan reklamlardır. Ülkemizde emlak pazarlamasında daha çok emlağın camlarına asılan satılık ya da kiralık ilanları ya da emlakçıların camlarında yer alan benzer emlak ilanları, yaygın olarak kullanılmaktadır.
  • 
    
  • İnternet: Müşterilerle birebir iletişim için en etkili iletişim ve bilgi kaynağı ise internettir. Artık
  • pek çok emlak firması ve acente (emlakçı), kendileri için İnternette bir web sitesi oluşturmakta, ürünlerini ve sundukları hizmetleri kendisi ile hedef kitle arasında iletişim sağlayan bir araç olan bu site ile tüketiciye tanıtmaktadır.
  • Satış Geliştirme
• Satış geliştirme; kişisel satış, reklam, halkla ilişkiler ve doğrudan pazarlama dışında kalan, genellikle
  
  sürekli olarak yürütülmeyen, fuarlara katılma, sergiler, teşhirler, satış noktasında reklam (POP), ticaret
  
  fuarları, eşantiyonlar, kuponlar, hediyeler, yarışmalar ve çekilişler vb. gibi devamlılığı olmayan diğer
  
  satış çabalarıdır. Satış geliştirme faaliyetleri, diğer tutundurma faaliyetleri ile birlikte yürütülen ve
  
  süreklilik göstermeyen faaliyetlerdir. Günlük yaşamda genelde satış geliştirme yerine promosyon kavramı kullanılır. Örnek; Eski evi getir yeni evi götür. Ev alana araba hediye, Ev alana 1 yıl boyunca çocuk bakımı bedava , 3+1 alana 1+1 bedava gibi
  
  
  
  Emlak pazarlarında satış geliştirme tekniklerinden en çok fiyat indirimleri ve hediye verme
  
  kullanılmaktadır.
  
  Emlak pazarlarında uygulanan satış geliştirme yöntemleri şu şekilde sıralanabilir:
  
  • Fiyat indirimleri
  
  • Hediye verme
  
  • Fuarlara katılma
  
  • Aracıların komisyon indirimleri
  
  • İnşaat şirketlerinin bankalardan daha uygun faiz oranları ile vadeli satış yapmaları
  
  • Sponsorluklar.
  
  
  
  Halkla İlişkiler
  
  Halkla ilişkiler; müşteriler, satıcılar, medya, çalışanlar, sermayedarlar, devlet ve halk gibi çeşitli grupları
  
  içine alan bir iletişim faaliyetidir. Halkla ilişkiler çoğu zaman satış, reklam ve satış geliştirmenin ardında
  
  kalmış bir tutundurma aracı olarak değerlendirilse de günümüzde ayrı bir yönetim işlevi olarak
  
  görülmekte ve doğrudan üst yönetime bağlı bir bölüm olarak yer almaktadır.
  
  Emlak için hedef kitle,
  
  • Halk,
  
  • Müşteriler (alıcı ve satıcı),
  
  • Yerel yönetimler,
  
  • Finansal kuruluşlar,
  
  • Kamu kurumları (vergi dairesi, tapu)
  
  • İşletme çalışanları,
  
  • Sivil toplum kuruluşları vb.
  
  
  
  Halkla ilişkiler faaliyetleri, emlak işletmesine yönelik olumlu imaj oluşturmak için yürütülmektedir. Ayrıca, olumsuz bir durum ya da sorun ortaya çıktığında, bunun etkilerini ortadan kaldırmak ya da en aza indirmek için de halkla ilişkiler faaliyetlerinden yararlanılır.
  
  
  
  Halkla ilişkiler çalışmalarında kullanılan iletişim araç ve ortamları; gazete ve dergiler, broşür ve el
  
  kitapçıkları, bültenler, kuruluş raporları, rozetler-pullar-damgalar gibi yazılı araçlar; radyo ve televizyon
  
  gibi görsel ve işitsel araçlar; toplantı, seminer, konferans, sergiler, fuarlar, panolar, festivaller,
  
  yarışmalar, açılış ve yıldönümü törenleri, sponsorluk gibi organizasyon faaliyetleri ve sözlü araçlardan
  
  oluşmaktadır. Halkla ilişkilerde duyurumlarda etkilidir.
  
  Duyurum, ücret ödemeksizin basın ya da yayın araçlarından yararlanılarak haber niteliği taşıyan
  
  mesajların ilgili hedef kitleye ulaştırılmasıdır. Duyurum ile verilen mesajlar, haber niteliği taşıdığı için
  
  güvenilirdir. Bir emlak işletmesinin yöneticisinin yeni satış kampanyası, fiyat ve ödeme koşulları ile ilgili
  
  basına demeç vermesi ya da röportaj yapması duyuruma bir örnektir.
  
  
  
  Kişisel Satış
  
  Kişisel satış, bütün pazarlama iletişimi araçları arasında en eski yöntem olup satış temsilcisinin (satış
  
  elemanı, satışçı) alıcı ile yüz yüze görüşerek, tanıtım yapması olarak tanımlanabilir. Emlak pazarlarında satış; genellikle emlak almak, satmak ya da kiraya vermek üzere tüketicilerin
  
  acenteleri (emlakçı) ziyaret etmeleri ve buradaki satış temsilcileri ile görüşmeleri şeklinde (tezgâh
  
  başında satış) olur. Kişisel satış; özellikle ürün değerinin yüksek olduğu, ürünün teknik ve karmaşık bir
  
  yapıya sahip olduğu, göstererek anlatmanın gerekli olduğu, müşteri ihtiyaçları doğrultusunda özel olarak o müşteri için ürün geliştirmenin söz konusu olduğu durumlarda önem kazanmaktadır.
  
  Emlak pazarları:
  
  • Ürün hakkında ayrıntılı bilgi verilmesi gereken,
  
  • Çok sayıda birbirine benzer özellikler gösteren emlağın satıldığı, kiralandığı ve bu nedenle
  
  aracıların kendilerine gelen tüketicileri ellerindeki emlağın özellikleri konusunda ikna etmesinin
  
  gerekli olduğu,
  
  • Tüketicilerin ihtiyaçlarına göre iletişim mesajlarının değiştirilebildiği bir çabayı gerekli kılan
  
  pazarlardır.
  
  Bu nedenle emlak pazarlarında satış, ancak kişisel satış yoluyla gerçekleştirilebilir.
  
  
  
  EMLAK PAZARLAMASINDA TÜKETİCİ DAVRANIŞLARI
  
  
  
  Emlak pazarında her emlağın özelliği farklıdır ve her emlağın müşterisi de farklıdır. Emlak almak
  
  isteyen tüketicinin kim olduğu yani hedef pazarın kimlerden oluştuğu, satın alma kararını nasıl verdiği,
  
  satın almayı ne amaçla yaptığı, satın alım kararını verirken kimlerden etkilendiği gibi konular, tüketicinin davranışlarını anlayabilmek için emlak sektöründe yer alan firmaların yanıt bulması gereken önemli sorulardır.
  
  
  
  Tüketici Satın Alma Karar Süreci
  
  
  
  Tüketici satın alma karar süreci;
  
  • ihtiyacı belirleme,
  • bilgi arama,
  • satın alım öncesi alternatifleri değerlendirme,
  • satın alma-tüketme,
  • satın alım sonrası değerlendirme
  • aşamalarından oluşmaktadır.
  • Tüketici Satın Alma Davranışını Etkileyen Faktörler
  • 
    
  • Tüketicilerin satın alma davranışını etkileyen faktörler;
  • psikolojik faktörler,
  • kişisel faktörler,
  • sosyo- kültürel faktörler,
• 
  
  Psikolojik Faktörler
  
  
  
  Tüketicilerin emlak satın alma davranışları;
  
  • öğrenme,
  • güdülenme,
  • algılama, t
  • utum ve kişilik
• gibi psikolojik faktörlerden etkilenmektedir.
  
  
  
  Öğrenme: Öğrenme, tekrarlar ve yaşantılar sonucu davranışlarda meydana gelen değişmedir.
  
  Öğrenme bir seferde gerçekleşmez, tekrarlar yapılması (tepkisel koşullama) ile belli bir birikimden sonra gerçekleşir. Dolayısı ile firmaların tüketicilerden istedikleri tepkiyi alabilmeleri için, düzenli olarak ürünü tanıtan, anlatan mesajları tüketicilere göndermeleri gerekmektedir. Emlak pazarında bankaların ve konut üreten firmaların tüketiciye yönelik yaptığı reklamlar ve akılda kalıcılığı arttıran sloganlar, bunlara örnek gösterilebilir.
  
  
  
  Güdülenme (Motivasyon): Kişinin tatmin etmeye çalıştığı uyarılmış ihtiyaçlara güdü, kişinin çeşitli
  
  uyarıcılar aracılığı ile belirli davranışlar göstermek üzere harekete geçmesine ise güdülenme denir
  
  Pazarlama açısından güdüleri iki şekilde sınıflamak mümkündür: Duygusal (hissi) güdüler ve mantıksal (rasyonel) güdüler. Tüketiciler emlak satın alımlarında hem dayanıklılık, sağlamlık, ekonomiklik gibi rasyonel hem de prestij, ün, beğenilme gibi duygusal güdüleri ile hareket ederler.
  
  Oturma amacıyla alınan konutlarda, hem rasyonel hem duygusal güdüler ön plandayken yatırım amaçlı alımlarda daha çok rasyonel güdülerin ön planda olduğu söylemek mümkündür.
  
  
  
  Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi
  
  
  
  
  
  
  
  1. Fizyolojik İhtiyaçlar: Yeme, içme, uyku v.b ihtiyaçlar.
  
  2. Güvenlik İhtiyaçları: Güvenlik ve korunma, barınma ihtiyacı (fiziksel, ekonomik, sosyal).
  
  3. Ait Olma ve Sevgi İhtiyacı: Bir gruba ait olma, sevme, sevilme, arkadaşlık, benimsenme
  
  ihtiyacı.
  
  4. Saygı Görme İhtiyacı: Toplumda saygı ve itibar görme, ününü arttırma, prestij ve statü kazanma
  
  ihtiyacı.
  
  5. Kişisel Tatmin İhtiyacı: Başarma, kendine güven, kendini özgür hissetme ihtiyacı.
  
  
  
  Bir ihtiyaç giderilmeden bir üstteki ihtiyacın giderilmesine gidilmez. Barınma ihtiyacını karşılamak için konut satın alan tüketici, bu ihtiyacın yanı sıra diğer düzeylerdeki örneğin güvenlik, ait olma ve sevgi ile toplumda saygı ve itibar görme ihtiyacını da karşılamış olmaktadır.
  
  
  
  Algılama (Duyum): Algılama; bireyin kendi çevresindeki uyarıcıları seçtiği, bu uyarıcılarla ilgili
  
  bilgiyi düzenlediği ve bu bilgiyi anlamlı, bağdaşık bir dünya görüşü oluşturmak için kullandığı süreçtir.
  
  Algılama; kişinin anlamlı bir dünya görüntüsü yaratmak için bilgi girdilerini seçme, organize etme ve
  
  yorumlama sürecidir ve her tüketici; algılama olgusunu açıklayan Gestalt kuramına göre, aynı uyarıcı ve nesneyi beş duyudan gelen iletişimle kendine özgü olarak diğerlerinden farklı bir biçimde yorumlar.
  
  
  
  Dolayısı ile algılama, fizyolojik temelli olduğu kadar aynı zamanda kültürel, sosyal, ekonomik ve
  
  psikolojik temellidir. Algılama, kişinin anlamlı bir dünya görüntüsü yaratmak için, bilgi girdilerini seçme, organize etme ve yorumlama sürecidir.
  
  
  
  Tutumlar ve İnançlar: Tutum, kişilerin bir fikir ve nesneye karşı daha kalıcı değerlendirme, yaklaşım ve eylemler iken inançlar ise; kişinin herhangi bir şey hakkındaki tamamlayıcı düşüncesidir. Bir ürüne karşı tutumun oluşmasında kişilik, deneyim, aile, referans grupları ve çeşitli bilgi kaynakları, kitle iletişim araçları etkilidir. Tutumları değiştirerek, davranış değişikliği yaratmak kolay değildir. Bu nedenle tüketicilerin emlak satın alımlarında sahip olduğu tutumların değiştirilmesinde, tanıtım çabaları içerisinde mesela reklamlarda tüketicinin güvenini kazanmış, ünlü ve başarılı kişilerden (referans grupları) yararlanmaları yerinde olur.
  
  
  
  Kişisel Faktörler
  
  
  
  Tüketicilerin satın alma davranışını etkileyen kişisel faktörler;
  
  • demografik,
  • durumsal faktörler,
• olarak iki grupta toplanır.
  
  
  
  Demografik Faktörler: Emlak pazarlarında tüketicilerin satın alma davranışını etkileyen demografik
  
  faktörler; yaş, meslek ve eğitim düzeyi, medeni durum, gelir, yaşam biçimi ve kişilik gibi faktörlerdir.
  
  Örneğin konut satın alımında yaş, tüketicinin hangi tip konutlara yöneleceğinin önemli bir belirleyicisidir.
  
  
  
  Durumsal Faktörler: Tüketicinin satın alma kararını verirken içinde bulunduğu şartlar ile ilgilidir.
  
  Bir kişinin iş değişikliği ve terfi nedeniyle gelirinde meydana gelen artış sebebiyle, almayı düşündüğü
  
  apartman dairesinden vazgeçip villa satın alması, bu tüketicinin şartlarındaki iyileşmenin etkisi ile satın
  
  alma kararını değiştirmesine örnek verilebilir.
  
  
  
  Sosyo-Kültürel Faktörler
  
  
  
  Tüketicilerin satın alma davranışını etkileyen sosyo-kültürel faktörler;
  
  • referans (danışma) grupları,
  • kültür,
  • ailei
  • sosyal sınıf,
• olmak üzere dört grupta toplanabilir.
  
  
  
  Referans grubu; tüketicilerin düşünceleri, inançları, hisleri ve hareketleriyle ilgili olarak danıştıkları,
  
  başvurdukları bir kişi ya da gruptur. Aile üyeleri, arkadaşlar, iş arkadaşları, dernek üyeleri, ünlü kişiler,
  
  uzmanlar birer referans grubu olarak kabul edilir ve bu tür gruplar tüketicilerin ürünü seçme, satın alma, kullanma, değerlendirme aşamalarında bir takım etkilerde bulunarak, ürüne karşı tüketiciyi
  
  isteklendirirler.
  
  
  
  Kültür; bireylerin bilgi birikimlerini, öğrendiklerini (tecrübeler, sanat, estetik, moda gibi),
  
  inançlarını, yasaları, ahlaki kuralları, gelenek, görenek ve töreleri, törenleri ve değerleri içeren karmaşık bir unsurlar bütünüdür. kültür, öğrenilmiş
  
  davranışlardır, kültür ihtiyaçları giderir ve kültür çevre koşullarına uyum sağlayarak zaman içinde
  
  değişebilir. Kişilerin emlak alımlarında kültüründe etkisiçoktur.
  
  
  
  Aile, satın alma kararları üzerinde etkili olan toplumsal bir gruptur. Aileyi oluşturan üyelerin
  
  aile içerisinde üstlendikleri roller konut satın alımında etkili olmaktadır. Bir ailede satın alım kararı ile
  
  ilgili olarak aile bireyleri değişik roller üstlenmektedirler; satın alınacak ürün için bilgi toplayan, satın
  
  alma kararını etkileyen, satın alma kararını veren, satın alan ve kullanan kişiler farklı kişiler
  
  olabilmektedir. Fakat emlak pazarında satın alınacak emlak konut ise satın alımında aile bireylerinin
  
  hepsi bilgi toplayıcı, etkileyici, karar verici, satın alıcı ve kullanıcı olarak kararda söz sahibi olmakta yani karar ortak olarak verilmektedir. Satın alınacak emlak bir işyeri ise ailede daha çok erkek söz sahibi olacaktır.
  
  
  
  Sosyal Sınıf: Sosyal sınıf, aynı toplumsal saygınlığa sahip, birbirleriyle çok sıkı ilişkileri olan ve
  
  davranışsal beklentileri benzer olan kişilerin oluşturduğu bir sosyal yapıdır. Sosyal sınıfı tanımlamada
  
  meslek, gelir düzeyi, yaşanılan ev tipi, yerleşim yeri olmak üzere dört değişken kullanılmaktadır. Sosyal sınıf kişilerin yaşam biçimlerini etkilemektedir. Statü ve sosyal sınıf kimliği, emlağın semtinin seçiminde belirleyici olmaktadır. Çünkü tüketim biçimi, kişinin içinde bulunduğu sosyal sınıfın bir yansıması şeklinde olmaktadır. Kişinin içinde bulunduğu sosyal sınıfın seçimleri kendi seçimlerini de
  
  etkilemektedir. Kişiler içinde bulundukları sosyal sınıfın yatırım yaptığı emlağa yatırım yapma, onların
  
  oturdukları sitelerde oturma eğilimi gösterirler.
  
  
  
  Ünite 4
  
  Emlak Pazarlamasında Aracı İşletmeler
  
  Emlak pazarlarında müşteriye ulaşmanın en etkin yolu, aracı kullanmaktır. Emlak aracılarının ana görevi, emlak alıcı ve satıcılarını aynı platformda bir araya getirerek, her iki tarafın da çıkarları doğrultusunda fayda sağlamaktır. Emlak pazarında aracılar; acente ve brokerler, franchising, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve e-emlak olarak çeşitlenmektedir.
  
  
  
  EMLAK PAZARLAMASINDA ARACILAR
  
  
  
  Aracıların temel işlevi, bir emlağın alıcıya ulaşana kadar geçirdiği tüm evrelerin yönetimidir. Aracıların birincil amacı, müşterilere fayda sağlamaktır. Müşterilerin istedikleri nitelikte emlakları, istedikleri yerde ve istedikleri zaman diliminde bulabilmelerini sağlayarak bu faydayı yaratırlar.
  
  
  
  Emlak pazarlamasında aracı kullanılmasının nedenleri;
  
  • Emlak satışının hızlandırılması,
  • alıcı ve satıcıyla kişisel ilişkiler kurulması,
  • aracıların pazar hakkındaki bilgi ve tecrübelerinden faydalanılması,
  • aracıların pazarlığa yardımcı olması,
  • aracıların müşterilere hızlı ulaşımı sağlaması.
• 
  
  Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler;
  
  • Müşteri portföyünü oluşturmak,
  
  • Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek,
  
  • Rakipleri tanımak,
  
  • İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek,
  
  • Kontrolü sağlamak,
  
  • Emlak satış koşullarını belirlemek,
  
  • Sahiplik koşullarını belirlemek,
  
  • Hizmet koşullarını belirlemek,
  
  • Satış sonrası hizmetleri denetlemek,
  
  • İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek.
  
  
  
  Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde İzlenen Politikalar;
  
  • Basamak sayısı
  
  • Hangi tür aracının yer alacağının belirlenmesi
  
  • Dağıtım yoğunluğuna karar verilmesi.
  
  
  
  
  
  Emlak işletmelerinin, dağıtımın yoğunluğuna karar verirken kullanabilecekleri üç tür politika
  
  mevcuttur. Bu politikalar yoğun dağıtım, sınırlı dağıtım ve seçimli dağıtım politikalarıdır.
  
  Yoğun dağıtım; çok fazla aracı kullanarak sektörün ihtiyaçlarının karşılandığı politikadır. Bu
  
  politikanın amacı, müşterilerinin bulunduğu ya da bulunabileceği birçok yerde, pazarlama aktivitelerinin
  
  yapılabilmesidir. Bu dağıtım politikasında süreç, diğerlerine göre daha uzundur.
  
  
  
  Sınırlı dağıtım; emlak işletmeleri tarafından uygun görülen belli pazarlarda, tek bir aracının
  
  kullanılmasıdır. Bu dağıtım politikasında önemli olan, müşterilerin özellikli emlakları bulmak için yoğun
  
  gayret sarfetmeleridir. Bu dağıtım politikasının avantajı, i şletmelerin kontrol sağlamalarının daha kolay
  
  olmasıdır. Emlak yönetici/sahibi ile müşteriler arasındaki iletişim bu dağıtım politikasında güçlüdür.
  
  
  
  Seçimli dağıtım; emlak işletmeleri bu dağıtım politikasını seçtiklerinde, emlaklarını satmak için
  
  birkaç aracıdan yararlanmaktadır. Bu politikada önemli olan, müşterilerin belirli semtlerde, zihinlerinde
  
  belirledikleri üst düzeyde (üst hedef kitle) emlakları araştırmalarıdır. Çünkü üst düzey emlaklar (üst hedef kitleye) sadece belirli aracılar vesilesiyle satışa sunulmaktadır.
  
  
  
  Emlak Pazarlamasında Aracıların Sınıflandırılmasında Yöntemleri;
  
  • İlişkinin türüne göre aracılar
  
  • Yönetim stratejilerine göre aracılar
  
  • Bütünleşmenin yönüne göre aracılar.
  
  
  
  İlişkinin türüne göre aracılar;
  
  emlak sektöründe, emlak yöneticisi ya da emlak sahibi ile müşteri
  
  arasındaki ilişkinin doğrudan ya da dolaylı oluşuna göre belirlenmektedir.
  
  
  
  Doğrudan aracılık hizmetleri, emlak yöneticisi ya da sahibinin emlağın satışı ile ilgili tüm hizmetleri aracı kullanmadan müşteriye yönelik uygulamasıdır.
  
  
  
  Dolaylı aracılık hizmetleri ise, emlağın emlak yöneticisinden ya da sahibinden müşteriye
  
  aktarılmasında araya hukuksal ve ekonomik olarak bazı ticari aracıların girmesiyle oluşmaktadır.
  
  
  
  Yönetim stratejilerine göre aracılar;
  
  emlak sektöründe aracılar yönetim bakımından bireysel ve dikey
  
  olmak üzere ikiye ayrılır. Geleneksel aracılık hizmetlerinde, bağımsız işletmelerin birbirleriyle olan
  
  ilişkileri daha zayıftır. Bu durum işletmelerin birbirlerini yatay ve dikey olarak etkilememesi sonucunu
  
  doğurur ve işletmeler birbirlerinden bağımsız olarak hareket ederler. Yani her işletme kendi bünyesindestratejiler belirleyerek hareket eder.
  
  Dikey aracılık hizmetlerinde yer alan işletmelerin faaliyet yöntemleri, kararları, emlak yöneticisinin
  
  denetimi altındadır. Eğer dikey dağıtım kanalları etkin bir şekilde faaliyet gösterirse, geleneksel aracılık
  
  sistemine göre rekabet avantajı daha fazla olacaktır.
  
  
  
  Bütünle?menin yönüne göre aracılar; emlak sektöründe yer alan aracıların amacı, kârdan daha fazla
  
  pay alabilmek ve diğer aracılara göre rekabet üstünlüğü sağlamaktır.
  
  - Bu aracılar, dikey bütünleşmede,
  
  arz-talep dengesini belli bir noktada dengede tutarak hem emlak üretimindeki hem de üretilen emlakların müşterilere ulaştırılmasındaki kârlardan daha fazla pay almaya odaklanırlar.
  
  - Yatay bütünleşmede ise aynı sektör içerisinde bulunan işletmelerle birleşerek kâr sağlamayı amaçlar. Örneğin, bir emlak işletmesinin zincir şeklinde şubeler açması gibi.
  
  
  
  EMLAK PAZARLAMASINDA ARACILARA YÖNELİK TEMEL İLKELER
  
  
  
  Emlak sektöründe ‘’ilişkinin türüne göre aracı seçimi” aracı seçimi daha uygundur.
  
  
  
  • Doğrudan aracılık hizmetlerinde emlak yöneticisi/sahibi müşteriyle doğrudan (birebir) ilişki içerisindedir. Böylece müşterilerin talepleri daha kolay anlaşılmakta ve bu yönde daha hızlı çözümler sunulabilmektedir.
• Doğrudan aracılık yönteminde, emlak alıcı ya da satıcılarının aracı kullanmadan, emlağı doğrudan
  
  satmaları ya da satın almaları söz konusudur. Özellikle son yıllarda, bilgisayar ve İnternet teknolojilerinde yaşanan gelişmeler, emlak pazarlarında doğrudan satışların artmasına yol açmıştır. Emlağın kolay satılabilir özellikler taşıması ya da alıcı veya satıcıların komisyon ödemek istememesi gibi durumlarda doğrudan satışlara başvurulmaktadır.
  
  
  
  • Dolaylı aracılık yönteminde ise, bir emlağın emlak yöneticisi/sahibi tarafından müşteriye
  • ulaştırılmasında, hukuksal ve ekonomik süreçleri yürütecek olan aracıların yer alması söz konusudur.
• 
  
  Emlak piyasası aracıları;
  
  • Acenta ve Brokerler (Komisyoncular)
  
  • Franchising
  
  • Elektronik Kanallar (e-emlak)
  
  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları.
  
  
  
  Ülkemizde devlet tarafında üretilen konutların satışını ise TOKİ ve KİPTAŞ gibi kuruluşlar
  
  gerçekleştirmektedir.
  
  
  
  Emlak Sektöründe Aracı Kullanma Nedenleri ;
  
  • Aracılar, emlak alıcı ve satıcılarına pazar ve satışla ilgili uzmanlık bilgisi aktarırlar.
  
  • Aracıların kullanılması, temel pazarlama fonksiyonları açısından üstün yönlere sahiptir.
  
  • Aracılar, emlak satışını hızlandırır ve müşterilere ulaşmayı kolaylaştırır.
  
  
  
  Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken faktörler;
  
  • Emlak aracılarının faaliyet gösterdikleri bölgelerdeki demografik ve sosyo ekonomik yapının
  
  incelenmesi.
  
  • Emlak aracılarının kolay ulaşılabilir olması. Örneğin, aracıların merkezi bölgede yer alması gibi.
  
  • Emlak aracılarının rakipler karşısındaki rekabet gücü.
  
  • Emlak aracılarının nitelikleri (büyüklüğü, düzeni, atmosferi gibi).
  
  • Emlak aracılarının sektör ve pazarla ilgili bilgisi, müşterilerle olan ilişkileri, personeline olan
  
  davranışı ve yönetim biçimi.
  
  
  
  Emlak Aracılarında Bulunması Gereken Nitelikler ;
  
  • İlişki kurma becerisi
  
  • Alım satım yeteneği
  
  • Fiyatlandırma yapabilmesi
  
  • Pazarlama süreçlerini yönetebilmesi
  
  • Araştırma yapabilmesi
  
  • Dürüst ve güvenilir olması
  
  • Finansman ve risk üstlenme görevlerini yerine getirebilmesi olarak sıralanabilir.
  
  
  
  EMLAK ARACILARININ ÇEŞİTLERİ VE NİTELİKLERİ
  
  
  
  Emlak pazarlarında yer alan aracılar;
  
  • acente ve brokerler (komisyoncular),
  • franchising,
  • elektronik aracılar,
  • gayrimenkul yatırım ortaklıkları,
• 
  
  Acente ve Brokerler (Komisyoncular)
  
  Dolaylı aracılık hizmetleri içerisinde yer alan acenteler; emlak mülkiyetini üstlenmeden, yapılan satışlar
  
  üzerinden belli bir pay alırlar ve belli bir sözleşmeye bağlı olarak çalışırlar. Birincil görevleri, emlak alıcı
  
  ve satıcısını belli bir platformda bir araya getirmektir. Acenteler, özerk bir yapıya sahiptir ve müşterileri
  
  ile sürekli ilişki içerisindedirler. Acenteler yapılan bir sözleşme ile müşterilerine bağlıdırlar. Acenteler
  
  müşterileri için çeşitli kolaylıklar sağlamakla birlikte, bazı hizmetleri yerine getirememektedir. Bu
  
  durumda çeşitli sorunlar ortaya çıkmaktadır. Acentelerin fazla risk üstlenmemesi en büyük sorunlardan
  
  biridir.
  
  
  
  Emlak pazarlamasında acente kullanma nedenleri;
  
  • Emlak yöneticisi/sahibinin coğrafi açıdan büyük bir kitleye ulaşamayacağı durumlar,
  
  • Uluslararası emlak faaliyetlerinde emlak yöneticisi/sahibinin emlak sektöründe yeni olması,
  
  • Talebin belirsiz olduğu durumlar olarak sıralanabilir.
  
  
  
  Acenteler, sektörü yakından takip ettikleri için mali bilgilere daha fazla hakimdirler. Ayrıca acenteler, satış deneyim ve gücüne sahiptirler.
  
  Emlak brokerleri, bir başka deyişle emlak temsilcileri emlak yöneticisi/sahibi adına faaliyet gösteren,
  
  gerekli belgeleri toplayan, değerlendiren, ilgili yerlere ulaşmasını sağlayan kişilerdir.
  
  
  
  Emlak brokerların görevleri;
  
  • Müşterinin istediği emlakların belirlenmesinde,
  
  • Emlakların değerlenmesinde,
  
  • İlgili mevzuat ve kanunlar hakkında bilgi verilmesinde,
  
  • Emlakların taraflara devrinde gerekli dosyaların hazırlanmasında,
  
  • Belgelerin toplanması ve işlemlerin yapılmasında,
  
  • Müşterinin al-sat emirlerini yerine getirmesinde,
  
  • Müşterinin zaman kaybını önleyerek onun adına yatırımcı gibi hareket etmesinde
  
  
  
  Franchising
  
  Franchising, belirli bir ürün ya da hizmetin
  
  imtiyaz hakkının, imtiyaz sahibi tarafından belirli bir zaman dilimi için ve uzun dönemli ilişkiler
  
  çerçevesinde, belirli koşullar dahilinde bir sözleşme ile ikinci tarafa verilmesidir. Bu sözleşmede,
  
  franchisor ve franchisee olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Franchisor, belirli deneyime sahip marka
  
  ve isim hakkını, belirli bir bedel karşılığı veren taraftır. Franchisee ise, belli bir bedel karşılığı marka ve
  
  isim hakkını alan taraftır.
  
  
  
  Franchising sözleşmesinde franchisor ve franchisee adı verilen iki taraf bulunur. Bunlarda franchisor, marka ve isim hakkını belli bir bedel karşılığı veren, franchisee ise alan taraftır.
  
  
  
  Franchisingde en önemli konu, bilginin (know-how) paylaşılmasıdır. Bu paylaşımın iki taraf
  
  (franchisor ve franchisee) arasında gizli kalması gerekmektedir. Franchisingde diğer önemli konu ise, royalty (franchisee kullanım bedeli) dir. Bu kavram, belirlenendönemlerde franchisee’nin franchisor’a yaptığı belli bir miktar ödemeyi ifade etmektedir.
  
  
  
  Franchising sisteminin franchise alan açısından;
  
  
  
  Avantajları ;
  
  • Risksiz yatırımı sağlama
  
  • Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme
  
  • Teknolojinin gelişmesi
  
  • Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir.
  
  
  
  Dezavantajları ;
  
  • Franchise sistemine giriş maliyetlerinin yüksek olması,
  
  • Yapılan anlaşmalar kapsamında belirlenen kuralların ve yaptırımlarının fazla olması
  
  • Bağımsızlığın sınırlandırılması (belirlenen anlaşma dışına çıkılamaması)
  
  • Yapılan anlaşmanın amacının dışına çıkılması
  
  • Problemlerin tüm emlak işletmelerinin imajını zedelemesi olarak sayılabilir.
  
  
  
  Franchising sisteminin franchise veren açısından;
  
  
  
  Avantajları;
  
  • Nakit akışının düzenli olması,
  
  • Pazar payının artması,
  
  • Marka bilinirliğinin artması.
  
  
  
  Dezavantajları;
  
  Franchise veren emlak işletmeleri, bünyelerinde gizli tuttukları bilgileri birçok franchise işletmesiyle
  
  paylaşarak kendilerini ifşa ederler. Franchise alan işletmelerin fazlalaşmasıyla, franchise veren
  
  işletmelerin onları denetlemesi gittikçe zorlaşmakta ve giderleri artmaktadır. En büyük tehlike, sektörde
  
  belli bir konuma gelmiş emlak işletmeleri hakkında çıkacak olumsuz söylemlerin, yaratılmış olan marka
  
  imajını zedelemesidir.
  
  
  
  Elektronik Aracılar (e-Emlak)
  
  E-emlak, emlak işletmesinin ihtiyaç ve isteklerini karşılamak üzere, düzenlenen web sitesi aracılığı ile sunulan hizmetler bütünüdür. Emlak siteleri, alıcı ve satıcıları İnternet ortamında bir araya getirir. Bu web sitesi ile birlikte işletme, müşterilerine nulaşabilmekte, bünyesinde bulunun portföy bilgilerini web sitesi üzerinden sunabilmektedir. En büyüknavantajlarından biri, müşterilerin konutların resimlerine ve konut hakkındaki detaylı bilgilere kolaylıkla ulaşabilmeleridir. E-emlak web sitesi, emlak işletmesinin kendi ismini taşımaktadır. Ayrıca müşteriler e-emlak sayesinde, diğer işletmelerin sahip oldukları konutları görebilme ve birbirleri arasında kıyaslama yapabilme imkânına sahip olurlar.
  
  
  
  Emlak satıcıları ve yöneticileri açısından bakıldığında ise, emlak yöneticileri daha az masrafla daha fazla müşteriye ulaşabilme imkânı sağlarlar. Rakipleri hakkında bilgi edinebilme ve onları takip edebilme fırsatı yakalarlar. Belirli bir bölgeye değil, çok daha geniş kitlelere hitap etme şansını elde ederler. Dikkat nedilmesi gereken en önemli husus, sitelerin güvenli olmasıdır. Müşterilerin emlak sitelerini araştırmaları ve bilgi edinmeleri bu açıdan önem taşır.
  
  
  
  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
  
  
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece emlak sektörünü değil, aynı zamanda sermaye piyasalarını da
  
  kapsamaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarındaki birincil amaç, tek bir yatırımcının sahip olamayacağı kadar çok sermaye gerektirmesi ve riskin fazla olması nedeniyle yatırımını yönetebileceği aracıya ihtiyaç duymasından kaynaklanır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, emlağa dayalı projelere yatırım yapabilme imkânı sağlamakla beraber; kira getirisi, konut alım-satımıyla birlikte elde edilen çeşitli kazançlar da sağlamaktadır.
  
  
  
  Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 1995 yılında yasal
  
  düzenlemelerle önem kazanmıştır. Finans kaynaklarının sınırlı olduğu sektörlere girmesinde, büyük çaplı projelerin yatırımlarında yol gösterici olmuştur.
  
  
  
  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Avantajları;
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırımcılara sağladıkları en büyük avantaj, yatırımcıların
  
  deneyimsiz olmasından kaynaklı, karşılaşabilecekleri çeşitli sorunları önceden tahmin edip yol gösterici nitelikte olmalarıdır. Ayrıca yatırımcıların, yatırımlarını çeşitlendirmeleri zordur. Bu kapsamda
  
  gayrimenkul yatırım ortaklıkları, çeşitli yatırım araçlarını yatırımcıya sunarak seçme kolaylığı sağlar.
  
  
  
  Gayrimenkul yatırımları, birçok sektöre göre pahalı yatırımlar olması sebebiyle finansal yönetimi
  
  daha zordur. Bu aşamada, bu zorlukların üstesinden gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile gelinebilir.
  
  Böylece risk azalmış olur ve emlak sektörüne katkı sağlanır.
  
  
  
  Gayrimenkul yatırımları, hızlı para dönüşü sağlamaktadır ve yatırımcılar bu konuda deneyimli
  
  olmadıkları için karşılaşabilecekleri sorunları, gayrimenkul yatırım ortaklıklarıyla çözebilirler.
  
  
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklığının diğer bir avantajı ise, devlet tarafından işletmelere sağlanan vergi
  
  avantajıdır. Devletin uyguladığı politikalar ve çeşitli vergi teşvikleri, gayrimenkul yatırımını daha cazip
  
  hale getirmektedir.
  
  
  
  Yüksek maliyetli yatırımların, ülke ekonomisine sağladığı istihdam potansiyeli yüksektir. Bu
  
  yatırımları yönetmekte gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ihtiyaç duyulur.
  
  
  
  Ülke içerisinde yaşanabilecek ekonomik dalgalanmaların üstesinden gelmek için, gayrimenkul yatırım
  
  ortaklıklarının deneyimlerinden yararlanılır.
  
  
  
  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının dezavantajları;
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının dezavantajlarına bakıldığında ise vergilendirme konusunda
  
  yatırımcıların gelirlerinin %95’ini temettü olarak dağıtma zorunluluğu ve yatırımcıların gelirlerinin
  
  %75’inin kira gelirlerinden oluşması zorunluluğu karşımıza çıkar. Bu kadar yüksek oranlara ulaşabilmek için, yatırımcıların ek kaynak sağlamaları gerekir. Böyle bir durum da, dolaylı yoldan kayıt dışı ekonominin artmasına neden olmaktadır. Diğer bir dezavantaj ise, gayrimenkul yatırımlarının yüksek sermaye gerektirmesidir. Bu yatırımlarda yaşanabilecek herhangi bir olumsuzluk, büyük kayıplara yol açabilir.
  
  
  
  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Sınıflandırılması;
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapısı; gelir kaynağı, yatırım kaynağı ve süre gibi unsurlara bağlı
  
  olarak değişiklik göstermektedir.
  
  
  
  
  
  Gelir Kaynaklarına Göre Yatırım Ortaklıkları;
  
  • öz sermayeye dayalı,
  • ipoteğe dayalı,
  • karma olarak
• 
  
  Öz sermayeye dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, hisse senetleri arzederek, halktan topladıkları
  
  paralarla gayrimenkule yatırım yapan ve gayrimenkullerin mülkiyetine sahip olan kuruluşlardır. Bu
  
  kuruluşlar, gayrimenkule yatırım yaparak öz kaynaklarının değerini artırmayı amaçlamaktadır. Öz
  
  sermayeye dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının geliri, emlağın değerlenmesinden ve kiradan
  
  sağlanmaktadır. Bilinen en yaygın yatırım ortaklığı çeşididir. Amaç, düzenli getirinin sağlanmasıdır. Bu
  
  kapsamdaki yatırımlar; ağırlıklı olarak ev, apartman, otel, alışveriş merkezleri ve endüstriyel emlakları
  
  içerir.
  
  
  
  İpoteğe dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarında ise amaç, kayıt dışı işlevlerin önlenmesidir.
  
  İpotekli konutlar vesilesiyle konut kredisi ve dolayısı ile bu kredi borcunun ödenmesi garanti altına alınır. İpoteğe dayalı gayrimenkul ortaklıkları, kredi veren durumundadır ve yatırımların en az %75’ini ipotekle kontrol altına almış olurlar. İpoteğe dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının öz sermayeye dayalı yatırım ortaklıklarından en önemli farkı, emlakların mülkiyetine sahip olmamalarıdır. Rekabet düzeyi,ipoteğe dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarında daha fazladır. Çünkü, hükümet tarafından sağlanan vergi teşvikleri emlak sektöründe rekabeti arttırmaktadır.
  
  
  
  Karma yatırım ortaklıkları, hem öz sermayeye dayalı hem de ipoteğe dayalı yatırım ortaklıklarının
  
  birlikte uygulanmasıdır. Bu ortaklık biçiminde kendi öz sermayesinde bulunan emlaklar yönetilirken,
  
  bununla birlikte emlak sahiplerine kredi verebilme yetkisine sahiptirler. Bu yatırımın avantajı ise, riskin
  
  düşük olmasıdır.
  
  
  
  Yatırım Yapılan Gayrimenkul Türüne Göre Yatırım Ortaklıklar;
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklıkları birçok emlak türü ile ilgilenmektedirler. Örneğin, iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ev, apartman gibi birçok alanda faaliyet gösterirler. Fakat bazı yatırım ortaklıkları sadece belli bir emlak türüne yönelirler. Örneğin, sadece alışveriş merkezleri yaparlar ya da sadece apartman yaparlar. Bir alan belirleyip, söz konusu alana odaklanırlar. Bu yatırım türünde önemli olan hangi emlak türüne yöneleceğinin belirlenmesidir.
  
  
  
  Sürelerine Göre Yatırım Ortaklıklar;
  
  • belirli süreli,
  • belirsiz süreli
• 
  
  Belirli süreli gayrimenkul yatırım ortaklıklarında, yatırımcıların amaçları daha fazla gelir
  
  sağlamaktır. Fakat ekonomik, sosyal ve politik dalgalanmalar, ülke içindeki çeşitli belirsizliklere yol
  
  açmaktadır. Bu da yatırımcıların kararsız kalmalarına neden olmaktadır. Bu kararsızlıkların üstesinden
  
  gelmek için belirli sürede kazanç sağlayacaklarını garantilemek isterler. Bu sebeple, yatırımcılar belirli
  
  süreli gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile işbirliği yapmaktadırlar.
  
  
  
  Belirsiz süreli gayrimenkul yatırım ortaklıklarında faaliyet süreleri daimidir. Bu tür gayrimenkul
  
  yatırım ortaklıklarında portföyde yer alan gayrimenkullerin kiralanması ya da satışı sonucu elde edilen
  
  kazançlar, yeni gayrimenkul yatırımları ile tekrar değerlendirilir ve döngü devam ettirilir.
  
  
  
  Gayrimenkul Yarırım ortaklıklarına ortak olanların hakları; TTK açısından
  
  • Yatırımcıların kendilerine düşen kârdan yararlanma hakkı,
  
  • Tasfiye payı hakkı,
  
  • Semaye arttırımı durumunda yeni payları elde etme önceliği,
  
  • Yürütülen faaliyetler hakkında bilgi sahibi olma, inceleme ve denetleme hakkı.
  
  
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yatırım yapmak isteyen işletmeler, borsada işlem yapmaya yetkili
  
  aracılar ile irtibata geçerek, istedikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alabilirler.
  
  
  
  
  
  Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal yapısına göre çeşitleri;
  
  • lider sermayedar,
  • müteahhit,
  • işletmeci şirket,
  • danışman şirket
  • gayrimenkul değerleme şirketi.
• • Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki
  
  ortaklardır.
  
  • Müteahhit; gayrimenkul yatırım ortaklıkları kapsamında bulunan konut projelerinde, konut
  
  işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.
  
  • İşletmeci şirket; belirlenen konutları ticari amaçla yürüten işletmelerdir. Örneğin, hastane,
  
  alışveriş merkezi gibi.
  
  • Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri
  
  yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.
  
  • Gayrimenkul değerleme şirketi; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde hizmet sunan
  
  işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar.
  
  
  
  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Kapsamı
  
  • Portföy oluşturmak
  
  • Portföy çeşitlendirmek
  
  • İşlemleri takip etmek, incelemek, denetlemek
  
  • Hukuki süreçleri takip etmek
  
  • Gerekli raporlamaları yapmak
  
  • Teminat vermek
  
  • Borçlanma ve iştirak sağlamak.
  
  
  
  Emlak Aracılığında Markalaşma
  
  Küreselleşme ile dünya tek Pazar haline gelmektedir ve markalaşmada çok önem kazanmaktadır. Dünya ölçeğindeki Gayrimenkul Ortaklık şirketleri ülkesel acenteleri ile bu sektörde faaliyet göstermektedirler,
  
  
  
  
  
  
  
  

Çok teşekkür