Yükleniyor..

Vize Emlak Finans ve Emlak Değerleme Vize Ders Özeti

admin

Administrator
Yönetici
Admin
4 Eyl 2018
553
169
43
#1
EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

Ünite 1

Konut Finansman Sistemi




Konut sektörünün finansmanında iki husus önemlidir. İlki, kişilerin kurumsal yöntemlerle uzun vadeli

konut finansmanı sağlayabilmeleridir. İkincisi ise işletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak duran

gayrimenkullere hareket yeteneği kazandırılmasıdır. Her iki konuda da başarı kazanılması

makroekonomik dengelerin sağlıklı bir şekilde kurulmasına, finansal piyasaların gelişmişliğine

gayrimenkul finansmanı ile sermaye piyasalarının arasındaki ilişkinin güçlü olmasına bağlıdır.



Konut finansmanı sistemi; sosyal yapıya, ekonomik kalkınmaya ve planlı kentleşmeye olumlu

etkilerde bulunması açısından önemlidir. Bu sistemle bireylerin konut ihtiyacının karşılanması yanı sıra

inşaat, gayrimenkul, ulaşım, sigorta ve finans gibi ekonominin lokomotif sektörlerinin de harekete

geçmesi ülke ekonomisine katkı sağlayacağından konut sektöründeki canlılık tüm ülke geneline

yayılacaktır.



Konut finansmanI YÖNTEMLERİ;

  • doğrudan finansman,
  • mevduat finansmanı,
  • sözleşme,
  • ipotek bankacılığı (mortgage)


İpotek bankacılığı yöntemi konut finansmanı yöntemleri içerisinde en gelişmiş olanıdır. İpotekli konut

finansmanı özü itibariyle ipoteğe dayanmaktadır. İpotek kavramıyla alacak garantilenmektedir.Bununla

birlikte bu konut finansman sisteminin en önemli özelliği menkul kıymetleştirmedir. Menkul kıymetleştirme ile kredilendirme aşamasında yaşanan riskler dağıtılmaktadır.

İpotek bankaları düzenledikleri çok sayıda ipoteği bir araya getirerek ipotek havuzları oluşturmakta ve

havuzun getirisine dayalı olarak sermaye piyasasına menkul kıymet ihraç etmektedirler. Böylece sermaye piyasalarından elde etmiş oldukları fonlarla yeniden konut kredisi vermek için fon yaratmaktadırlar. Yöntemin işlerliği, sağlıklı ikincil menkul kıymet piyasalarının varlığı ile sağlanabilir.



KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ

Yerinde sabit olan ve bir yerden başka bir yere taşınamayan şeylere gayrimenkul (taşınmaz)

denilmektedir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre gayrimenkuller üç grupta

toplanmaktadır. Bunlar:

Arazi

Tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar

Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler



Arazi; yeryüzünün belirli bir biçimde sınırlandırılan ve özel mülkiyete konu olan parçalarıdır.

Bağımsız ve sürekli haklar ise; taşınmaz üzerinde kurulan irtifak haklarından bağımsız ve sürekli bir

nitelik verilebilenlerdir. Sürekli ve bağımsız bir nitelik verilebilecek olan irtifak hakları “Üst Hakkı” ve

“Kaynak Hakkı”dır.

Tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar (inşaat hakkı, kaynak hakkı

gibi) aslında birer maddi varlık olmamakla birlikte, yasal açıdan gayrimenkul sayılmışlardır.



Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde gayrimenkuller şöyle sıralanmıştır. Buna göre aşağıda yazılı kıymetler gayrimenkul gibi değerlendirilir.

Gayrimenkullerin bütünleyici parçaları (mütemmim cüzüler) ve eklentileri (teferruatı),

Tesisat ve makinalar,

Gemiler ve diğer taşıtlar,

Gayri maddi haklar.



Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, zilyetleri, irtifak ve intifa

hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye

iradı olarak addedilmiştir.



Zilyet yani menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduranlar ile sahiplik konusu birbirinden farklı şeylerdir.



İrtifak Hakkı; Bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen, dolayısıyla başkalarına ait gayrimenkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren ayni haklara irtifak hakkı denilmektedir. Bu haklar tapuya tescil ile hüküm ifade eder. Gayrimenkul lehine tesis edildiği durumlarda gayrimenkul aracılığıyla sahibine hak sağlar. İrtifak hakkı ayni, şahsi ve karışık olarak üç türden oluşmaktadır.



İntifa Hakkı; İntifa hakkı bir kişiye, başkasına ait bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde zilyetlik, yararlanma, kullanma olanağı sağlar. İntifa hakkı gayrimenkullerde tapu siciline kayıt ile hüküm ifade eder.



Hukuki olarak irtifak hakkı ile intifa hakkı farklıdır.



Gayrimenkul finansman sistemi ise, gayrimenkul satın almak ya da inşa etmek isteyenlere, bu amaçlarına ulaşmaları için ihtiyaç duydukları fonları sağlamayı amaçlar. Temel özellik ise, fon fazlasına sahip olanların fonlarını çekerek borçlanma yoluyla fona ihtiyacı olanlara cezbedici bir bedel ödemek ve fon eksiği olanlara geri ödemelerini sağlayacak uygun koşulları sağlamaktır.



Konut: bir yapıdan daha fazlasını ifade etmektedir.

Barınak olma,

Üretilen bir mal olma,

Tüketim malı olma,

Yatırım aracı olma,

Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde araç olma gibi özellikler taşımaktadır.



Konut Finansmanı Kaynakları

Toplumda en çok tasarruf eden grup hane halkıdır. Ancak genel olarak bakıldığında ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan dört ayrı grup bulunmaktadır.

Bunlar:

Özel sektör

Kamu

Uluslararası sektör

Bireyler



Özel sektör, net borçlanıcı olmakla birlikte zaman zaman borç veren konumunda da olabilir. Kamu

sektörü, net borçlanıcı durumundadır. Ayrıca konut sektöründe dolaylı ve dolaysız teşvikler

sağlamaktadır. Uluslararası sektör ise ödemeler dengesi bilançosu açık veya fazlasına göre borç verici

veya borçlanıcı konumunda olabilir. Bireyler, kaynaklarını banka mevduatı, emeklilik ve sigorta

şirketlerindeki paylar aracılığıyla aktarırlar.



Konut Finansmanı Yöntemleri



  • Doğrudan Finansman Yöntemi; Doğrudan finansman yöntemi konut almak isteyenlerin ihtiyaç duydukları fonları, fon fazlası olanlardan aracı kullanmadan temin etmeye çalışmalarına dayanır. Bu yöntem aracısız olması nedeniyle “Kurumsal olmayan yöntem” olarak tanımlanabilir. Kurumsal olmayan finansman yönteminde borç veren ve borç alan taraflar arasında bir güven ilişkisi bulunmaktadır.
Doğrudan finansman kaynakları;

Bireylerin tasarrufları;

Akraba, yakın eş dost katkısıyla sağlanan faizsiz yardımlar,

İşverenden yada işyeri arkadaşlarından sağlanan faizli yada faizsiz fonlar,

Bireylerin sahip olduğu araba, altın vb varlıkları satarak elde ettikleri fonlar,

Müteahhitlerden sağlanan krediler. Konut üreticileri, konutlarını satmak için konut bedelinin bir

kısmını erteleyerek ileriki yıllarda tahsil edebilir. Finans literatüründe yaratıcı finansman olarak

bilinen bu yöntem Türkiye’de de kullanılmaktadır.

Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma,

Aynı işyerinde çalışanların konutlarını işverenin finanse ettiği işçi evleri sistemi ile konut sahibi

olunabilir. İşveren maliyetin tamamını karşılayabileceği gibi maliyetlerin bir kısmını işçilerin

maaşlarından kesebilir.



Güvene dayalı kurumsal olmayan konut finansmanı konut sektörünün organize olmadığı az gelişmiş

ya da gelişmekte olan ülkelerde sıkça kullanılmaktadır.

Kurumsal konut finansmanı sistemi ise kaynakları onaylanmış, denetlenen ve hukuki bir temele sahip

konut finansman sistemidir. Sistemdeki kurumlar, kamuya düzenli açıklama yapmak zorundadırlar ve

resmi incelemeye tabidirler. Bu nedenle de kurumsal konut finansmanı sistemi resmi, bilinen ve güvenilir kurum ve kuruluşlardan oluşmaktadır.



  • Sözleşme Yöntemi ; Konut almak isteyen kişiler önceden belirlenen bir süre boyunca piyasa faiz oranlarının altında bir getiri karşılığında tasarruflarını çeşitli kurumlara yatırırlar. Süre sonunda biriktirdikleri miktarla orantılı bir krediyi piyasa faiz oranlarının altında bir oranla almaya hak kazanırlar. Yani sistem, karşılıklı fedakârlığa dayanmaktadır. Ayrıca bu yöntemle sağlanan fonlar konut alış bedelinin tamamını karşılamadığından diğer finans yöntemleriyle desteklenmesi gerekir. Bu durum yöntemin dezavantajını oluşturur. Yöntemin avantajı ise, devlet sübvansiyonları ile desteklenmesidir. Ancak sistemin etkin bir şekilde uygulanabilmesi için sisteme sürekli katılım olması ve katılımcıların sistemde kalmaya istekli olmaları gerekir.


  • Mevduat Finansmanı Yöntemi ; Yasal olarak mevduat toplama yetkisi olan ticari bankalar, tasarruf ve kredi birlikleri, emeklilik fonları, yapı toplulukları gibi finansman kurumları, piyasa faiz oranları ile topladıkları fonların tamamını yada birkısmını bazen piyasa faiz oranlarıyla bazen de devletçe sağlanan vergi ve disponibilite indirimi destekli sübvansiyonlarla konut satın almak isteyenlere ipotekli konut kredisi şeklinde kullandırmaktadırlar.


İpotek Bankası Yöntemi ; İpotek bankaları ve konut finansman kurumları konut alıcılarına genelde sabit faiz oranıyla kredi temin etmektedirler. Bu kurumlar, cari faiz oranlarından sermaye piyasalarında satmış oldukları menkulkıymetlerden sağladıkları fonlarla kredi vermektedirler. Ancak yöntem sağlıklı ikincil menkul kıymet piyasalarının varlığı ile işleyebilir. İpotek bankaları tarafından ihraç edilen tahviller, emeklilik fonları, bankalar, sigorta şirketleri gibi kurumlar tarafından satın alınmaktadır. Bazı ülkelerde finansal kurumların belli tutarda bu tahvilleri satın almaları şartı getirilirken, bireysel yatırımcıların tahvilleri alması içinde teşvik edici düzenlemeler yapılmaktadır.

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumlar gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış kurumlardır.



Bu kurumlar beş ayrı fonksiyona sahiptir.

Finansman fonksiyonu,

Hizmet fonksiyonu,

Yatırım fonksiyonu,

Dönüştürme fonksiyonu,

Sigorta fonksiyonu,



Finansman fonksiyonu; gayrimenkul ipoteği karşılığında fon fazlası olan ekonomik birimlerden

fonların uzun vadeli olarak toplanarak fon açığı olanlara verilmesidir.

Hizmet fonksiyonu; borçlulara aylık taksitlerin takibi, ödenmesi, evrakların takibi ve saklanması gibi

hizmetlerin verilmesidir.

Dönüştürme fonksiyonu; farklı vade ve miktarlardaki ipotek kredilerinin kolay pazarlanabilmesinin

sağlanabilmesi için tek bir vade ve miktara dönüştürülmesidir. Bu işlem sayesinde ipotek havuzuna dayalı menkul kıymetler daha kolay ihraç edilebilir.

Sigortalama fonksiyonu; ipotek bankaları kredilerin geri ödenmeme riskini azaltmak için ihraç

ettikleri menkul kıymetlerin sigortalanmasını isterler. Böylece ölüm, iş kaybı vb. durumlarda kredinin

ödenmemesi riskini azaltmayı hedeflemektedirler.

İpotek bankalarının en önemli özelliği, verdikleri kredileri vade sonuna kadar tutmayarak sermaye

piyasalarına bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç etmeleridir. İpotek bankalarının diğer bankalar gibi geniş şube ağına ihtiyaç duymamaları operasyonel maliyetlerini düşürmektedir. İpotek bankası

yönteminin temelini, kredi veren kuruluşun kredi verdiği konut üzerine ipotek düzenlemesi ve bu ipoteği menkul kıymetleştirmesi oluşturmaktadır.



Konut Finansmanı Türleri

Gayrimenkul finansman piyasası gelişmiş olan ülkelerde, gayrimenkul satın almak ya da inşa ettirmek

isteyen ancak yeterli fona sahip olmayan kişi ve kurumların, gerekli şartları taşımaları halinde,

yararlanabilecekleri birçok ipotek kredisi türü vardır. Ekonomik dengeler oturmuş, istikrarlı ülkelerde sabit faizli ipotek kredilerinin kullanımı artarken, özellikle yüksek enflasyon yaşanan ekonomik istikrarın yaşanamadığı ülkelerde değişken faizli ipotek kredileri kullanılmaktadır.

İpotek kredileri özel hukuk hükümlerine tabi olduklarından taraflar ihtiyaçları ve beklentilerine göre

sözleşme hükümleri düzenleyerek çok çeşitli ipotek kredisi türleri oluşturabilmektedirler.



** Klasik (Sıfır Faizli) Konut Kredileri ; ( Mütaahhitten %30 peşin geriye kalan tutarın 10 yılda aylık eşit taksitlerle ödenmek üzere konut alınması ) Klasik konut kredileri daha ziyade yeni ev inşa eden müteahhit, şirke vb. tarafından kullanılmaktadır. Kredi faiz oranı sıfır ve genellikle vade 10 yıldır. Aylık geri ödemeler anaparadan düşülmektedir. Klasik konut kredilerindeki esas, ipoteğin süresi içinde eşit taksitli ödemeler neticesinde borcun anapara ve faiz olarak tamamen geri ödenmesidir. Klasik konut kredileri, enflasyon oranları ve buna bağlı faiz oranları çok sık değişmeyen ülkelerde

başarı ile kullanılmaktadır. Bu tür kredilerin diğer özelliği de vadesinden önce borcu kapatma imkânının verilmesidir.



** Artan Geri Ödemeli Konut Kredileri ; Artan geri ödemeli konut kredileri bazı kaynaklarda klasik konut kredilerinin bir türü olarak tanımlanmaktadır. Bu kredi türünde faiz oranları klasik konut kredilerinde olduğu gibi sabittir. Temel farklılık ise ödemelerin eşit olmamasıdır. Artan geri ödemeli kredilerde ilk ödemeler düşük olmakta ve yıllar içinde artmaktadır. Bu nedenle bu tür krediler özellikle ilk kez ev almak isteyen klasik konut kredi taksitlerini ödeyecek gücü olmayan gençler için tercih edilir olmaktadır. Bu kredi türünde kredi vadesi ve faiz oranı değişmemekle birlikte geri ödeme tutarları değişmektedir. Kişilerin kişisel ve ekonomik durumlarına uygun geri ödeme tutarlarının oluşturulması bu kredi türünün cazibesini artırmaktadır. Artan geri ödemeli kredilerin dezavantajı negatif amortizasyondur. Aylık geri ödemeler yapılmasına

rağmen, borç bakiyesinin artması, borçlular açısından memnuniyetsizlik yaratan bir durumdur. Bu durum ödenmeme riskini beraberinde getirir. Bu risk nedeniyle peşin ödeme tutarı artırılmaktadır. Artan geri ödemeli konut kredilerinde peşin ödeme tutarı klasik kredilere göre yaklaşık %10 daha fazladır. Artan geri ödemeli kredilerin bir diğer dezavantajı ise faiz oranı riskidir. Vade uzun olduğu için faiz oranı riski yüksektir. Büyük tutardaki ara ödemeler ile finans kurumları bu tutarı cari orandan kullanma şansı yaratmaya çalışırlar.



** Değişken Oranlı Konut Kredileri; faiz oranları, kredinin vadesi süresince sözleşmede önceden belirlenen sürelerde değiştirilir. Bu kredinin ortaya çıkma nedeni kredi veren kurumları faiz oranı riskine karşı korumaktır. Bu nedenle kredi verenler açısından klasik konut kredilerine ve artan geri ödemeli kredilere göre daha avantajlıdır. Değişen oranlı ipotek kredilerinde borçlunun kalan anaparasına uygulanan faiz oranı sabit değildir belli bir referans oranına dayalı olarak değişkendir. Referans oranının belirlenmesi önemlidir. Amaç cari piyasa faiz oranlarının kredilere yansıtılması ve böylece kredi veren kurumların faiz oranı riskinin azaltılmasıdır. Değişken oranlı ipotek kredilerinde faiz oranları klasik konut kredilerinden daha düşüktür. Faiz oranının belirlenme aralığı, kredi faizinin piyasa koşullarına uygun olarak belirli endekslerde yeniden belirleneceği süreleri gösterir.



** Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri ; Fiyat seviyesine endeksli konut kredisi, kredi veren kurumları faiz oranı riskine karşı koruyan bir kredi türüdür. Reel faizin sabit olduğu bu kredi türünde her yıl borcun kalan kısmı enflasyon oranında arttırılmakta, ortaya çıkan tutar kalan süreye göre tekrar taksitlendirilmektedir. Kredi faiz oranının belirli dönemlerde değişmesi ve kredi kurumunu faiz oranı riskine karşı koruması yönüyle değişken faizli kredi türüne benzemektedir. Klasik konut kredisine de aylık geri ödeme tutarlarının reel olarak sabit kalması yönü ile benzemektedir. Bildiğimiz üzere klasik konut kredilerinde de aylık kredi geri ödeme tutarları nominal olarak sabit tutarlar üzerinden yapılmaktaydı. Reel faiz oranı yaklaşık olarak nominal faiz oranı ile enflasyon oranı arasındaki farka eşittir. Reel faiz oranı enflasyon ayarlamalı faiz oranı olarak bilinmekte olup enflasyonun bulunmadığı durumda, kredi veren tarafın krediden beklediği verim oranını gösterir. Fiyat seviyesine endeksli konut kredileri hem kredi borçlularının ödeme güçlüklerini ortadan kaldıran hem de faiz oranı belirleme de yaşanan problemleri ortadan kaldıran bir yöntemdir. Kredi veren kurum açısından krediden elde edilen getiri; gerçek getiri ki bu sözleşmede belirtilen faiz oranıdır ve enflasyonun yarattığı aşınma payı olarak ikiye ayrılır. Enflasyonun anapara üzerinde yarattığı aşınma oranı ise enflasyon oranı açıklandıktan sonra belirlenir ve enflasyon oranının aynısıdır. Yıllık olarak borç bakiyesi bir önceki yılın enflasyon oranına göre yeniden değerlenir. Fiyat seviyesine endeksli konut kredilerinde enflasyonun yarattığı faiz oranı riski kredi kurumları

açısından en alt düzeye inmektedir. Kredi kurumlarının reel getiri oranı kredi vadesinin sonuna kadar aynı

kalırken, borç kullanan kişinin yaptığı ödemelerin nominal tutarı sürekli değişmektedir. Böylece

enflasyon riski ortadan kalkmaktadır. Ancak enflasyon primi sözleşme faiz oranına eklenmediği için

kredi faiz oranı diğer ipotek kredilerine göre daha düşüktür. Bu kredi türünde aylık geri ödeme tutarını

hesaplamak için reel faiz oranının, kredinin vadesinin ve enflasyonu hesaplamak için kullanılacak

endeksin sözleşmede yer alması zorunludur. Fiyat seviyesine endeksli konut kredilerinin borçlu açısından avantajı ise kredinin ilk yıllarında geri ödemelerin düşük olmasıdır. Fiyatlar düzeyi sabit kaldığı sürece ödemeler de düşük olacaktır. Ancak bu avantaj aynı zamanda bir dezavantajı da beraberinde getirir. Enflasyonun yüksek olduğu ekonomilerde borçlular tarafından tercih edilmeyen bir kredi türü olmaktadır. Kredi alan kişilerin gelir oranları enflasyon oranında artmaz ise kredi geri ödemelerinde güçlük yaşanabilir bu sorunu çözmek için iki oranlı konut kredisi geliştirilmiştir.



** İki Oranlı Konut Kredileri ; İki oranlı konut kredileri de fiyat seviyesine endeksli konut kredileri gibi enflasyonun geri ödemeler üzerindeki olumsuz etkilerini ortadan kaldırmak için geliştirilmiş kredi türüdür. Bu kredi türünde kredi bakiyesi belirli endekslere göre artırılırken geri ödemeler de kredi kullanan kişinin gelirine endekslenmektedir. Böylece kredi veren kurum faiz riskine karşı korunurken kredi borçlusunun da geri ödememe riski ortadan kaldırılmaktadır. İki oranlı konut kredilerinde ücret artışları enflasyon oranının altında kaldığında gelir artışı dikkate alınmaktadır. Arada oluşan fark kredi bakiyesine eklenmektedir. Gelir düzeyindeki artışlarınenflasyonun üzerinde olduğu durumlar da artışlar gelir seviyesine göre yapılacaktır. Böylece, kredi bakiyesindeki artışlar daha yüksek geri ödeme ile telafi edilecektir. Bir ülkede yüksek ve değişken oranlı enflasyon yaşanması durumunda klasik konut kredilerinin kullanımı vade uyumsuzluğu ve enflasyonun geri ödemeler reel değeri üzerindeki olumsuz etkisi olmak üzere iki türlü sorun ortaya çıkmaktadır. Bu iki sorunun çözümü ise fiyat seviyesine endeksli ve iki oranlı konut kredileri ile büyük ölçüde çözülmektedir.



** Karma Konut Kredileri ; Karma konut kredileri, klasik konut kredileri ile değişken oranlı konut kredilerinin sahip oldukları koşulların karması geri ödeme planı sunmaktadır. Karma konut kredilerinde geri ödemeler genellikle kredinin başlangıcından itibaren belli bir süre sabit olarak devam etmektedir. Geri ödemelerin sabit olduğu bu dönem boyunca uygulanan faiz oranı da kredinin düzenleme aşamasında kararlaştırılmış olan düzeyde kalmaktadır.



** Sıra Ödemeli Konut Kredileri ; Beraberinde Hesap Açılan Konut Kredileri olarak da bilinen sıra ödemeli konut kredileri belli miktarda ilk aylık ödemeyi yapmaya yetecek birikimi olmayan, borçlu grubunu hedef olarak almaktadır. Söz konusu kredilerde, kredi alındığında yapılan peşin ödemenin bir kısmı ya da tamamı için faiz getirici bir hesap açılması ve ipotek kredisi borcunun ödenmesi sırasında bu hesaptan yararlanılması esasına dayanmaktadır. Sıra ödemeli konut kredileri 30 yıl vadeli olarak açılabilmekle beraber genellikle 15 yıl vadeli olarak açılmaktadır. Kredi faiz oranları kredi sözleşmesinde belirlenen endeks esas alınarak yine sözleşmede belirlenen dönemlerde değişmekle beraber, kredinin başlangıç döneminde uygulanan faiz oranları genellikle piyasa faiz oranlarına göre daha düşük olmakta ve aylık geri ödemeler ayarlama dönemlerinde artırılarak sabit faizli konut kredilerine dönüştürülmektedir. Bu haliyle sıra ödemeli konut kredileri, borçlu açısından artan geri ödeme tutarlı konut kredilerine, kredi veren kurumlar açısından ise sabit faizli konut kredilerine benzemektedir. Kredi kurumlarının konut kredilerine talep yaratmak için geliştirdikleri kredi türlerinden en çok talep gören konut kredi türü sıra ödemeli konut kredileri olup, söz konusu konut kredisi kredi alanlara çok önemli avantajlar sağlamaktadır.



** Yüksek Ödemeli Konut Kredileri ; Balon krediler olarak da adlandırılan krediler, orta dönemli genellikle yatırımcıların kar amacına ya da bireylerin ikamet etme amacına yönelik olarak gayrimenkul alımını finanse etme için kullanılan konut kredisi türüdür. Yüksek ödemeli konut kredilerinde, başlangıç ödeme tutarları daha düşük tutarda olduğu için kredi alanlara cazip gelmektedir. Kredi veren kurum, vade, peşin ödeme tutarı ve faiz oranını belirlemektedir. Kredi faiz oranları sabit yada değişken oranlı olabilmekteyken kredi vadesi genellikle 20 ile 30 yıl arasında değişmektedir. Yüksek ödemeli konut kredilerinde, geri ödeme tutarları oldukça düşük düzeyde başladığından, sorun

kredinin geri ödemesinin nasıl tamamlanacağı noktasındadır. Bu kredilerde düzenli geri ödeme tutarları ile mevcut kredi bakiyesinin itfa edilmesinin zor olması nedeniyle kredinin ara ödemesinde, vadesinde bazı ara ödemeler yapılmaktadır. Genellikle ara ödemeler 5 ya da 7’inci yıllarda yapılmaktadır. Bu ara ödemeler kredi bakiyesini aynı tutarda azalttığından vade içinde kredi geri ödemesi yapılmaktadır. Bazı yüksek ödemeli konut kredilerinde ise ara ödeme bulunmamakta, geri ödemelerle ödenemeyen kredi bakiyesi vade sonuna sarkmaktadır. Bu durumda da kredi kullananlar kredilerini kapatmak için krediyi aldıkları kurumdan mevcut kredi bakiyesinde yeni bir kredi kullanmakta ve mevcut kredi borcunu kapatmaktadırlar. Yüksek ödemeli konut kredileri özellikle alımından bir süre sonra satışı planlanan gayrimenkullerin alımı için çok uygundur. Konut faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde de bu kredi yoluyla gayrimenkul piyasası canlanabilir. Yüksek ödemeli konut kredilerinin dezavantajı ise borçlular açısından risk doğurmasıdır. Çünkü kalan

bakiyenin vade sonunda ödenmesi söz konusudur. Bu tür kredilerde ödemelerini yapamayan borçlular

gayrimenkullerini kaybetme riski ile karşı karşıyadırlar.



** İki Aşamalı Konut Kredileri ; İki aşamalı konut kredileri klasik konut kredilerine benzemekle beraber bu kredi türünde faiz oranının değiştirilmesi kredi vadesi boyunca yalnızca bir defa yapılmakta ve bu belirlenen yeni faiz oranı kredinin geri kalan vadesinde devam etmektedir. Faiz oranı bir kez dahi

değiştirilmiş olsa da kredi veren kurumun faiz oranı riskini azaltmaktadır. Buna karşılık kredi borçlusuna kredi türünün cazip gelmesi için başlangıçta piyasa faiz oranlarının altında kredi faiz oranları teklif edilmektedir.



** Büyüyen Hisseli Konut Kredileri ; Artan ödemeli konut kredilerine benzemekle birlikte büyüyen hisseli konut kredilerinde aylık geri ödeme artışları anaparaya eklenmekte böylece vade kısaltılmaktadır. İlk aylık ödemeler klasik konut kredileri ile aynıdır. Aylık ödemelerin artması ile anapara daha çabuk ödenmektedir. Yıllık faiz oranı, faiz artırma dönemi ve faiz artırım oranları kredi başvurusunda belirlenerek sözleşmeye yazılmaktadır. Hesaplanan aylık ödemeler borç faizini karşıladığı için, borç bakiyesi azalmakta ve negatif amortizasyon oluşmaktadır. Aylık ödemeler önceden belirlenen artırma oranı kadar her ayarlama döneminde artırılmaktadır. Bu kredidw arttırılan miktar toplan kredi borcundan düşüleceğinden kredi borcunun daha kısa sürede bitmesi avantajı sağlar fakat Borçlunun aylık geri ödemeleri karşılayamaması durumu ise büyüyen hisseli konut kredilerinin dezavantajıdır. Bu durumun en büyük nedeni ise kişinin gelirindeki artış hızının, geri ödemelerdeki artış hızının altında kalmasıdır.



** Değer Artışı Paylaşımlı Konut Kredileri ; Değer artışı paylaşımlı konut kredilerinde kredi veren kurumlar, konut fiyatının önemli bir yüzdesini peşin ödeme olarak almakta ve konut alacaklara piyasa faiz oranının önemli ölçüde altında kredi faiz oranı sunmaktadırlar. Bu iskonto oranına karşılık, kredi veren kurum, konutun değer artışından kaynaklanan farkın iskonto yüzdesi kadar payına sahip olmaktadır. Değer artışı paylaşımlı krediler, belli ölçüde nakiti olan ancak kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmak için yeterli geliri olmayan kişileri hedef alır. Cari faiz oranları ile arasındaki iskonto oranı kişileri ev sahibi olmaya teşvik ederken, düşük aylık ödemeler finansal açıdan güç duruma düşmeye engel olmaktadır. Konut değerlemesi sırasında enflasyon oranlarının beklenenin altında olması halinde borçlu taraf kazançlı duruma geçecektir. Enflasyonun yüksek olması ve buna bağlı olarak evin değerinin yüksek çıkması durumunda ise borç veren taraf kazançlı çıkacaktır. Değer artışı paylaşımlı konut kredilerinin dezavantajları ise şöyle sıralanabilir; birçok gayrimenkul

sahibi, gayrimenkulün satışından doğan karı başkaları ile paylaşmak istemez. Eğer kredi anlaşmasında gayrimenkulün vade sonunda satışını gerektiren madde varsa ya da gayrimenkul sahibi vade sonunda kredi borcunu yeniden finanse edemiyorsa gayrimenkulün satışı zorunludur. Yeniden finanslama imkânı olsa dahi cari faiz oranlarının yüksek olması dezavantaj olarak ortaya çıkmaktadır.



** Ters Anüiteli Konut Kredileri ; Ters anüiteli konut kredilerini kullanabilme hakkına sahip olmak için 62 ve daha üzeri yaş grubunda bulunmak gerektiğinden daha çok yaşlı ve emekli grubuna hitap eden kredi türüdür. Söz konusu kredilermdiğer ipotekli konut kredilerinden farklı olarak, gayrimenkul sahibinin ödemede bulunması yerine, krediyi tesis edenin ödemede bulunması esasına dayanır. Kredinin işleyişinde ev sahibi evin üzerindeki hakkını gelir akımına dönüştürmektedir. Buna karşılık gayrimenkul üzerindeki hakkı giderek küçülmektedir. Ters anüiteli kredilerde vade genellikle 10-15 yıl arasında değişmektedir. Belirlenen vade içerisinde borçlu eşit tutarlarda nakit akımı sağlamakta, vade bitiminde kredi kurumuna faiz ve anaparayı içeren toplu ödeme yapmakta veya mevcut borcunu yeniden finanslama yoluna gitmektedir. Ters anüiteli kredilerde, kredi tutarı; gayrimenkulün tahmini değeri ve varsa üzerindeki kredi borcu arasındaki tutara göre belirlenmektedir. Kredi kurumu, belirlenen tutar üzerinden ev sahibine aylık eşit taksitlerde ödemelerde bulunmaktadır. Konutun satılması, ev sahiplerinin vefat etmesi veya konutun herhangi bir nedenden ötürü el değiştirmesi vb. durumlarda ödemeler durdurulmaktadır. Söz konusu kredilerin en önemli avantajı kişisel gelirin ipotek kredisi sağlanırken dikkate alınmamasıdır. Bu nedenle kişiler, gelirleri ne olursa olsun konut üzerindeki haklarını nakit akımına dönüştürme fırsatını yakalamaktadırlar. Ayrıca alınan ipotek kredisine rağmen konutun mülkiyeti borçluda kalmakta ve borçlu konutta yaşamaya devam etmektedir.



İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN TEMEL KURUMLARI



İpotekli konut kredilerini düzenleyen, bunların takibini yapan ve ilgili kayıtları tutan, ödemelerin

borçlulardan tahsil edilmesini sağlayan, ipotek kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç eden ve bu

faaliyetleri için ücret ve faiz geliri elde eden kurumlar ipotekli konut finansmanı kurumlarıdır.

İpotekli konut finansmanı kurumları;

  • konut finansmanı kuruluşları,
  • ipotekli finans kuruluşları,
  • konut finansmanı fonu,
  • gayrimenkul değerleme kurumları,
  • ipotek bankaları,
  • derecelendirme kurumları,
  • ipotek sigorta şirketleri
  • gayrimenkul yatırım ortaklıkları


Konut Finansmanı Kuruluşları ; Kredi finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alım, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için doğrudan doğruya tüketiciye kaynak sağlayan kuruluşlardır. Bankalar, özel finans kurumları, finansal kiralama şirketleri, konut finansman kuruluşları niteliğindedir.



İpotekli Finansman Kuruluşları ; Konut finansman şirketlerinin etkin çalışabilmesi için mevcut olan kuruluşlardır.

Faaliyet konuları şöyledir:

Konut finansman kuruluşlarına kaynak temini,

Konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması ve devredilmesi,

Alacaklardan oluşan portföyün yönetimi,

Alacakların menkul kıymetleştirilmesi,

Diğer ihraççıların konut finansmanından kaynaklanan alacaklarına dayalı sermaye piyasası

araçlarına garanti vermek,

Konut finansmanından doğan borçların geri ödemelerinin kısmen veya tamamen garanti

edilmesi.



Konut Finansman Fonu ; Konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma belgeleri karşılığında toplanan paralarla belge sahipleri hesabına karşılığında toplanan paralarla, belge sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulacak mal varlığıdır. Fon, ipotek finansman kuruluşları, bankalar, finansal kiralama şirketleri, özel finans kurumları veya tüketici finansman şirketleri tarafından kurulabilir.



İpotek Bankaları ; Mevduat kabul etmeyen, verdiği konut kredilerini sigortalayan ve bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendini finanse edebilen bankalardır. İpotek bankaları menkul kıymet ihraç edip fon toplamakta ve bu fonlar ile gayrimenkul kredisi vermektedir. Bu bankalar konut kredisi verdikleri gibi aynı zamanda büyük çaplı inşaat projelerine veya konut destekli projelere de kredi vermektedir.



Gayrimenkul Değerleme Kurumları ; Gayrimenkul değerleme kurumları, dar anlamda konutların geniş anlamda yer üstünde bulunan tüm taşınmazların niteliğini, çevresini ve yarattığı faydaları öznel bir incelemeye tabi tutarak, gayrimenkulün değerini belirleme işlemini kurumsal olarak yapan ekonomik birimlerdir. Teknik detayların önemli olduğu bir alanda, değerlemenin güvenilirliğini ve şeffaflığını artıracak tarzda, uluslararası değerleme standartlarına göre değerleme yapan kurumsal yapılar, ipotekli konut finansman sisteminde önemli bir taraf oluşturmaktadırlar. Bir gayrimenkulün gerçek değerinin bilinmesi gayrimenkulü alan, satan, sigortalayan ve vergi

yönüyle devlet tarafını ilgilendirmektedir. Kredi veren kurumlar verdikleri kredinin teminatına satın

alınan taşınmazları alarak kredinin geri ödemesi sonuna kadar bu gayrimenkulün mülkiyetini ellerinde

bulundurmaktadırlar. Eğer değerleme gerçek değerden fazla bir değeri gösterirse ve geri ödememe riski ilk aylarda gerçekleşirse ipoteği elinde bulunduran finansal kurum gayrimenkulün satışından yeterli nakdi elde edemeyerek zarara uğrar. İpotekli konut finansmanı sisteminde değerleme uzmanları kendi içinde konut ve konut dışı olarak uzmanlaşmaktadırlar. Gayrimenkul değerleme uzmanları her türlü taşınmaz hakkında rapor yazabilmekte iken konut değerleme uzmanları sadece konutlar hakkında değerleme raporu yazabilirler.



İpotek Sigorta Kuruluşları ; İpotekli konut finansmanı sisteminde, sigorta kuruluşlarının iki önemli fonksiyonu vardır. Bunlardan ilki, gayrimenkul ve gayrimenkulü alan ile ilgili risklerdir. Bu riskler kısaca gayrimenkulün değer kaybına uğrayabileceği doğal afetler ile borçlunun işini veya hayatını kaybetmesi gibi risklerdir. İpotekli konut finansman sisteminde sigorta kuruluşları bu tür riskleri azaltan kuruluşlardır. Kredi veren kuruluşların, alacaklarını garanti altına almak için kredi alanlardan istedikleri sigortaların başında hayat sigortaları gelmektedir. İpoteğe dayalı menkul kıymet yatırımcılarının üzerinde durduğu sigorta ise nakit akışı ve finansal garanti sigortasıdır. Bu sigorta ipoteğe dayalı menkul kıymetlere en çok yatırım yapan kurumsal yatırımcılar için ipotekli konut finansmanı garanti sigortasına eşlik eden son derece önemli bir sigorta türüdür. Diğer bir sigorta türü ise ipoteğe konu olan gayrimenkulün sigortalanmasıdır. Bu sigorta kapsamında doğal afetler ve konutun değerinin düşmemesi için gerekli görülen bakım ve onarımları kapsamaktadır. İpotekli konut finansmanı sisteminde bulunan diğer bir sigorta türü de yönetici ve idarecilerin yapabileceği hata ve hileler dolayısıyla ortaya çıkabilecek zararların teminat altına alınmasıdır.



** Derecelendirme Kurumları ; İpoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmanın yatırımcı açısından temel avantajı; tek tek ipotek sözleşmelerine yatırım yapmaktan daha az risk taşımalarıdır. Bir menkul kıymete yatırım yapmak isteyen yatırımcının havuzu oluşturan kredi sözleşmelerinin niteliği, nakit akımları, faiz oranları, kredi havuzunun taşıdığı güvenceler gibi pek çok faktörü incelemesi gerekir. İşte bu değerlendirmeleri yatırımcılar yerine değerleme şirketleri yapar ve ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere derece verir. Derecelendirme şirketleri menkul kıymeti vadesi boyunca takip ederek gerekli görürse derecesini değiştirebilir. Derecelendirme kurumlarının verdiği dereceler menkul kıymetlerin likiditesini ve piyasa talebini doğrudan etkilemektedir.



** Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ; İpotekli konut finansman sisteminin temel kurumları arasında yer alan gayrimenkul yatırım ortaklıkları sistemin işleyişi açısından önemlidir ve kayıt dışılığı önleme fonksiyonu bulunmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkullere, bunlara dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapabilecekleri gibi, kazanç sağlama amacına yönelik kiralama veya alım satım işlemleri yapabilirler. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk olarak 1960 yılında ABD’de kanuni düzenlemeye kavuşmuştur.

Büyük gayrimenkul projelerine küçük tasarruf sahiplerinin katılımının sağlanması, gayrimenkullerin

menkul kıymetleştirilmesi ile likit hale getirilmesi gayrimenkul yatırım ortaklıklarını ekonomi için önemli

hale getirmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tasarruf sahiplerine sağladığı yararlar;

Sermaye profesyonel yönetilir,

Riskin dağıtılması sağlanır,

Küçük tasarruf sahiplerinin büyük kazanç potansiyeli olan menkul kıymetlere yatırım

yapabilmelerine olanak sağlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye sağladığı yararlar ise şöyledir:

Hisse senetlerine de yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak,

Kamu borçlanma araçlarına yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak,

Borsanın derinleşmesine ve işlem hacminin artmasına katkıda bulunmak.



İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN İŞLEYİŞİNİ SAĞLAYAN PİYASALAR



İpotek piyasaları, gayrimenkullerle ilgili bütün kurumların katıldığı, kredi taleplerinin oluştuğu, kredi

işlemlerinin ve faiz oranlarının belirlendiği piyasalardır. Bu piyasalar konut üretiminden başlayarak

konutların satışını, para ve sermaye piyasalarından geçerek tasarrufların değerlendirilmesine kadar

uzanan bir dizi işlemden oluşmaktadır.



Birincil İpotek Piyasaları

Birincil ipotek piyasaları alıcı ve satıcıların doğrudan ve ilk kez iletişim içine girdikleri piyasalardır.

Bireylere doğrudan konut kredisi kullandıran kurumlardan oluşmaktadırlar. Birincil piyasada ticari

bankalar, kredi şirketleri, tasarruf ve kredi sandıkları, kredi birlikleri gibi kuruluşlar yer alır. Bu

kuruluşlardan hem kişiler hem de konut yapıp satmak isteyen şirketler konut kredisi kullanabilir.

Birincil ipotek piyasası, konut ihtiyaçlarını finanse etmek isteyenlerle bu kişilere fon sağlayan

kuruluşların karşılaştıkları piyasalardır. Bu piyasanın aktörleri, fon talep edenler, kredi arz eden kurumlar ve piyasanın işleyişini sağlayan kamu kurumlarıdır. Finansal aracılar piyasada fon akışını sağlamak görevini ve bazı riskleri ücret karşılığında üstlenirler.

Kredi sözleşmesinin düzenlenmesi ve ilk satış işlemi birincil piyasada gerçekleşirken ikincil piyasada

birincil piyasada yaratılmış ipotekler işlem görür. İkincil piyasa kurumları ipotek kredisi düzenleyemez.

İkincil piyasalar birincil piyasaların gelişmesinde çok önemlidirler. İyi işleyen bir ikincil piyasada menkul

kıymetler daha likittir. Menkul kıymetlerin ikincil piyasada satılmasının kolay olması o kıymetin temel

aldığı finansal aracın birincil piyasasında taşınan likidite riskini azaltır. Taşınan riskin azalması ise fon

arz edenlerin talep ettikleri getiri oranını azaltacak, bu da kredi kullananlara daha düşük borçlanma

maliyeti olarak yansıyacaktır.

İpotek kredisi birincil piyasada açıldıktan sonra mevcut ipoteklerin alınıp satıldığı piyasalar ikincil ipotek piyasalarıdır. Bu piyasalarda bireylere doğrudan kredi verilmez. Bazı tasarruf kurumları ve ipotek bankaları birincil piyasada ipotek kredisi verdikten sonra bu kredileri başka kurumlara satarlar. Bu kredileri alan kurumlar ise çıkaracakları diğer borçlanma enstrümanları için bu kredileri teminat olarak kullanırlar. Finansman kurumları ipotek kredilerini satarak elde ettikleri fonları yeni ipotek kredilerini fonlamak için kullanırlar. Finansman kurumları uzun vadeli konut kredilerini kısa vadeli mevduatlarla finanse ederler. Bu durum risk oluşturur. Kredilerin ikincil piyasalarda satılması bu sorunu ortadan kaldırır.

İkincil piyasalar, sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı sermaye açığı olan sektör ve

bölgelere aktarırlar ayrıca konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili bir yöntem

olmaktadır.

İkincil piyasaların avantajları aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

Sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı, sermaye açığı olan sektör ve bölgelere

aktarmak suretiyle ekonomide önemli rol oynamak,

Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili bir yöntem olması,

Faiz oranlarında istikrar sağlanmasına katkı sağlamak,

İpotek kredilerinin pazarlanabilirliğini ve likiditesini artırarak bu kredileri elde tutma gereğini

azaltmasıdır.



İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE KARŞILAŞILAN RİSKLER



Kredi alan ve kredi veren için riskler; kredinin geri ödenmeme riski, erken ödeme riski ve faiz oranı riskidir.



İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER



İpoteğe dayalı menkul kıymetler daha önce düzenlenmiş olan ipotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle oluşturulan ipotek grubuna dayalı olarak ihraç edilmiş olan menkul kıymetlerdir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin getirisi de aynı risk düzeyine sahip pek çok finansal araç getirisinden daha yüksektir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek kredilerinin nakit akışını zaman ve miktar olarak yeniden

düzenleyerek yatırımcıların farklı istek ve beklentilerini karşılayabilmektedir. Bu haliyle ipoteğe dayalı

menkul kıymetler ipotek kredilerinden daha likittir ve nakit akımları daha düzenlidir. Kredi ve tasarruf

kurumlarının bu enstrümanları borçlanma aracı olarak kullanmaları bu kurumların borçlanma

maliyetlerini aşağıya çekmektedir. Düşük riskli yatırım araçlarına yatırım yapmak zorunda olan emeklilik fonları ve hayat sigortası şirketleri ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparak düşük risk ve yüksek getiri sağlamaktadırlar.

Yatırımcılar, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde bir kupon faizi üzerinden faiz geliri kazanmanın yanı

sıra anaparalarının ipotek kredisi ödenene kadar tek bir vade yerine kademeli olarak geri almaktadır.

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin gelişmesiyle ikinci el ipotek piyasaları sermaye piyasaları ile

bütünleşmiştir. İpotek kredilerini birinci el olarak düzenleyen finans kurumları, bu kredileri özelliklerine

göre bir araya getirerek grup oluşturarak ve gruplara dayalı olarak menkul kıymet düzenleyip ikinci el

piyasada likit hale getirme işlemini de gerçekleşmektedirler.

İpoteğe dayalı menkul kıymet piyasasının gelişimi konut kredileri için ikincil piyasanın oluşumunu

sağlayacağından bankalar konut kredilerini ikincil piyasalara satarlar ve varlık yükümlülük arasındaki

vade uyumsuzluğu ortadan kalkar. Bazı kurumlar birinci el kredi vermemekle birlikte düzenlenmiş olan

ipotekleri satın alarak yalnızca ikinci el ipotek piyasasında faaliyet göstermektedir.



Yatırımcılar açısından ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin avantajları:

Risk derecesi benzer olan menkul kıymetlerin üzerinde getiri sağlamaları,

Yatırımcının yasal kısıtlamalardan dolayı doğrudan yatırım yapamayacağı varlıklara dolaylı

yatırım yapma olanağı sağlamaları,

İşlem hacimlerinin yüksek olmasıdır.



İpoteğe dayalı menkul kıymetler aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

İpotekten geçen menkul kıymetler,

Teminat ipotek yükümlülükleri,

Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler,

İpoteğe dayalı tahviller olarak sıralanabilir.

İpotekten Geçen Menkul Kıymetler

İpotekten geçen menkul kıymetler finansal kurumlar tarafından verilmiş olan gayrimenkul ipotek

kredilerinin bir araya getirilerek oluşturulan ipotek grubuna dayalı olarak ihraç edilen bir menkul kıymet

türüdür.

Yatırımcılar düzenlenmiş ipotek kredilerini satın alıp yatırım yapmaları durumunda birtakım risklerle

karşı karşıya kalmaktadır. Bu riskler; kredi riski, fiyat riski, likidite riski ve erken ödeme riskidir.



İpotekten geçen menkul kıymetler, ipotek kredilerinden oluşan bir havuzun sahiplik hakkını ve

bunlardan sağlanan ödemeleri temsil etmektedir. İhraççı kurum, öncelikle benzer nitelikteki ipotek

kredilerini bu kredilerin ilk sahibi olan kredi veren kurumdan satın alarak bir ipotek havuzu

oluşturmaktadır. Daha sonra ihraççı kurum bu kredilere dayalı menkul kıymetleri yatırımcılara ihraç

etmektedir. Ayrıca kurum kredi borçlarından ipotek kredilerine ilişkin ödemeleri toplayıp, ilgili servis ve

garanti ücretlerini düştükten sonra, bunları yatırımcılara aynen aktarmak zorundadır. Sistemde bulunan görmektedir. Bu menkul kıymetleri satın alacak yatırımcılar ise ipotek havuzunun sağlayacağı nakitnakımları üzerinde, satın alacakları menkul kıymet pay oranı kadar mülkiyet hakkına sahip olacaktır.

Havuzda yer alan kredilerin geri ödeme planlarına göre yatırımcılara her ay sahip oldukları pay oranında anapara ve faiz ödemesi yapılacaktır.

İpotekten geçen menkul kıymetler ipotek kredilerine dayalıdır. İpotek kredilerini veren veya daha

sonra düzenlenmiş olan ipotek kredilerini satın almış olan kurumlar ipotek kredisinin geri ödemelerini

tahsil edip, ücretleri düştükten sonra menkul kıymet sahiplerine transfer etmektedir. Geri ödemeler

ipotekten geçen menkul kıymet sahiplerinin eline geçtikçe, bakiye azalacaktır. Bununla birlikte ipotek

kredisi sahiplerinin ipotek kredisinin geri kalan kısmını vadesinden önce ödeme haklarının bulunması bu hakkın kullanılabilmesi nedeniyle ipotekten geçen menkul kıymetler vadelerinden önce itfa edilebileceklerdir. Bu erken ödeme riski getiri ve fiyatlara yansımaktadır. Erken ödeme riskine karşılık

ipotekten geçen menkul kıymetler yüksek kredi değerlemesine sahip olduklarından birçok yatırımcı

kurum tarafından özel sektör tahvillerine tercih edilmektedir.

İpotekten geçen menkul kıymetler birkaç ipotekten bir araya gelmiş olabileceği gibi bir kaç bin ipotek

kredisinin bir araya gelmesinden de oluşabilir. Her durumda portföy çeşitlendirmesi söz konusudur.

Riskini azaltmak isteyen yatırımcılar tek bir ipoteğe yatırım yapmak yerine ipotek kredilerinden oluşan

grupların bir bölümüne yatırım yapmayı tercih ederler. Böylece riski azalan yatırımcılar için ayrıca

sağlanan vergi teşvikleri de ipotekten geçen menkul kıymetlerin cazibesini artırmaktadır.



Teminatlı İpotek Yükümlülükleri

Teminatlı ipotek yükümlülükleri ilk kez 1983 yılında ihraç edilmiş ve yaygınlaşmıştır. Bu menkul

kıymetlerin ipotekten geçen menkul kıymet getirisine sahip olması ama onun nakit akımlarından doğan

belirsizliklere sahip olmaması nedeniyle hızla yaygınlaşmaları şaşırtıcı değildir.

Teminatlı ipotek yükümlülükleri erken ödeme riskini ortadan kaldırmak amacıyla ihraç edilmişlerdir.

İpotekten geçen menkul kıymetlerde, aylık anapara ve faiz toplamından oluşan nakit akımları

yatırımcılara eşit dağıtım esasına göre yapılırken, teminatlı ipotek yükümlülükleri yatırımcılar arasında

sınıflar ve sınıflar arasında öncelik sıralamaları oluşturup anapara ve faiz ödemelerinin öncelik esasına

göre dağıtılmasına dayanmaktadır.

Teminatlı ipotek yükümlülükleri aslında vade farklılıklarına sahip tahvillere benzemektedir. Vade

sınıfları en kısa vadeden en uzun vadeye doğru A sınıfı, B sınıfı, C sınıf ve Z sınıfı olarak

adlandırılmaktadır. İlk üç sınıfa faiz ödemeleri yapılırken, A sınıfına erken ödemeler ile anapara

ödemeleri de yapılmaktadır. A sınıfının ödemeleri bitirildikten sonra B sınıfı için aynı şekilde ödeme

yapılmaktadır. A, B, C sınıfı teminatlı ipotek yükümlülükleri tamamen ödendikten sonra Z sınıfı teminatlınipotek yükümlülükleri ödenmektedir. A sınıfı bu seriler içerisinde en kısa vadeli ve en düşük getirili menkul kıymettir. Z sınıfı ise en uzun vadeli ve en yüksek getiri oranına sahip menkul kıymettir. Z sınıfının faiz ödemelerinin geciktirilmesi diğer serilerin anapara ve faiz ödemelerinin hızlanmasına neden olur. Bu sınıf önceki sınıflar itfa edilmeden anapara ve faiz alamaz.

Teminatlı ipotek yükümlülükleri ile ipotekten geçen menkul kıymetler arasındaki ayrım, anapara

ödeme yöntemlerindeki farklılıktır. İpotekten geçen menkul kıymetlerde ipotek geri dönüşlerinden hizmet bedeli düşülmekte ve net tutar menkul kıymet yatırımcısına ödenerek menkul kıymet itfası, ipotek havuzundaki son kredinin kapatılmasına dek devam etmektedir. Bu durum da ipotekten geçen menkul kıymetlerin itfa süresinin menkul kıymetin vadesinden farklı olmasına sebep olmakta ve yatırımcı için bir belirsizlik yaratmaktadır. Teminatlı ipotek yükümlülüğünde ise menkul kıymetin dayandığı teminat havuzu ile menkul kıymetin yapısı paralel değildir. İpotek havuzundaki son kredi ödenene kadar bu şekilde ayrı seriler çıkartılması mümkündür ve bu tarz değişiklikler menkul kıymet üzerindeki belirsizliği büyük ölçüde kaldırmaktadır.

Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler diğer ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin anapara ve faiz ödemelerinin oransal dağıtım esasının aksine, yatırımcılar arasında eşit olmayan dağıtım esasına göre paylaştırmaktadır. Çünkü piyasada farklı risk/getiri beklentisi içinde olan yatırımcılar bulunmaktadır. Bu yatırımcıların beklentilerine karşılık vermek amacıyla bu menkul kıymet türü piyasaya sürülmüştür. Bu tür menkul kıymetlerde bir grup ipoteklerin faiz oranlarına dayalı olarak, bir grupsa anaparalarına göre ihraç edilir. Örneğin %10 faiz oranlı ipoteklere dayalı olarak, yalnızca faiz ödemeli olarak ihraç edilen menkul kıymetler sahibine faiz getirisi sağlayacaktır. Yalnızca faiz ödemeli olan getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasa faiz oranlarına oldukça duyarlıdır. Çünkü kredi kullanan bireyler

piyasada değişen faiz oranlarına göre yeni pozisyonlar alabilmektedir. Faiz oranlarının düşmesi kredi

kullananların daha düşük maliyetle kaynak elde edebilmesine yol açacak bu durum erken ödeme

oranlarını, dolayısıyla faiz oranlarına dayalı getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin geri

dönüşünü hızlandıracaktır. Faiz oranları yükselince erken ödeme riski azalacaktır.

Anapara ödemeli getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapanlar nakit akımlarının

anapara kısmından pay alırlar ve faiz oranını tercih edenlerle ters orantılı olarak gelir elde ederler. Piyasa faiz oranları yükseldiğinde erken ödeme riski azalacağı veya ortadan kalkacağı için, yatırımcılar uzun dönemde anapara nakit akımlarından pay alırlar.

Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler kendileri gibi türev sermaye piyasası araçlarından

olan teminatlı ipotek yükümlülükleri ile karşılaştırıldıklarında aralarında farklı özellikler olduğu

görülmektedir.



Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler ve teminatlı ipotek yükümlülüklerinin farkları şöyle

özetlenebilir.

Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler de faiz ve anaparalar yapay olarak belirlenirken,

teminatlı ipotek yükümlüklerde libor gibi belirli kriterlere bağlanabilirler,

Teminatlı ipotek yükümlülüklerin temel yapılarında kategoriler belirli bir sıra ile itfa edilirken,

getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde eş zamanlı bir ödeme planı vardır,

Teminatlı ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin piyasası teminatlı ipotek yükümlülüklerine göre

daha dardır,

Teminatlı ipotek yükümlülükleri getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetlere dayalı olarak

da ihraç edilebilirler,

Teminatlı ipotek yükümlülüklere dayanılan portföyden elde edilen faiz ve anapara

ödemelerinden artan miktarlar vardır.



Teminat ipotek yükümlülükler ve getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin her ikisi de

ipoteğe dayalı menkul kıymetler grubunda ve türev sermaye piyasası araçları arasında yer alan menkul

kıymetlerdir. Aralarındaki farklılığın temel nedeni yatırımcı ve menkul kıymet ihraç ederek fon

toplayanların ihtiyaçlarının çok çeşitli olmasındandır.



İpoteğe Dayalı Tahviller

İpoteğe dayalı tahviller, işleyiş açısından normal tahvillerle büyük benzerlik göstermektedir. İpoteğe

dayalı tahviller ihraççının borç yükümlülüğüdür ve teminat olarak kullanılan ipoteklerin nakit akışı,

ipoteğe dayalı tahvillerin nakit akışından farklıdır. Borçlu ipoteklerin nakit akışını, anapara ve faiz

ödemelerine ayırmamaktadır. Teminat olarak tutulan ipoteklerin fonksiyonu, borçlunun borcunu

ödeyememesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Teminat olarak tutulan ipotekler satılıp borç ödemesinde

kullanılmaktadır.

Piyasa faiz oranlarındaki yükseliş ipoteklerin piyasa fiyatının düşmesine neden olur ve bu da

tahvillerin dayandığı teminatın değerinin düşmesi anlamına gelir. İpoteğe dayalı tahviller özel sektör

tahvillerine benzer şekilde vadeye kadar her 6 ayda faiz ödeyen ve vadede anapara ödemesi yapan bir

menkul kıymettir. İpotek kredileri tahvilin ihraççısına aittir ve tahvil konusu borcu garanti altına almak

için kullanılmaktadır. Tahvillerin faiz oranları ipotek kredisi faiz oranlarından düşük, vadesi de ipotek

kredi vadesinden kısadır.

İpoteğe dayalı tahvillerde tahvilin nakit akışı ipotek havuzunun nakit akışından tamamen bağımsızdır.

İhraççı kurum ipoteklerden elde ettiği nakit akışı ile tahvillerin faizlerini ödemektedir. Ancak ipoteklerin

nakit akışlarındaki belirsizlik risk oluşturmaktadır. Bu riski gidermek için ihraççı ipotek havuzundan elde

ettiği nakit akımlarını bir fonda biriktirir ve tahvillerin faiz ödemelerini bu fondan yapar. Kredilerin nakit

akımları aylık, tahvil faiz ödemeleri ise 6 aylıktır. Bu nedenle fon nakit akımlarının değerlendirilmesinde

rol oynar ve fonda biriken para kısa vadeli yatırım araçlarında değerlendirilir. Vade tarihinde tahvilin

anapara tutarı da bu fondan ödendikten sonra kalan bakiye ihraççı firmaya elinde tuttuğu menkul

kıymetlerin getirisi olarak geri döner. Fondaki miktar tahvilin anaparasını ödemede yetersiz kalırsa

havuzdaki ipotek kredilerinden bazıları satılır. Bu durum ancak havuzda beklendiği kadar erken ödeme

olmaması, ödenmeyen kredilerin çok olması gibi nedenlerle olabilir.

İhraççının düşük faizle borçlanmasını sağlayan temel faktör dayanılan teminatın düşük riske sahip

olmasıdır. İhraççı teminatın değerini yükseltmek için sigortalı ipotek kredilerini havuza dahil etmek,

havuz sigortası yaptırmak, bankalardan garanti mektubu almak gibi yöntemler kullanmaktadır.






Ünite 2

İpotekli Konut Finansmanı Sistemi Dünya Uygulamaları


Konut finansmanı piyasasının büyüklüğü; nüfus, kentleşme oranı, kişi başına gelir, insan ömrü gibi

faktörlere bağlı olarak değişirken, verimliliği de ülkelerin gelişmişlik seviyeleri ile yakından ilişkilidir. Ülkelerin ekonomik gelişmişlik seviyesi ve bu seviye ile doğru orantılı bir şekilde artan kentleşme oranı, birincil piyasaların büyüklüğünü etkileyen temel faktörlerdir.



Dünyada birincil piyasa uygulamaları piyasada yer alan oyuncular bazında farklılık göstermektedir.

Gelişmiş birincil piyasalarda kredi finans kuruluşlarına yardımcı olan servis sağlayıcı kurumlar yer

almaktadır ve bu kuruluşlar arasında yerleşmiş bir işbölümü vardır.



İkincil piyasalarda ise; Gelişmiş ülkelerde ipotek teminatlı alacaklara dayalı menkul kıymetler için yaratılan talep dikkat çekicidir. Daha az gelişmiş ülkelerde ise kamu borçlanma gereğinin yüksek olması nedeniyle ikincil ipotek piyasalarında ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere talep azdır.

Temeli medeni hukuka dayanan ipotek varlığının menkul kıymetleştirilmesine yönelik mevzuatın uygulanması dünyadaki tüm gelişmiş ülkelerde özel yasalarla düzenlenmiştir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde ipotekli konut finansman sistemi farklılık göstermektedir.



İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ DÜNYA UYGULAMALARI



Dünyada en eski ipotek örneği MÖ 2000 yıllarında Mezopotamya’da görülmüştür. Gayrimenkulün ipotek değerinin tedavülü yoluyla finansman sağlanması ise ilk defa Prusya’da 1769 yılında Büyük Frederich’in Emirnamesi ile başlamıştır. Gayrimenkul teminatı karşılığı senet ihraç etme hakkı ise ilk defa 1857 yılında İsviçre’nin Cenevre kantonunda verilmiştir. 1190’lı yıllarda İngiltere’de kreditörler, gayrimenkul satın almak isteyenlere kredi verirken, bu gayrimenkulün mülkiyetini üzerlerinde tutar ve borcun ödenmemesi halinde gayrimenkulü satarak alacaklarını tahsil ederlerdi. Almanya’da 1899 yılında İpotek Bankalar Kanunu ve 1927 yılında İpotekli Senetler Kanunu ile ipotekler finansman aracı haline getirilmiştir.



ABD’de ilk düzenli ipotekli konut finansmanı uygulamaları 1930’lu yıllarda düşünülenin aksine bankaların değil sigorta şirketlerinin öncülüğünde başlamıştır. Büyük buhran döneminde ABD Kongresi inşaat ve ipotek piyasalarındaki olumsuz durumu düzeltmek amacıyla FHA’yı (Federal Housing Administration) kurmuştur. FHA’nın sigorta hizmeti de vermesi ile 1940’lı yıllardan sonra ABD’de inşaat sektörü iyileşmeye ve ipotekli konut kredileri hacmi artmaya başlamıştır. Yapılan araştırmalar, az gelişmiş ekonomilerde kentleşme oranının %20 seviyelerinde seyrederken, gelişmiş ekonomilerde bu seviyenin %80’lere kadar çıktığını göstermektedir. Gayrimenkül piyasası da kentleşme oranı ile doğru orantılıdır. Kentsel gayrimenkul varlıklarının milli gelire oranı da ekonomik gelişmişlik seviyesine bağlı olarak değişmekte, az gelişmiş ekonomilerde bu oran %15’lere düşerken, çok gelişmiş ekonomilerde %60 seviyesinin üzerine çıkmaktadır.



Finans kuruluşlarının veya kurumların birincil piyasada sağlanan kredileri satın alıp yurt içi ve yurt

dışı piyasalarda yatırımcılara sattıkları piyasalar ikincil piyasalardır. Gelişmiş ülkelerde ipotek teminatlı alacaklara dayalı menkul kıymetler için yaratılan yüksek talep dikkat çekicidir. Bu ülkelerde ipotek teminatlı alacaklara dayalı menkul kıymetler Devlet İç Borçlanma Senetlerinden (DİBS) sonra en az riskli enstrümanlar olarak değerlendirilmektedirler. Daha az gelişmiş ekonomilerde ise kamu borçlanma gereğinin, dolayısıyla DİBS ( Devlet iç borçlanma senetleri ) getirilerinin oldukça yüksek olması ikincil piyasada işlem gören bu enstrümanlara olan talebi nispeten azaltmaktadır. Ayrıca ikincil piyasaların işleyişine etki eden bir diğer unsur ülkelerin yasal altyapıları olmaktadır. Temeli medeni hukuka dayanan ipotek varlığının menkulleştirilmesine yönelik mevzuatın uygulanması, dünyadaki tüm gelişmiş ülkelerde özel yasalarla düzenlenmiştir.



Dünyada bilanço içi ve bilanço dışı olmak üzere iki farklı ikincil piyasa sistemi bulunmaktadır.

Bilanço içi ikincil sisteminde krediyi veren kuruluş, menkul kıymetleştirecek olan ipoteğe dayalı varlığın

temerrüt, erken ödeme gibi risklerini menkul kıymet yatırımcısına devretmemekte, kendi bilançosunda

tutmaktadır. Bu tür menkul kıymetlerin kredi risk derecesi ihraççı kuruluşun risk derecesine bağlıdır. Bilanço dışı ikincil piyasa sisteminde ise ipoteğe dayalı varlık doğrudan satış yolu ile veya krediyi

sağlayan kuruluşun dışında uzman bir ikincil piyasa oyuncusu aracılığıyla menkulleştirilmektedir. Bu

sistem ile temerrüt ve erken ödeme gibi riskler menkul kıymet yatırımcısına devredilmektedir. Kredi

finansman kuruluşları, ayrı tüzel kişiliğe sahip Özel Şirketler (SPE) vasıtasıyla ipotek teminatlı menkul

kıymet ihracı yapıp, kredi alacaklarını bilançolarından çıkarabilirler. Ayrıca, ipotek teminatlı borç

havuzlarını menkulleştirme işlemini yapacak uzman bir ikincil piyasa kuruluşuna satarak ya da teminat göstererek de kendilerine kredi temin edebilirler.



GELİŞMİŞ ÜLKELERDE İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ UYGULAMALARI



Amerikan Modeli

Amerika Birleşik Devletleri gerek birincil piyasalar gerekse ikincil piyasalar bakımından çok gelişmiş

konut finansman piyasasına sahiptir. ABD sistemi diğer ülkelere model olmaktadır. Büyük bunalım sonrasında kongre tarafından konut finansman piyasasında görev almak amacıyla birkaç kamuya yararlı kurum oluşturulmasına karar verilmiştir.

Bu kurumlar Federal Konut Kredi Bankaları, Federal Konut İdaresi, FNMA, 1938 yılında ikincil piyasanın kurulabilmesi için kurulmuş. Bu

kamusal kuruluşlar hem birincil hem de ikincil piyasaların etkinliği ve sürdürülebilirliği açısından olumlu

etki yapmıştır. 1968 yılında Hükümet İpotek Birliği, 1970 yılında Federal Konut İpotek Kredisi Şirketi kurulmuştur. 1932 de kurulan Federal Konut Kredisi Bankası’nın asli görevi finansal kurumlara düşük maliyetli fon sağlamaktır.

Federal Konut İdaresi (FHA) 1934 yılında ikincil piyasada ihraç edilen menkul kıymetleri sigortalama

amacı ile kurulmuştur. dünyanın en büyük ipotek sigortası yapan kuruluşu olmuştur.FHA sayesinde ipotek sigortacılığı ile ipotek kredileri standart hale getirilmiştir.

Federal ipotek Birliği-FNMA, 1938 yılında ikincil piyasanın kurulabilmesi için kurulmuştur.

GNMA, ipotek kredilerinden grup oluşturarak bunlara dayalı menkul kıymet ihraç eden özel

kurumların ihraç etmiş oldukları menkul kıymetlerden kendi standartlarına uygun olanlara garanti vererek ikincil piyasanın oluşumuna ve gelişimine destek vermektedir. GNMA’nın verdiği garanti, hükümet garantisi niteliğinde olduğundan ihraç edilen menkul kıymetler hazine bonoları kadar değerlidir.

FHLC (Freddie Mac) 1970 yılında Kongre tarafından kurulmuştur. Bu kurumda FNMC gibi FHA ve

VA tarafından sigortalanmış olan ve Freddie Mac’in belirleyeceği standartları taşıyan ipotek kredilerini

satın alarak ikincil piyasada FNMC’e destek olmaktadır.



Avrupa Modeli

Avrupa ülkelerindeki konut finasmanı piyasalarına bakıldığında, piyasanın hacim olarak Amerikan piyasası kadar büyük olmadığı görülmektedir. Bununla birlikte, ortak para birimine geçişle piyasada canlanma yaşanmıştır. Bununla birlikte Avrupa Birliği içinde daha gelişmiş görülen AB15 ülkelerinde, ipotekli konut piyasasının hacim bakımından daha büyük, işleyiş açısından da daha oturmuş olduğu

görülmektedir. Örneğin, ipotekli konut kredilerinin milli gelire oranı Danimarka, İngiltere ve Hollanda’da %70’in üzerinde; Almanya, İsveç ve Portekiz’de %50-70 arası; İspanya, Finlandiya ve Belçika’da %30-50 arası İtalya, Yunanistan ve Fransa’da %20-30 arası iken Polonya, Hırvatistan, Çek Cumhuriyeti,

Slovakya, Bulgaristan ve Romanya’da %10’un altındadır.



GELİŞMEKTE OLAN ÜLKELERDE İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ UYGULAMALARI



Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı gelişmiş ülkelere göre oldukça farklıdır. Birçok

gelişmekte olan ülkede mali piyasalar yeterince gelişmemiş ve fon fazlası olan kesim ile fon

eksiği olan kesim arasında etkileşimi sağlayacak finansal kurum ve araçlar yeterince gelişmemiştir.



Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı, büyük oranlı bir şekilde kurumsal olmayan sektör

tarafından sağlanmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde bireylerin gelirlerinin düşük olması nedeniyle tasarruf miktarı çok düşüktür. Ayrıca bireyler finansal kurumlara kuşkuyla yaklaşırlar. Devletin yüksek faizle borçlanır olması finansal kurumları uzun vadeli konut finansmanından uzak tutmaktadır. Gelişmekte olan ülkelere baktığımızda Brezilya, Kolombiya, Meksika ve Nijerya ülkemizle benzer ekonomik sorunlar yaşamalarına ragmen ipotekli konut finansmanı sistemini uygulamışlardır.



Brezilya; yüksek enflasyonun yaşandığı bir ülke olması nedeniyle verilmiş olan uzun vadeli

kredilerinin geri ödemelerinin tabi olacağı yönetmelik, sistemin devamlılığı açısından önem

arz etmektedir. Aksi halde geri ödemeler reel anlamda değer yitirecek ve bu kredileri sağlayan

finansal kurumlar sistemi devam ettiremeyeceklerdir. Bu nedenle Brezilya’da ipotekli konut kredilerinin geri ödemeleri enflasyona endekslenmiştir. 1995 yılında Brezilya’da ikincil ipotek piyasasının kurulması için menkul kıymetleştirme kurumu kurulmuştur.

Meksika, konut sektörünün önemini fark ettikten sonra çift oranlı ipotek sistemini geliştirmiştir. Bu

sistemde bankalar verdikleri konut kredisi faizlerini piyasa faiz oranına göre ayarlarken, geri ödeme vade ve taksit miktarlarını da ücret artışlarına gore ayarlamışlardır. Birincil piyasanın

başarıyla uygulanmasına rağmen ikincil piyasalar gelişememiştir. İcra prosedürlerinin uzun olması,

kredi riskinin yüksek olması, kredi havuzlarına standart getirilememiş olması ve vergi

problemleri bunda etkili olmuştur. 2000’li yıllardaki gelişmeler ile Meksika ipotekli menkul kıymet ihracında Latin Amerika ülkeleri arasında en geniş piyasa haline gelmiştir.



Nijerya 1956 yılında ipotekli konut kredileri vermeye başlamıştır. 1993 yılında çıkarılan yasa

ile Nijerya’da özel sektöre ipotekli konut kredisi verme hakkı tanınmıştır.


Ünite 3

Türkiye’de Konut Finansmanı Sistemi


Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923–1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış,

yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında

geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş,

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman

sistemine ilişkin ilk adımlar, 2007 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 5582 sayılı

“Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile

atılmıştır.

5582 sayılı kanuna göre konut finansmanının işleyişi

*İlk aşama, tüketicilerin konut edinmek için aldıkları krediler karşılığında, satın alınan gayrimenkulün kredi veren kuruluş lehine ipotek ettirilmesine ya da ileride mülkiyeti elde etmek amacıyla tüketicinin finansal kiralama yoluyla konut kiralamasına dayanmakta;

*ikinci aşama ise kredi alacağının veya finansal kiralamada varlık olarak gözüken gayrimenkul değerinin fonlar (konut finansman veya varlık finansman fonu) aracılığıyla menkul kıymete bağlanarak (ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet elde edilmesi), bu menkul kıymetlerden elde edilen gelirin tekrar kredi vermek için kullanılmasına dayanmaktadır.



TÜRKİYE’DE KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN GELİŞİMİ

Konut edinme hakkın anayasada (madde 57) ve insan hakları evrensel beyannamesinde (madde 25) yer alır.



Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır:;

  • Kredi kullanan kişiler
  • finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri),
  • inşaat şirketleri,
  • sigorta şirketleri,
  • gayrimenkul değerleme uzmanları,
  • büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri),
  • küçük yatırımcılar,
  • sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).


Türkiye’de konut finansmanı sistemini kurumsal olmayan ve kurumsal olmak

üzere iki açıdan incelemek mümkündür.

Kurumsal olmayan yapı içerisinde (Mevcut konut stokunun %89)

  • konut müteahhitlerindenvadeli olarak konut satın alınması,
  • yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi,
  • kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi yer alırken;
Kurumsal konut finansman yapısı (Mevcut konut stokunun %11 ) ise;

  • Toplu Konut İdaresi,
  • sosyal güvenlik kurumları gibi devlet destekli kurumlar,
  • ticari bankalar,
  • konut finansmanı şirketleri şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur.


2. Dünya savaşı sonrası gecekondulaşmayı tetikliyen etkenler; hızlı kentleşme,, tarımsal olmayan işgücünde hızlı bir artış ve şehir merkezlerinde planlı olmayan yapılaşma olarak özetlenebilir.



Konut sorununu çözmek için kurumsal yapılaşmalar;

  • 1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması,
  • 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı’nın kurulması,
  • 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması,
  • 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması,
  • toplu konut fonunun oluşturulması,
  • 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi
Konut sorunu ile ilgili devletin ana strateji;

Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere uygun fiyatlarla

vermek,

Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,

Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,

Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,

Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri

geliştirmek,

Konut sahipliği oranını artırmak.



Konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modeli (mortgage

sistemi) ile Almanya ve Danimarka’da başarılı bir şekilde uygulanan ipotek bankaları modeli çağdaş

finans modelleri olarak kabul edilmektedir. 2000’li yıllardan bu yana Türkiye’de ipotekli konut

finansmanı sistemi (mortgage) yoğun olarak tartışılmaktadır.

Çağdaş bir konut finansman sisteminin;

Konut finansmanında uzman kuruluşlar oluşturması,

Tasarrufları harekete geçirmesi,

Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması,

Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması,

Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması,

Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması, gibi temel özellikleri olmalıdır.



KURUMSAL OLMAYAN KONUT FİNANSMANI KAYNAKLARI

Kurumsal olmayan ( Geleneksel Sektör ) finansman kaynaklarının sınıflandırılması;

Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri

değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını

konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.

Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına

dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile

çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.

İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba,

arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz

uygulanmasıdır.

Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması

sonucu sağlanan fonlar.

Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir

kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz

oranları çok yüksektir.

Müteahhitlerden sağlanan krediler: Bu yöntemde konutun satın alınacağı müteahhitten nakit

olarak bir fon sağlanmamakla birlikte peşinattan sonra kalan kısım müteahhitle alıcı arasında

sağlanan anlaşma sonucu belirlenen vade ve vade farkına göre ödenmektedir. Vadeli satış

sonucu konut alıcıları, müteahhit tarafından finanse edilmektedir. Özellikle inşası tamamlanmış

konutların satın alımından ziyade, konutun inşaasına başlama ve inşaatın devamı aşamalarındaki

alımlarda kullanılan bir yöntemdir. Tamamlanmamış konutları satan müteahhit inşaatın devamı

için ek kaynak sağlarken, konut alan tarafın daha cazip imkânlar ile konut sahibi olması

sağlanmaktadır. Fakat bu konut finansman yönteminde uygulanan vade oldukça kısa olup,

sadece üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bazı kurumsal inşaat şirketleri konutun % 25 inin peşin alıp kalanıonını uzun vaeli taksit yapabilmektedir.

Konut kooperatifleri: Bir konutu satın almak için yeterli fona sahip olmayan kişilerin

başvurduğu bir yöntem olan konut kooperatifleri, üyelerden toplanan aidatlara paralel olarak

konut üretimi yapmaktadır. Tasarruf ve kredi birliklerine benzeyen konut kooperatifleri, tek

amaçlarının konut olması ve üretilen konutların kooperatif mülkiyetinde bulunması nitelikleriyle

birliklerden farklılaşmaktadır. Birliklerde mülkiyet üyelerdeyken, kooperatiflerde mülkiyet

konut tamamlandıktan sonra üyelere geçmektedir. 1980’li yıllardaki toplu konut uygulamalarında kooperatiflere çeşitli olanaklar sağlanmış ve kooperatifler tarafından üretilen konutlar toplam üretimin yüzde 20’sine ulaşmıştır.

Konut kooperatifleri ya da müteahhitler yoluyla da konut sahibi olma imkânı bulamayan gelir

düzeyi düşük kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesidir. Ülkemizdeki uygulamalara bakıldığında, kişilerin kendileri tarafından inşa edilen veya ettirilen konutların birçoğunun, konutun üzerinde inşa edildiği araziye sahip olmadığı (genellikle hazine arazileri), sahip olunsa bile arazinin yerleşimeelverişli olmadığı gözlenmektedir. Bu tür girişimler, genelde arsanın başkasına ait olması veya imar ve iskanla ilgili sorunlar sebebiyle gecekondu olarak sonuçlanmaktadır. Daha çok göç eden kişiler tarafından inşa edilen gecekonduları, sadece gelir düzeyi düşüklüğü değil, göç eden kişilerin alışkanlıkları ve belirli siyasi değişim dönemlerindeki istismarlar da teşvik etmektedir.



KURUMSAL KONUT FİNANSMANI KAYNAKLARI



Hukuki bir temele dayanan ve kamu otoriteleri tarafından onaylanan bir finansman şeklidir. Sistemde yer alan kurumların faaliyetleri incelenir ve kamuya açıklanır. Kurumsal bir konut finansman sisteminin yerleşmesi; gelişmekte olan ülkelerde konut kalitesinin gelişmesine, şehirlerin düzene girmesine, dolayısıyla yaşam ve çalışma standartlarının yükselmesine katkıda bulunur. Gelişmekte olan ülkelerde kalkınma trendinin artması ve daha yüksek bir gelişme düzeyine ulaşılması için, finansmanda kurumsallaşmış bir sisteme geçiş çok önemlidir.

1960’lardan 1990’ların ortalarına kadar olan dönemde Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi

üç ayaklı bir yapıya sahiptir.

Bunlar;

  • sosyal güvenlik kurumları,
  • ticari bankalar ,
  • Toplu Konut İdaresidir (TOKİ).
  • Konut Finansman şirketleri ( 2007 yılı 5542 syılı kanun ile)


Sosyal Güvenlik Kurumlarının Finansmanı;

Çeşitli ülkelerde sosyal güvenlik kurumlarının büyük miktarlarda birikime sahip olduğu ve bu birikimleri

yatırım alanlarında değerlendirdikleri görülmektedir. Sosyal güvenlik kurumları gayrimenkullar satın

alarak gelir sağlayıcı yatırımlar yapabildikleri gibi inşa ettikleri konutları üyelerine uygun koşullarda

satabilmekte veya üyelerinin kişisel girişimlerini destekleyerek onların konut satın almasını sağlayacak

kredi desteği verebilmektedir.

Üyelerinin daha düşük maliyetlerle daha iyi konutlar edinmesini sağlamak amacıyla Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK) ve Bağ-Kur üyelerine çeşitli vade ve faiz oranlarında destek sağlamıştır. Konut alıcılarına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlardan SSK, Bağ-Kur ve OYAK kurumları hem konut inşa etmişler hem de konut edinmek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamıştır.



Ticari Bankaların Finansmanı ;

Türk bankacılık sisteminde kullandırılan krediler içinde konut kredilerinin az olmasının iki nedeni vardır.

İlki, bankacılık sektörünün özellikle konut sektörünün dışında tutulmak istenmesidir. 7129 sayılı

Bankalar Kanunu, ticaret bankalarının gayrimenkul alımı ve satımıyla ilgilenenlere kredi kullandırmasını yasaklayan hükümler içermiştir. 1979 yılında yasak kaldırıldı. İkinci neden

olarak, konut kredilerinin yapısı gereği uzun vadeli oluşu ve sabit faizin tercih edilmesinin yanında

enflasyon ve faizlerin uzun yıllar yüksek oranlarda seyretmesi, sektörün bu tür kredilerden uzak

durmasına neden olmuştur.

1923’ten 1984’e kadar olan dönemde, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, gecekondu önleme bölgelerindeki dar gelirli ailelere, kooperatiflere ve belediyelere kredi vermiş, sosyal güvenlik kuruluşları da kendi üyelerini konut edindirme konusunda çalışmalar yapmıştır. 1979 yılına kadar Emlak Kredi Bankası, Vakıflar Bankası ve Öğretmenler Bankası’na bu alanda yetki kullandırılmıştır.

Emlak Bankası 2001 yılında tasfiye edilinceye kadar ülkemizde gerek kredi gerek inşaat yönünden konut sektörünü desteklemiştir.



Her ne kadar 2007 yılında yürürlüğe giren Konut Finansmanı Kanunu ile değişken faizli konut

kredisi imkanı bulunsa da tüketicilerin büyük çoğunluğu sabit faiz ödemeli konut kredilerini

tercih etmektedir.

2009 yılında dövize endeksli konut kredisi kullandırımı yasaklanmış olup, bu tarihten itibaren

krediler Türk Lirası cinsinden verilmektedir.

Kredilerin teminatı, kredi konusu gayrimenkul üzerine ipotek tesis edilmesidir.

2011 yılının başından itibaren kredilendirme oranı azami yüzde 75 olarak kararlaştırılmıştır.

Konut değerlemeleri konusunda 2011 yılının başından itibaren SPK veya BDDK tarafından

lisans verilmiş olan değerleme firmalarınca yapılması zorunlu hale getirilmiş olup kredilerin

teminatının doğru bir şekilde tespit edilmesi sağlanmıştır.

Krediler büyük çoğunlukla mevduat bankaları vasıtası ile kullandırılmakta, fonlaması ise

mevduat ile yapılmaktadır, mevduat bankaları dışında kendi imkanları ile fonlama yapan tüketici

finansman şirketi gibi finans kurumların piyasa içindeki büyüklüğü son derece düşüktür.

Krediler sabit faizli olduğu için tüketici üzerinde faiz oranı riski bulunmamaktadır, bu risk

bankalar ve finans kurumları üzerindedir, bu kredilerin büyüklüğü şu an çok büyük olmadığı için

bilanço içinde çevrilebilmektedir, ayrıca SWAP vb yollarla hedge işlemleri yapılarak riskten

korunulabilmektedir.

İkincil piyasalarda konut kredilerine dayalı menkul kıymetleştirme işlemleri henüz

yapılmamıştır, dolayısı ile ABD'de görülen biçimde riskler bulunmamaktadır.



Yurt dışında kredi büyüklüklerinin ölçülmesinde, kredi bakiyesi ülkenin gayrisafi yurtiçi hasılasına

oranlanmaktadır. Konut kredilerine bu metodla bakıldığında ise ülkemizde bu oranın Haziran 2011 itibari ile yaklaşık yüzde 5 seviyesinde olduğu halde, söz konusu oran ABD ve AB de yüzde 50 üzerinde olduğu hatta Danimarka, Hollanda gibi bazı ülkelerde oranın yüzde yüzler seviyesinde olduğu görülmektedir.



TOKİ Uygulamaları;

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve

sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır. Konut sektörü için finansman temin etmek amacıyla, TOKİ tarafından kaynağını ithalat, akaryakıt, tekel ürünleri ve yurtdışı seyahatlerden alınan vergi türü

kesintilerden alan “Toplu Konut Fonu” kurulmuştur. Başarısız uygulamalar ve finansal darboğazlar

sebebiyle 2001 yılında çıkarılan bir kanunla Toplu Konut Fonu sona erdirilmiştir.



2003 yılında yapılan kanun değişiklikleriyle, TOKİ’nin sorumluluk alanı genişletilmiş ve faaliyet

konusuna yeni görevler eklenmiştir. Ayrıca yapılan yasal düzenlemelerle TOKİ, Hazine’ye ait arazileri

bağlı olduğu Bakan ve Maliye Bakanı teklifi ve Başbakan onayıyla bedelsiz olarak devralma yetkisine

sahip olmuştur. TOKİ’nin üstlendiği yeni görevler şunlardır:

a. Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek,

b. Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının

dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri

kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak,

c. Yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve

sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,

d. İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya

yaptırmak,

e. Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü taktirde konut ve sosyal donatıları,

altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek.



Konut Finansmanı Şirketleri;

Mart 2007 yılında çıkarılan 5582 nolu “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile Türkiye’de bankaların yanı sıra finansman şirketlerinin

kurulmasına ve konut kredisi vermelerine olanak sağlanmıştır. 2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve

Denetleme Kurumu'ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur. Şeker Mortgage Finansman AŞ, 2008 yılında İstanbul Mortgage Finansman AŞ ismiyle faaliyetlerine

başlamıştır.



TÜRKİYE’DE YENİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ

Kamuoyunda "Mortgage Kanunu" olarak bilinen "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile tüketicilere kullandırılan ve konut veya benzeri maddi varlıklarla teminatlandırılan kredilerin, Kanun'la getirilen çeşitli sermaye piyasası enstrümanları kullanılarak menkul kıymetleştirilmesini ve söz konusu menkul kıymetlerin yerli/yabancı yatırımcılara satılarak, tekrar bu tür kredilere yönlendirilmesini sağlayacak altyapının kurulmasına yöneliktir. Kurulan bu sistemle, orta ve uzun vadede, gerek daha uygun faiz oranlarıyla, gerekse de daha uzun vadelerde kredi sunulması mümkün olabilecektir.



İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı

kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin

kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır.

Mortgage sistemi "ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi" olarak ifade edilebilir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için,

ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir.



Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır. Birincil

piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları

bireysel kredilerden oluşan piyasadır. İkincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır. Sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır. Mortgage sistemi, faizlerin düşmesi, vadelerin uzaması ve ürün çeşitliliğinin artması gibi avantajlar sunmaktadır.



Konut finansman sisteminin gelişebilmesi için ülkemizde Sermaye Piyasası’nın yanısıra sigortacılığın

da geliştirilmesi gerekmektedir. Kanun konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşmeleriyle ilgili usul ve esasların belirlenmesinde Hazine Müsteşarlığı'nın yetkili olduğunu belirtmektedir. Konut kredilerinde yapılması zorunlu olan tek sigorta deprem sigortasıdır. Zorunlu Deprem Sigortası, meskenlere yönelik olarak oluşturulan ve teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından sunulan zorunlu bir sigorta olup, depremin meskenlerde neden olduğu maddi hasarlara karşı teminat sağlamaktadır.



Konut Finansmanı Sisteminin Finansal Mekanizması





Konut edinmek için alınan kredilerde ya da sahip olunan konutun teminat olarak verilmesiyle kullanılan kredilerde BSMV ( Banka sigorta muameleleri vergisi )istisnası getirilmiş bulunmaktadır.



Bu düzenlemelerle gelen belli başlı yenilikleri şu şekilde özetleyebiliriz;

İpotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı

kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut

finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç

edilen diğer sermaye piyasası araçları olarak tanımlanan ipotekli sermaye piyasası araçları

tanımlanmıştır.

Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumları kavramı getirilmiştir.

Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların

finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında

tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla

kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır. Konutların tadilatı ve güçlendirilmeside konut finansman sistemine dahildir. Müteahhitlerin vadeli olarak sattığı konut satışları konut finansman sistemi dışındadır.



Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları Türkiye

Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği'nin, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ise konut finansmanı

kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına ilişkin usûl ve esasları Türkiye Bankalar Birliğinin

görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir. Kurul, ihraç edilecek ipotekli sermaye piyasası araçlarının

dayanağı veya teminatı olan kredi ve finansal kiralama alacakları için, kredi açılması veya finansal

kiralama sözleşmesi yapılması, bu alacakların konut finansman fonu portföyüne alınması ya da ipotek

teminatlı menkul kıymetlere dayanak oluşturan teminat havuzuna dahil edilmesi veya fon portföyüne

alınan ya da teminat havuzuna dahil edilen alacakların yeniden değerlenmesi aşamalarında, konut

değerlemesinin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlar tarafından

yapılmış olmasını zorunlu tutmaya yetkilidir.



Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran

ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu

tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri

ve finansman şirketleridir şeklinde tanımlanmıştır.

Konut finansmanı sözleşmelerinin özellikleri Kanunda ayrıntılı bir şekilede tanımlanmıştır.

Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama

işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama

sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadır. Tüketici

teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.



Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye

verilmesi zorunludur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi

içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı

zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür.

Kredi veren konut finansman kuruluşu konutun zamanında teslim edilmemesi gibi durumlarda konut satıcısı ile birlikte tüketiciye karşı müteselsilen sorumludur.



Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur:

Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira

bedeli,

Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta, finansal kiralama sözleşmeleri için

finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,

Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık

maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),

Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli

sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas

alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),

Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki

değişmenin hesaplanma yöntemi,

İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, ödenen anapara, ödenen

faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer

aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak

iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),

Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile

gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,

İstenecek teminatlar,

Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken

faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı,

finansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,

Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve

sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve

geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate

alınacağına ilişkin şartlar,

Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet

takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,

Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri.

İhraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan bu menkul kıymet sahipleri

adına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan konut finansmanı fonu tanımlanmış ve fonla

ilgili düzenlemeler yapılmıştır. Aynı durum varlığa dayalı menkul kıymetler için de tanımlanmış

ve varlık finansmanı fonu düzenlenmiştir.

Konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devralınan alacaklardan oluşan

varlıkların yönetimi ve alacakların teminat altına alınması suretiyle kaynak temini amacıyla

kurulan sermaye piyasası kurumu niteliğindeki anonim ortaklık seklindeki ipotek finansmanı

kuruluşları tanımlanmıştır. İpotek finansmanı kuruluşları faaliyetlerinin gerektirdiği risk

yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilirler. Konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve diğer

varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin

edilmesi halinde, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez,

teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere üçüncü şahıslar

tarafından haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez.

Gayrimenkul değerleme uzmanlığına sahip olanların Türkiye Gayrimenkul Değerleme

Uzmanları Meslek Birliğine üye olmaları zorunluluğu getirilmiştir.



Yeni Konut Finansman Sisteminde İpotekli Sermaye Piyasası Araçları;

İpotek teminatlı menkul kıymetler,

İpoteğe dayalı menkul kıymetler,

İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası

araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların

teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır.



İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler;

İpotek teminatlı menkul kıymetler (İTMK), ihraççıların genel yükümlülüğü altında

oluşturdukları teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç ettikleri borçlanma senetleridir. İlgili menkul kıymet ihracını yapabilecek olan kuruluşlar, bankalar ve ipotek finansmanı kuruluşları ile

sınırlanmıştır.



İhraççılar, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıkları, diğer varlıklarından ayrı

olarak, oluşturacakları teminat havuzu içerisinde izlemekle yükümlüdür. Teminat havuzuna dahil edilen

varlıklara ilişkin kayıtların tutulmasına ilişkin usûl ve esaslar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme

Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle Kurulca belirlenir. Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle, teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin

kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.



Teminat havuzu; yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis

edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur.



İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler;

ipoteğe dayalı menkul kıymetler (İDMK), konut finansmanı fonunun portföyündeki varlıkların teminat gösterilmesi ile ihraç edilen borçlanma senedidir. Özelliklerine göre çeşitli sınıflardan oluşabilirler. İDMK işlemleri bilanço dışı işlem olarak bilinen ve bankanın satışı gerçekleştirmesi/krediyi fona devretmesi ile sorumluluğunun sona erdiği bir sistemdir.



Konut finansmanı fonu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla,

ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan

malvarlığıdır.



Fon kurulu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde

fonu temsil eder ve yönetir. Fon portföyüne alınan varlıkların kayıtlarının doğruluğundan ve bu

varlıkların korunması ve saklanmasından fon kurulu sorumludur. Fon kuruluna ilişkin şartlar ile fon

varlıklarının yönetimine ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.



Konut Finansmanı Fonu’nun aktifinde konut kredisi alacakları, pasifinde ise menkul kıymetler yer

almaktadır. Pasifte bulunan menkul kıymetler kapsamında garantörler ve yatırımcılar bulunurken, aktifte yer alan konut kredisi alacaklarına ilişkin olarak kurumsal düzeyde bir Kayıt Kuruluşu bulunmaktadır.







Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler;

Varlık teminatlı menkul kıymetler (VTMK), yine ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve

duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Varlık teminatlı menkul kıymet

ihraç edecek kuruluşlar, ihraç limiti, ihraç şartları, teminat gösterilebilecek alacak ve varlık türleri,

teminat gösterilebilecek varlıklara ilişkin sınırlamalar, teminat gösterilen alacak ve varlıkların

değerlenmesi ve raporlanmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir. Teminat gösterilen alacak ve

varlıkların kayıtlarının tutulmasına ilişkin usûl ve esaslar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme

Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle Kurulca belirlenir.



Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler;

Varlık finansmanı fonu, ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla,

varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan

malvarlığıdır. Varlık finansmanı fonu portföylerine alınabilecek varlıklar Kurulca belirlenir. Varlık

finansmanı fonlarının portföylerine, ipotekli konut kredileri haricindeki tüketici kredileri ile ipotekli

krediler, motorlu kara taşıtları için verilen krediler, proje finansmanı ve kurumsal krediler, finansal

kiralama sözleşmelerinden kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın gayrimenkul

satışından kaynaklanan alacakları devralınabilmekte ve bu alacaklar karşılığında VDMK ihraç

edilebilmektedir. Özellikle düzenleyici ve denetleyici otoritelerin kontrolü altında bulunan finansal

kuruluşlarca oluşturulan varlıkların fon portföyüne alınması uygun görülmüş olup, VDMK piyasasının

gelişmesi ile birlikte bu varlıkların kapsamının genişletilmesi mümkün bulunmaktadır.



VDMK piyasasının oluşturulması aşamasında, varlık finansmanı fonu oluşturmaya yetkili kurucular,

faaliyetleri düzenleyici ve denetleyici otoritelerce kontrol edilen finansal kuruluşlarla sınırlı tutulmuştur.

Bu finansal kuruluşlar bankalar, finansal kiralama şirketleri, finansman şirketleri, ipotek finansmanı

kuruluşları ve aracı kurumlardan oluşmaktadır.














Ünite 4

Gayrimenkul Değerlemesi


Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından itibaren gayrimenkul değerlemesi alanında önemli yasal

düzenlemeler yapılmıştır. Yapılan yasal düzenlemelerden en önemlileri şüphesiz, 2499 sayılı Sermaye

Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye

alınmalarına ilişkin tebliğlerin 2001 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasıdır. Yine 2000’li yılların başından

itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582

sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi

oldukça önem kazanmıştır.

GAYRİMENKUL VE MÜLKİYET KAVRAMLARI

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üzerindeki veya altındaki tüm ilaveleri ile birlikte görülebilen,

dokunulabilen maddi bir “şey”dir. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, özüne zarar vermeden bir yerden başka bir yere taşınamayan eşya olarak tanımlanmıştır.

Türk Medeni Kanununa göre gayrimenkuller;

  • arazi,
  • gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, (üst hakkı - inşaat hakkı ve kaynak hakkı)
  • kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.


Arazi, sınırları tabii veya suni işaretlerle belirtilmiş olan yeryüzü parçasıdır.



Tapu kütüğüne ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunda gayrimenkul

kabul edilmiştir. Fakat bir şeyin (eşyanın) menkul-gayrimenkul ayrımında kullanılan ölçüt olan hak

kavramı o şeyin (eşyanın) gayrimenkul sayılması için yeterli değildir. Burada kanun koyucu, sosyal daha çok da ekonomik ihtiyaçlardan yola çıkarak bu hakları da gayrimenkul olarak kabul etmiştir. Bu kabul, hakların fiziksel özelliklerini değiştirmemekte sadece bunların bazı durumlarda gayrimenkul gibi işlem görmesine neden olmaktadır. Aslında gayrimenkul olarak sayılıp tapuya tescil edilen bu haklar devir kabiliyeti olan ve kişiye bağlı irtifak haklarından başka bir şey değildir. Mütemmim cüz prensibinin bir istisnası olan bu haklar ilişkin oldukları arazinin üstünde veya altında mülkiyetten bağımsız olarak hak sahibinin mülkü durumundadır. Tapu kütüğüne ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, üst hakkı (inşaat hakkı) ve kaynak hakkıdır.



İrtifak Hakkı: Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır.



Üst Hakkı (İnşaat Hakkı); Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren irtifak hakkı çeşidir.



Kat mülkiyeti kütüğüne bağlı bağımsız bölümler, bir binanın başlı başına kullanılan ve kat mülkiyeti

hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu bölümleridir.



Gayrimenkul somut bileşenleri;

Arazi,

Ağaçlar ve mineraller gibi toprağın doğal ayrılmaz parçaları,

İnsanlar tarafından araziye bağlanmış binalar ve çevre düzenlemeleri gibi ekler.



Bunlara ek olarak bütün sabit bina ekleri (örneğin sıhhi tesisat, elektrik kablo sistemleri ve ısıtma

sistemleri) ve binanın yapısına eklenen unsurlar da (kabinler ve asansörler gibi) genellikle gayrimenkulın bir parçası olarak kabul edilirler.



Kullanım amaçlarına göre gayrimenkulleri sınıflandırılması

  • konutlar,
  • işyerleri,
  • arazi ve arsalar,
  • diğer yapılar
Konutlar, ev, apartman veya lojman gibi ikamete ayrılmış yapılardır.

İşyerleri ise ticari ve sinai amaçlı kullanılan gayrimenkullerdir. Dükkân, iş hanı, depo, fabrika, imalathane vb. yapılar bu grupta yer almaktadır.

Arazi, tapu siciline kaydedilmekte olup gayrimenkul sayılmaktadır. Sınırları, yüzölçümü ve niteliği yeteri kadar belli edilmiş arazi parçasına ise parsel adı verilmektedir. Arazi yalnızca toprağın yüzeyini değil onun altındaki ve üstündeki herşeyi de içerir.

Arsa ise şekil ve büyüklük bakımından öngörülen imar aracı ile bölünmüş, gerekli yol ağı yapılıp, su ve elektrik ihtiyacı giderilmiş ve kanalizasyona bağlantısı hazırlanmış imar parselidir.

Diğer yapılar ;. Bu grup içerisinde sıhhi ve sosyal amaçlı kullanılan hastane, kreş vb., kültürel yapı olarak kullanılan okul vb. ve dini yapılar içerisinde kullanılan cami ve kilise gibi yapılar yer almaktadır.



Mülkiyet esasına göre gayrimenkulleri sınıflandırılması

  • Gerçek kişi mülkiyetideki gayrimenkuller,
  • Tüzel kişi mülkiyetideki gayrimenkuller,


Gayrimenkul mülkiyeti bir gayrimenkule sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri

kapsar. Gayrimenkul mülkiyeti üzerindeki menfaat ve gelir hakkı bir delil niteliğinde, fiziksel olarak

gayrimenkulün dışında bir resmi belge (tapu) ile kanıtlanmalıdır. Gayrimenkul mülkiyeti fiziksel olmayan bir kavramdır. Örneğin arazi, bina veya ek olarak nitelendirilebilecek su, elektrik ve ısıtma cihazları da gayrimenkul mülkiyeti kapsamındadır.



Kişisel mülkiyet kavramı ise, kişinin sahip olduğu tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatlerini kapsar. Maddi kişisel mülk kalemleri, bir gayrimenkule bağlı olmayıp, hareketlilik niteliğine sahip olan unsurlardır. Örneğin bir buzdolabı veya sabit olmayan raflar gibi yapının bir parçası olmayan mobilya ve kiracı tarafından eklenen ve kira kontratı gereği, kira döneminin sonunda kiracı tarafından sökülebilecek unsurlar kişisel mülkiyet kapsamındadır.



DEĞER VE DEĞERLEME KAVRAMLARI



Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir.



Tüketim ekonomisinde değer göreceli bir kavramdır. Kişiden kişiye, ülkeden ülkeye, ekonomik

koşullara, ihtiyaçlara ve beklentilere göre değişir. Bu anlamda değer, ihtiyaçları karşılamak için, belirli

bir zamanda ve belirli bir durumdaki insanların mallara uygun gördükleri derecelendirme ilişkisi

kavramıdır. Bu nedenle ekonomik yaşamda belirleyici olan değer değil, fiyattır.



Fiyat; bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı

kabul ettiği tutardır.



Maliyet; bir yapı için harcanan toplam para miktarı; değişim fiyatı değil üretim değeridir.



Değer; belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkul, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi,

gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir.



Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma

maliyetidir.



Tavan değeri; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en

yüksek değerdir.



Kayıtlı değer; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, yazılı olan değeridir.



Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getirecegi gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının

beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu,

gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.



Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik

Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla

ulaşılan değerdir.

İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık

olarak gösterilmesidir.



Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek

bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.



Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme kosullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna

göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri

kavramları ile eş anlamlıdır.



Gayrimenkuller için Değer kavramını biri sübjektif diğeri ise objektif olmak üzere iki sınıfa kadar ayırmak mümkündür.



Sübjektif değer bir gayrimenkulün sahibi açısından değerini ifade eder ve gayrimenkulün kullanım değeri ile ilgilidir.



Objektif değer ise gayrimenkulün başkaları için değerini ifade etmektedir ve bu değer ise piyasa değerini ifade eder.



Gayrimenkullerin piyasa değeri değerlemenin esas konularındandır Piyasa değeri fikrine dayanılarak her yıl büyük miktarlarda gayrimenkul yatırımları ve ipotek kredilerine sermaye aktarılmaktadır.



Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince piyasa değeri ; “belirli bir değer biçme

tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcının başka hiçbir etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını

kollayarak doğru bir pazarlama sonucu ve her iki tarafında bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan

satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktar” olarak tanımlanmıştır.



Piyasa değeri tanımının temel varsayımları;

• Bir gayrimenkulün tahmin edilen bedeli rekabet piyasası içinde parasal olarak satılabilecek en

yüksek fiyat üzerindendir.

• Gayrimenkulün serbest piyasada satışta kalması için makul bir süre tanınır.

• Alıcı ve satıcı birlikte hareket eder ve fiyat, gereksiz fiyat artırıcı unsurlar tarafından

etkilenemez.

• İki taraf da ihtiyatlı hareket eder ve gayrimenkulün kullanılabileceği alanlar hakkında yeterli

bilgi sahibidirler.



Değerleme, bir şeyin değdiği kıymet ya da para ile ölçülebilen karşılığını belirleme işlemidir.



GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ VE KULLANIM ALANLARI



Gayrimenkul Değerlemesi ; objektif ve tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle sözkonusu gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemidir.



Değer maliyet bedeli olabileceği gibi pazar fiyatı, satış fiyatı da olabilmekte ve çeşitli yöntemler kullanılarak bulunmaktadır. Gelişmiş ülkelerinde değerleme işlemleri, profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Genelde değerleme operasyonunda sonuca ulaşmada, uzmanın değer yargıları, tecrübesi, tarafsızlığı, takdir becerisi önem kazanmaktadır. Doğru bir sonuç için ayrıca değerlemeye konu gayrimenkule ve çevreye ilişkin yeterli derecede bilgi ve donanıma sahip olunmakla birlikte değerleme tekniklerinin doğru ve mevzuata uygun olarak uygulanması da rol oynamaktadır.



Gayrimenkul değerleme süreci, değerleme sorunun açık bir şekilde ifade edilmesi ile başlayan ve

belirlenen değerin raporlanması ile son bulan bir süreçtir.



Gayrimenkul değerleme süreç aşamaları;



  • Değerleme Sorununun Tanımlanması: Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün
  • değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özelliklesöz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir.Değerleme sorununun tanımlanması aşaması bu faktörlerin detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.

  • Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması: Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep dengesi veri incelemesi yapılmaktadır.
  • Genel veriler incelenir. Genel verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesidir.
  • Özel veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın niteliği gibi unsurlara bakılır.
  • Rekabete yönelik arz ve talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir.


  • Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması: Bu aşamaya kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu aşamada değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola çıkılır.


  • Değerleme Raporunun Yazılması: Yukarıda yapılan bütün çalışmaların sonucunda gayrimenkulndeğerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir. Bunların yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas alınır.


Pazar yaklaşımı, karşılaştırmaya dayanır. Gayrimenkul değerleme uzmanı bu yöntemi uygularken

daha önceden satılmış olan ve konum satış tarihi ve inşaat kalitesi gibi unsurlar açısından satışı söz

konusu olan konuta yakın bir örnek bulunarak hareket edilir.



Gelir yaklaşımı yönteminde ise gayrimenkule tahmini bir ekonomik ömür biçilir ve bu süre içerisinde gerçekleşebilecek gayrimenkul üzerindeki tüm nakit akışları hesap edilir ve bu nakit akışını bugünkü değerine indirgeyen bir indirim oranı temel alınarak gayrimenkul fiyatı belirlenir.



Maliyet yaklaşımında ise, söz konusu gayrimenkulün baştan tekrar inşa edildiğini varsayarak hesaplamaların yapılmasıdır.



Gayrimenkul değerlemesine genellikle bir mülkiyetin el değiştirmesi, finansman ve kredi, mahkemeler, vergilendirme, yatırım danışmanlığı ve diğer işletme kararları için ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul değerlemesinin kullanım alanına göre kullanım amacı da farklılık göstermektedir.



Değerlemenin Tipik Kullanım Alanları















Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalar;

• Emlak vergisi,

• Kamulaştırma,

• Özelleştirme,

• Serbest piyasadaki alım-satım,

• Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb)

• Arsa ve arazi düzenlemeleri vb.



Değerleme işlemindeki asıl amaç, normal alım-satım bedeli yani piyasa değerini tespit etmektir.

Türkiye’de vergilendirme ve kamulaştırma devlet uygulaması niteliğinde olduğu için gayrimenkullerin

vergi matrahına ve kamulaştırma bedeline yönelik değerleri alım-satım değerlerinden farklılık

gösterebilmektedir.



Değerleme işlemindeki asıl amaç, normal alım-satım bedeli yani piyasa değerini tespit etmektir.

Türkiye’de vergilendirme ve kamulaştırma devlet uygulaması niteliğinde olduğu için gayrimenkullerin

vergi matrahına ve kamulaştırma bedeline yönelik değerleri alım-satım değerlerinden farklılık

gösterebilmektedir.



TÜRKİYE’DE YASAL DÜZENLEMELER ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



ANAYASA AÇISINDAN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



1982 Anayasasının 35.maddesinde “Herkes mülkiyet ve miras hakkına

sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet hakkının

kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”



Özel mülkiyet hakkının var olduğu ülkelerde gayrimenkullere ilişkin devletin temel iki görevi vardır.

1 Devletin kendisine ve özel mülkiyete konu gayrimenkulleri korumak,

2 Gayrimenkuller üzerinde fiili veya hukuki işlem yapılabilmesi yani gayrimenkullerin tasarrufunu

sağlamaktır.



1982 Anayasasında gayrimenkul değerlemesi ile ilgili hükümler yukarıda değinilen özel mülkiyete

konu gayrimenkullerin kamulaştırılması veya devletleştirilmesine ilişkin uygulamaları içermektedir.



Anayasa madde 46; “Devlet kamu ve tüzel kişilikleri, kamu yararının gerektirdiği hallerde

gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan gayrimenkullerin tamamını kanunla

gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.”

Yine 47. maddede ise “ Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunlu kılındığı

hallerde devletleştirilebilirler. Devletleştirme gerçek karşılık üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın

hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir.”



KAMULAŞTIRMA KANUNU AÇISINDAN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



2942 saıyılı Kamulaştırma Kanununda hem temel değerleme yöntemleri ve değer etmenleri hem de piyasa şartlarına ilişkin temel düzenlemeler yer almaktadır.

Kamulaştırma Kanununa göre bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesi aşamasında gayrimenkulün

cinsi, türü, alanı, değerini etkileyebilecek tüm nitelikleri, vergi beyanı, kamulaştırma tarihinde resmi

makamlarca yapılmış değerleme sonuçları ve bedelin tespitinde etkili olan diğer ölçütlerin dikkate

alınmasındaki temel neden kamulaştırılacak gayrimenkulün piyasa değerine ulaşılmasına yöneliktir.



2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda 2002 yılında yürürlüğe giren 4650 sayılı kanun ile önemli

değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden biri kamulaştırmanın öncelikle satın alma yöntemleriyle

yapılmasının öngörülmesidir. Bu yöntem satın alma ve pazarlık aşamasında gayrimenkulün değerinin

belirlenmesini gerektirdiğinden, 4650 sayılı kanun kamulaştırmayı yapacak idareye kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan “Kıymet Takdir Komisyonu” kurma yetkisini tanımıştır. Gayrimenkullerin tahmini değerini belirleyecek olan komisyonlara ayrıca konuyla ilgili uzman kişi ve kuruluşlar, lisanslı değerleme uzmanları ve lisanslı değerleme şirketlerinden, yerel emlak komisyoncuları ile Sanayi ve Ticaret Odalarından bilgi alma olanağı sağlamıştır.



Ayrıca Kamulaştırma Kanunu gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi görevini verdiği, kıymet takdir

komisyonlarca belirlenecek değerde tarafların anlaşamaması durumunda önce uzlaşma komisyonuna daha sonra ise değer tespiti için Asliye Hukuk Mahkemelerine başvuru hakkı da tanımıştır.



Kamulaştırma davalarında davalarda görev alacak bilirkişilere ilişkin olarak Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde “Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır.”



Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde öngörülen kamulaştırma bedellerinin mahkemelerce tespiti Kamulaştırma Kanununun 15. maddesi uyarınca yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde bilirkişi sıfatıyla öncelikle değerleme uzmanlarına yaptırılmaktadır.



VERGİ KANUNLARI AÇISINDAN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



Türkiye’de gayrimenkulün değerinin belirlenmesine ilişkin hükümler içeren diğer bir yasal düzenleme ise vergi kanunlarıdır. Bunun nedeni ödenecek vergi miktarının gayrimenkulün değerine bağlı olarak

belirlenmesidir. Ayrıca gayrimenkul değerinin belirlenmesi pek çok ülkede olduğu gibi vergi dışında

gayrimenkule bağlı harçların belirlenme ve toplanması yönünden de önem kazanmaktadır.



Vergi kanunları açısından gayrimenkul değerlemesine ilişkin hükümler esas olarak 1319 sayılı Emlak

Vergisi Kanunu ile ilgilidir. Bununla birlikte emlak vergisine esas vergi değerinin tespiti, ilanı ve

kesinleşmesi ile ilgili hükümler içeren 213 sayılı Vergi Usul Kanununun değerlemeye ilişkin hükümleri

vergi kanunları açısından öne çıkan hükümlerdir.



Emlak Vergisi Kanununa göre bina ve arazi vergisinin ölçütü “vergi değeridir.” Emlak vergisinin

konusunu oluşturan arsa ve arazi vergi değeri “takdir komisyonları” tarafından bina vergi değeri ise

Maliye Bakanılığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca ortaklaşa belirlenen “bina metrekare normal

inşaat maliyetlerinden” oluşmaktadır. Vergi değeri bina ile arsa ve arazilere ilişkin birim değerler ölçüt

alınarak “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerinin Takdirine İlişkin Tüzük” hükümlerinden

yararlanılarak belirlenmektedir.



Gayrimenkule ilişkin işlemler sırasında gayrimenkul değeri üzerinden alınan “Tapu ve Kadastro

Harçları” merkezi yönetimin gelir kaynaklarından biridir. 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre

düzenlenen tapu ve kadastro harçları gayrimenkullerin vergi değeri ile beyan edilecek değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanmaktadır. Yükümlülerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları durumunda tapu harcının hesaplanmasında gayrimenkulün vergi değeri esas alınmaktadır. Bu ise vergi değerinin dolayısıyla da gayrimenkul değerinin doğru bir şekilde belirlenmesini önemli kılmaktadır.



SERMAYE PİYASASI KANUNU AÇISINDAN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



Sermaye Piyasası açısından bakıldığında gayrimenkul değerlemesi halka açık şirketlerin ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklarının (GYO) gayrimenkul işlemlerinin yanında ipotek kredileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymet işlemlerinde özellikle de gayrimenkul esaslı kredi teminatları ve ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinde üzerinde önemle durulması gereken bir konudur.



Türkiye’de Sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketlere ve bu şirketlerin kurulca listeye alınmalarına ilişkin düzenlemeler 2001 yılında yürürlüğe girmiştir.



Seri VIII 35 nolu “Sermaye Piyasası Mevzuat Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve

Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkındaki Tebliğ” ülkemizde değerlemeyi

bir meslek olarak gören ve değerleme uzmanlarının niteliklerini belirleyen ilk yasal düzenlemedir. İlgili

tebliğde sermaye piyasasına tabi şirketlerin zorunlu olarak yaptırması gerekli değerleme işlemlerini

yapmak üzere Sermaye Piyasası Kurulunca listeye alınacak değerleme şirketlerine ve değerleme

uzmanlarına ilişkin hükümler bulunmaktadır.



Yapılan bu düzenlemeler ile gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin kimler tarafından yürütüleceği, bu

kişilerin taşıması gereken nitelikler ve değerleme faaliyetlerini yürütecek kişi ve kuruluşların çalışma

esasları sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde yapılır ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerleme uzmanlarına sınava tabi tutularak lisans verilmesi ve bu kişilerin sicillerinin tutulması işlemi de Sermaye Piyasası Kurulunca yapılmaktadır.



KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ AÇISINDAN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



Konut finansman sistemini, temel olarak tasarruf sahiplerinden sağlanan kaynakların konut alıcılarına

aktarılmasını sağlayacak bir sistem olarak ifade etmek mümkündür.



2000’li yılların başından itibaren ülkemiz kamuoyunda “Mortgage” olarak ifade edilen ve 21.02.2007 tarihinde kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile Türkiye’de etkili bir konut finansman sisteminin oluşturulması amaçlanmıştır.

5582 sayılı kanun ile gayrimenkul değerleme uzmanlığı faaliyetinin yaygınlaşacağı öngörülerek, mesleki gelişimin sağlanabilmesi, değerleme ilke ve kurallarının belirlenmesi, standartların

oluşturulması ve lisanslamaya ilişkin faaliyetlerin tamamının veya bir kısmının yürütülebilmesi amacıyla değerleme uzmanlarının bir meslek birliğine kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu amaca yönelik olarak da ilgili kanunun 20. maddesinde “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği”nin” kurulması öngörülmüştür.



DİĞER BAZI YASAL DÜZENLEMELER AÇISINDAN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ



3194 sayılı İmar Kanununda gayrimenkule ilişkin değer takdirlerinin doğru ve eksiksiz yapılmasına

ilişkin hükümler; 4706 sayılı Hazineye Ait Gayrimenkul Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer

Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda gayrimenkul değerlemesine ilişkin

hükümler yer almıştır. Bu düzenlemelerde gayrimenkul değerinin belirlenmesi aşamasında Sermaye

Piyasası Kurulunca listeye alınmış değerleme şirketlerinden veya uzmanlarından yararlanılmasına da

olanak sağlamıştır.



Gayrimenkul değerlemesine ilişkin bir başka düzenleme özelleştirmesi yapılacak gayrimenkullerin

değer tespitinin ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak 4046 sayılı Özelleştirme Kanununda, benzer şekilde gayrimenkul mal ve hakların kiralanması açısından 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda ve ipotekli borç senetleri ve gayrimenkul karşılık gösterilerek çıkarılacak senetlerde gayrimenkul rehin değerlerinin belirlenmesi açısından Tapu Sicil Tüzüğüne ilişkin hükümlerde yer almaktadır. Bunun dışında Arsa Ofisi, Kadastro ve Medeni Kanunda ve daha birçok kanun içinde gayrimenkul değerlemesine ilişkin ifadeler yer almaktadır.



GAYRİMENKUL DEĞERİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR



Gayrimenkul değerlemesini etkiliye ekonomik unsurlar;

1. Yararlılık

2. Kıtlık

3. Arzu

4. Etkin alım gücü’dür.



Yararlılık bir ürünün insan gereksinimini, isteğini ya da arzusunu tatmin etme yeteneğidir. Yararlılığın

değere katkısı gayrimenkulün özelliklerine bağlıdır. Genişlik yararlılığı, tasarım yararlılığı, konum

yararlılığı ve diğer yararlılıklar gayrimenkulün değerini gözle görülür bir şekilde artırır.



Kıtlık bir malın var olan ya da beklenilen arzına karşı ona olan taleptir. Genel olarak talep sabit ise,

bir malın kıtlığı onu daha fazla değerli yapar. Gayrimenkulde dahil olmak üzere hiçbir malda yararlılık ve kıtlık birleşmemiş ise, o mal değerli değildir. Örneğin, hava yüksek derecede yararlı olmasına karşın tanımlanan bir ekonomik değere sahip değildir, çünkü her yerde bol miktarda bulunur.



Arzu, satın alanın gereksinimini karşılama (barınma gibi) ya da yaşamı devam ettirecek şeyler

dışındaki bireysel gereksinimleri giderme isteğidir.



Etkin (satın) alım gücü ise, bir birey ya da grubun mal ve hizmetleri nakit ya da nakit eşdeğeri ile satın

alma gücüdür. Bir gayrimenkulün değerinin doğru olarak belirlenmesinde o gayrimenkul için ödeme

yeteneğine sahip kişi ya da kişilerin varlığı önemli bir unsurdur. Değeri oluşturan dört ekonomik unsur,

ekonomik ilke olan arz ve talebe yansır. Her hangibir durumda bir gayrimenkulün yararlılığı, kıtlığı ya da bolluğu, o gayrimenkulü edinme için insan arzusunun yoğunluğu ve etkin satın alma gücü o

gayrimenkulün arz ve talebini etkiler.



Arz; gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kiralama amacıyla piyasada olan gayrimenkul miktarı. Talep; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak amacıyla arzulanan gayrimenkul miktarıdır.



Gayrimenkullere ilişkin yüzde yüz değerleme yapılamaz. Çünkü insanların değer alıları çeşitlidir. Ve gayrimenkuller heterojen yapıdadır ve birbirlerini benzemezler.



Bir gayrimenkulün değeri genelde konumu ve sahip olduğu özellikler ile doğrudan ilişkilidir. Bir

gayrimenkulün değerini belirleyen unsurlar bu açıdan ele alındığında doğrudan doğruya gayrimenkule

ilişkin özellikleri içeren içsel unsurlar ile doğrudan gayrimenkule ait olmayıp gayrimenkul dışındaki

farklı sebepler ile etkili olabilen dışsal unsurlar olarak ikiye ayrılabilir.

İÇSEL UNSURLAR



Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde

ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları,

kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan

kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur. Eğer gayrimenkul alıcısına fayda sağlayacaksa ve aynı zamanda kıt ise piyasa değerinin yüksek olması beklenir. Bir gayrimenkul diğer tüm faktörlere sahip olsa bile eğer devredilemiyorsa değerinin tespitinin anlam ifade etmediği dolayısıyla da piyasa değerinin olmadığı söylenebilir. Bu devredilebilirlik unsurunun önemini ortaya koymaktadır.



DIŞSAL UNSURLAR



Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Ekonomik unsurlar, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranı, ipotek kredilerinin varlığı ve maliyeti, mevcut arazi ve bina stokları, devlet müdahalesi ve ülke ekonomisinin mevcut durumuna ilişkin unsurlardır. Sosyo-kültürel unsurlar da gayrimenkulün değerini etkilemektedir. Bu bağlamda çevre, demoğrafi, trafik sorunları, gürültü vb. unsurlar değeri etkileyen hususlar olarak ön plana çıkmaktadır. Yasal mevzuat ise genel olarak gayrimenkul değerini etkileyebilecek olan tapu ve kadastro mevzuatı, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsa ve binanın özelliklerini değiştirebilecek düzenlemeleri içermektedir.