Vize Bina ve Site Yöneticiliği Vize Ders Özeti

admin

Administrator
Yönetici
Admin
4 Eyl 2018
508
164
43
#1
Apartman ve site yöneticiliği

Ünite 1

Gayrimenkul, Bina, Site ve Toplu Yapı Yöneticiliği


Yönetim kavramı, insanların işbirliğini sağlama ve onları bir amaca doğru yöneltme, faaliyetlerini ve

çabalarını uyumlaştırma, insanları yönlendirme ve faaliyetlerin planlar doğrultusunda yapılıp

yapılmadığını denetleme çabalarının toplamıdır.

Genellikle yönetim sanatların en eskisi, bilimlerin en yenisi olarak nitelendirilmektedir. Yönetim, bir

kurumun bütün kaynaklarının olumlu, sistemli ve ekonomik bir biçimde kullanılması ile ilgili bir sanat,

süreç ve aynı zamanda bir bilimdir. Genel olarak yönetim üçe ayrılır;

1. Sanat ve meslek olarak yönetim: Yönetim sanatı; sezgi, muhakeme,

tecrübeyle edinilen ve yönetim biliminin sağladığı bilgilerin bilinçli ve sistemli bir biçimde,

maharetle uygulanarak, örgüt amaçlarının gerçekleştirilmesine ilişkin bir faaliyet ve çabadır.

2. Süreç olarak yönetim:

3. Bilim olarak yönetim:

Yönetici, başkaları adına çalışan, önceden belirlenen amaçlara ulaşmak için çaba harcayan, işleri planlayan, uygulatan ve sonuçları denetleyen kişidir.



Yöneticinin fonksiyonları şu başlıklarda sıralanabilir:

• Amaç ve politika belirleme

• Kaynakları sağlama ve düzenleme

• İnsan kaynağının yönetimi ve kadrolama

• Teşvik ve güdüleme

• Bütçe ve mali işler

• Yönetimi geliştirme

• Yetki devri ve temsil

• Karar verme

• İletişim

• Dış ilişkiler

• Halkla ilişkiler



Genellikle üst düzey, orta düzey ve alt düzey yönetim biçiminde incelenir.

Üst kademe yönetim ve yöneticiler: Başkan, genel müdür, genel müdür yardımcısı, yönetim kurulu başkanı tepe yöneticisi vb. gibi adlarla çağrılan ve kurumun nihai sorumlusu olan kişilerin oluşturduğu yönetime üst yönetim adı verilir.

Orta kademe yönetim ve yöneticiler: Tepe yönetimince belirlenen genel amaçları gerçekleştirmeye yönelik uygulama planları geliştiren; alt kademe yöneticilerin çalışmalarını koordine eden bu grup, bölüm müdürü, fabrika müdürü, daire başkanı, idare amiri gibi isimlerle anılırlar. Orta kademe yöneticileri çok çeşitli uygulamaya dönük işler yaparlar.

Alt düzey yönetim ve yöneticiler: Bu düzeydeki yöneticiler, günlük faaliyetlerinin başarılması için yönetsel işlevleri olmayan bireyleri yönetmekten sorumlu olan gözetmen ya da ilk kademe amirleridir. Şef, amir nezaretçi, ustabaşı, usta vb. gibi adlarla anılırlar.

Yöneticinin taşıması gereken özellikler;

• Güvenilir olmak:

• Sevimli olmak:

• Adil olmak:

• Şeffaf olmak:

• Yeterli bilgiye sahip olmak:

• Sağduyu sahibi olmak:

Yönetsel Beceriler

1* Teknik Beceri: İşin başarılması için özel bilgi, yöntem ve tekniklerin kullanılması yeteneği teknik beceriyi oluşturur. Örgütün faaliyetlerini yapan çalışanlarla doğrudan ilişki içinde bulunan ilk kademe gözetmenlerin etkinliği için bu beceri çok önemlidir. Bu kişiler çalışanlara teknik yardım ve destek sağlamak zorundadır.

2* İletişim Becerisi: Örgütte belirlenen hedeflere ulaşmak için yazılı ya da sözlü bilgi sağlama becerisine iletişim becerisi denir.

3* İnsan İlişkileri Becerisi: Diğer kişileri anlayabilme, onlarla birlikte çalışabilme ve iyi geçinebilme becerisidir.

4* Analitik Beceri: Sorunların çözümünde, iş olanaklarının değerlendirilmesinde mantıksal ve bilimsel yaklaşım ve teknikler kullanabilme becerisine denir. Örgütte üst basamaklara çıkıldıkça önemi artar. Çünkü alt kademeler genellikle durağan ve daha önceden kestirilebilen bir ortamda ve çalışmaları için belirlenmiş ilkeler ışığında çalışırlar. Üst basamaklarda karmaşıklıklar ve belirsizlikler artmaya başlar. Bu karmaşıklıkları ve belirsizlikleri çözmek için yöneticiler değişik nicel tekniklerden yararlanırlar.

5* Karar Verme Becerisi: Çeşitli seçeneklerden birisini seçmeye, karar verme denir. Karar verme becerisi, planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetleme gibi yönetsel işlevleri yerine getiren yöneticiler için temel niteliktedir.

6* Kavramsal Beceri: Yöneticinin, tüm örgütün karmaşıklıklarını anlaması ve her bir bölümün örgütün temel hedeflerine katkısını değerlendirmesi becerisidir. Birleştirme ve bütünleştirme becerisi de denebilir. Örgütü, içinde bulunduğu çevreye uyarlama işlevi gördüğü için üst yönetimce çok büyük önem kazanır. Örgütte alt kademelere inildikçe bu becerinin önemi büyük ölçüde azalır.

İyi Bir Yöneticinin Özellikleri;

• İnsanları tanıma, insan sevgisi ve iletişim kurabilme

• Objektif ve adil olma

• Mantıklı olma, analiz, sentez ve muhakeme (yargı) gücü

• Düşüncelerini konulara ve sorunlara odaklaştırabilme ve açık-seçik ifade edebilme

• Teknik bilgi ve tecrübe

• Girişken, inisiyatif sahibi, dinamik ve azimli olma

• Dış görünüşü ile çevrede kabul görme; tertipli ve düzenli olma

• İyi bir “satıcı”olma; fikirlerini ikna yoluyla benimsetebilme

• Sorumluluk duygusuna sahip olma

• Güçlü irade ve kendine güven duygusuna sahip olma

Konuya olumsuz yönden bakıldığında; anlayışsız, objektif olmayan, çabuk etkilenen, kararsız, sağduyusuz, korkak gibi özelliklere sahip kimselerin yönetici olamayacağını ileri sürülebilir.

GAYRİMENKULE İLİŞKİN KAVRAMLAR

Gayrimenkul ve Anagayrimenkul: Gayrimenkul, taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması imkansız olan durağan mallar olup arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gayrimenkul mülkiyetinin konusunu oluşturur. Gayrimenkul, arazi, arsa, bağımsız bölüm gibi bir yerden bir yere taşınamayan, yerinde sabit duranşeylerdir. Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe anagayrimenkul denir. Gayrimenkul kayıtları kadastro gören yerlerde tapu sicilinde tutulmaktadır. Tapusu olmayan garimenküllerin devri zilyetlik hükümlerine göre harici senet veya noterde yapılmaktadır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa bir gayrimenkulün satışının yapılmasını isteme hakkını veren bir sözleşmedir.

Tapu sicili: Tapu sicili; taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir. Tapu sicilinde; taşınmaz malların yüz ölçümü ve malikinin kim olduğu gibi özelliklerin yanı sıra, şerhe ve beyanlar kısmında da taşınmaz mala ilişkin irtifak, rehin gibi tüm hak ve yükümlülüklere yer verilir. Tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devir olunabilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî ve kişisel hak kurulabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, geri alım, sözleşmelerinden doğan haklar ile çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı veya konkordatoile verilen süre tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu şerhlerin verilmesi sonucunda, şerh konusu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Tapu/tapu senedi: Arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi belgeye tapu senedi denir.

Tapu haritası, Tapu kütüğü: Tapu haritası (tapu planı veya kadastro paftası), parsellerin geometrik şekillerini gösterir ve belirli bir ölçekte çizilmiş haritaya denir. İmar, kamulaştırma haritaları da tapuya tescil edilmekle tapu haritası özelliğini kazanır. Tapu sicilini oluşturan ve taşınmaz malların üzerindeki aynî ve şahsi hakları gösteren, köy veya mahalle esasına göre tutulan defterlerden her birine tapu kütüğü denir.

Tapu tahsisi belgesi: İmar affı çalışmaları sonucunda tapu kütüğünün beyanlar sütununa

kaydedilerek, gecekondu hak sahiplerine verilen ıslah imar planı yapıldıktan sonra hak sahiplerine

verilecek tapuya esas teşkil edecek olan belgedir.

Tapu sicil müdürlüğü, tapu ve kadastro genel müdürlüğü: Taşınmaz mallara ilişkin akit ve tescil

işlemlerini yapmak ve tapu sicilini mevzuatına göre tutmakla görevli her il ve ilçede kurulmuş bulunan

müdürlüklerdir.

Tapu ve kadastro genel müdürlüğü, taşınmaz mallara ait akitlerle her türlü tescil, kadastro, yenileme

işlerini mevzuatına göre yapmak, tapu sicillerini, kadastrol topografik haritaları düzenlemek, uygulamak ve yenilemek için genel bütçe içinde ayrı bütçeli bir kamu kurumudur.



Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta

olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak

hakkına “Kat irtifakı”, bu haklara sahip olanlara da “Kat irtifakı sahibi” denir.



Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat

mülkiyeti hakkına sahip olanlara kat maliki denir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan ,

mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları

üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Kat mülkiyetinin konusu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleridir.



Eklentiler: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bir bağımsız bölümün dışında olup,

doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denir. Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, hava gazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki eklentilerin de tek başına maliki olur. Bir yerin eklenti olup olmadığının saptanması için ana gayrimenkulün tapudaki planına, yönetim sözleşmesine ve kat mülkiyeti kütüğünün “beyanlar hanesi”ne bakılır.

Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna göre işletilmesi, korunması, yarar sağlanması için

asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.



Ada: Çevresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, ark, dere, göl, deniz gibi doğal ve/veya yapay

sınırlarla ve/veya kadastro çalışma alanı sınırı ile ve/veya devlet demiryolları arazisi ile çevrili parseller

topluluğuna ada denir.

Aile konutu: Aile konutu ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanun’un

19.maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerleşim yeri” adı verilmiştir. Buna göre yerleşim yeri

bir ailenin sürekli kalmak niyeti ile oturduğu yerdir.



Akitli ve akitsiz işlemler: Resmi senet düzenlenerek yapılan satış, bağış, taksim, ölünceye kadar

bakma akdi, ipotek ve irtifak hakları ile tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler,

aynî hakların kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, değişiklik,

ayırma, birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile tapu sicil

müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için resmi senet yerine tescil istem belgesi düzenlenir.



Aplikasyon (Yer gösterme): Kadastro paftalarındaki parsel köşe noktalarının, yani parselin

sınırlarının zeminde gösterilmesidir.



Arazi: Sınırları, yüz ölçümü ve niteliği yeterli vasıtalarla belirlenmiş, yatay ve düşey sınırları

bulunan zemin parçasıdır.



Arsa ve arsa payı: Belediye ve mücavir alan sınırları veya köy yerleşik alanlarında yapılan planlarla

iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçalarına arsa denir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş zemindeki ortak mülkiyet payına arsa payı denir. Arsanın Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esaslara göre “bağımsız bölümlere” tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir



Bağımsız bölüm: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yerlerde, ana gayrimenkulün; ayrı ayrı ve

başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve her biri kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilen

konut, dükkan, mağaza gibi bağımsız mülkiyete konu bölümlerine bağımsız bölüm denir.

Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, kat mülkiyeti kanunu

hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri bağımsız bölümlerdir.



Cins değişikliği: Bir gayrimenkulün cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hali bağ,

bahçe ve benzeri iken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapılı iken bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir. Bir diğer değişle tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilerek bir başka nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Uygulamada sıkça karşılaşılan cins tashihi işlemleri, arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi veya mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.



Çap: Kadastro görmüş ve tapu sicilinde kaydı bulunan tüm taşınmazların plan örneklerine çap denir.

Çap bir parselin komşu parsellerle plan sınır doğrultularını, içindekini veya sınırlarındaki doğal, yapay

tesisleri ve parsele ait bilgileri içeren bir belgedir.



Devre mülk ve devre tatil: Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız

bölümün ortak malikten her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümlerden yılın belli dönemlerinde,

devreler halinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanılmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır.

Mülkiyet payına bağlı olmayarak, genelde turizm amaçlı belli tarihlerde tatil yapma hakkına devre tatil

denir. Devre tatil hakkının tapu sicili ile bir ilgisi yoktur, aynî bir hak olmayıp şahsi bir haktır.



Düzeltme: Düzeltme, tapu kütüğüne yanlış yazılmış bir kaydın gerçeğe ve/veya belgelere uygun

olarak düzenlenmesi işlemidir. Uygulamada yanlış veya eksik yazımlar genellikle malikin adı, soyadı,

baba adı, cinsiyeti, payı, tarih ve yevmiye numarası, taşınmazın yüzölçümü gibi hususlarda

yapılmaktadır. İlgililerinin istemi halinde, belgesine aykırı olan yanlışlıklar tapu sicil müdürlüğünce

düzeltilebilir. Ayrıca, kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı olarak basit yazım

hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde müdür tarafından, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak

re’sen düzeltme yapılmasına imkan tanınmıştır.

Ferağ verme: Gayrimenkul malikinin mülkiyet hakkını devretmek veya üzerinde başkası lehine bir

hak kurmak amacıyla tapu sicil müdürlüğüne gelip, düzenlenen resmi senedi imzalanarak başkası lehine tescilini istemesi eylemidir



Fbk: İpoteklerin tescilinde kullanılan fekki (terkini) bildirinceye kadar anlamına gelen kısaltmadır.

Alacaklının terkin istemesi üzerine ipotek sicilden terkin edilir. Üç ay, bir yıl gibi süreli ipoteklerde de

sürenin bitiminde ipotek, müdürlükçe kendiliğinden terkin edilmemekte yine alacaklının talebi

aranmaktadır.



Gecekondu: İmar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın,

kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde rıza alınmadan yapılan izinsiz yapılara gecekondu

denir.



Geçit hakkı: Bir taşınmaz üzerinden diğer bir taşınmaz sahibine geçebilmesi için kurulan aynî bir

hak olup, bu hak tapu kütüğüne yazım ile hüküm ifade eder.



İfraz (ayırma): Tapu kütüğüne kayıtlı tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya, parsele

ayrılmasıdır. İfraz işlemleri, belediye encümeni kararı veya il idare kurulunun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlüklerince tescil bildirimi düzenlenerek tapuya intikal ettirilir. İşlemin bitimini takiben

ayrılan parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir.



İmar parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin imar mevzuatı ve imar planı esaslarına

göre düzenlenmiş şeklidir.



İntifa hakkı: Bir maldan tamamıyla yararlanma onu kullanma hakkıdır.



İrtifak hakkı: Sahibine hakkın konusu taşınmaz üzerinde bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren

sınırlı aynî hakların genel adıdır. Örneğin, intifa, sükna, geçit, kaynak, üst hakkı.



İpotek: Temin edilen bir kredi veya doğması muhtemel bir borca güvence olarak bir gayrimenkul

gösterilmesi halinde borç miktarı kadar alacağın varsa faiziyle beraber taşınmazın tapu kütüğünün ilgili

sütununa tescili işlemidir. Kurulması bir kanun hükmü tarafından ön görülmüş ipoteğe kanuni ipotek

denir.



İpotekli borç senedi: Şahsi bir alacak için resmi senede dayalı olarak tapu siciline tescil ile kurulan

ve kıymetli evrak olarak tedavül kabiliyeti olan gayrimenkul rehin senedidir.



İştira hakkı: Bir taşınmaz malı belli bir bedelle, belli bir süre içinde malikinden satın alabilme

hakkıdır. Bu niteliği ile satış vaadine benzer sözleşme noterce düzenlenir ve tapu kütüğüne şerh edilir.



İştirakın bozulması: İştirak (elbirliği) halinde kayıtlı taşınmaz mallarda iştirak halinin bozularak

müşterek mülkiyet (hissedarlık) esasına geçilmesi işlemidir. Bunun için tüm iştirakçilerin veya

temsilcilerinin istemi ya da bu yönde bir mahkeme kararının getirilmesi gerekir.



İştirak halinde mülkiyet: Birden çok kişinin aralarında önceden mevcut olan şahsi bir bağı veya

ortaklık münasebetini doğurduğu ortak bir mülkiyettir. Örneğin kar-koca arasındaki mal ortaklığı.



İzale-i Şuyu: Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarlara mallarının aynen taksim

edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları oranında paylaştırılmasına izale-i şuyu denir. Ortak malın taksimi mümkün olmuyor ise, mahkemece satılarak bedel paylaştırılır.



Kadastro, kadastro müdürlüğü ve kadastro parseli: Taşınmaz malların sınırlarının arazi ve harita

üzerinde elirtilerek hukuki durumlarının ve üzerindeki hakların tesbit edilmesi işlemine kadastro denir.

Memleketin kadastral topografik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita

üzerinde belirterek hukuki durumlarını tesbit etmek ve bu suretle tapu sicilini kurmak ve tapu üzerindeki fenni değişiklikleri takip etmekle görevli kamu idaresine kadastro müdürlüğü denir. Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parsel kadastro parselidir.



Kamulaştırma: Devlet veya diğer kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda

karşılıklarını peşin ödemek şartında özel mülkiyette bulunanlara taşınmaz malların tamamına veya bir

kısmına el konulması işlemidir.



Kaynak hakkı: Başkasının arazisinden kaynaklanan sudan yararlanma hakkıdır.



Kuru mülkiyet: Mülkiyet; kuru mülkiyet ve intifak hakkı olmak üzere 2’ye ayrılır. Taşınmazın

üzerinde kullanma ve ondan yararlanma hakkı bulunmadan o taşınmaza sahip olmak demektir. Kuru

mülkiyete çıplak mülkiyet de denir. Kuru mülkiyet sahibi taşınmazı kiraya veremez. İntifa hakkı sahibi

ise taşınmazı kiraya verebilir.



Kütük: Arazi, bağımsız bölüm, müstakil ve daimi irtifaklar ile bunların üzerinde kurulabilen hakların

yazıldığı büyük boy defterler kütük denir. Örneğin tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü gibi.



Mera: Bir veya birkaç köy veya beldenin hayvanlarını otlatmalarını veya otundan yararlanmaları için

tahsis edilen veya eskiden beri bu amaçla kullanılagelen arazidir. Tapu kütüğüne değil kamu ortak malları siciline tescil edilir. Mera vasfı değişmedikçe özel mülkiyete konu olmaz, zaman aşımı ile kazanılamaz.



Mevkii: Köylerde bulunan arazilerin o köy halkınca verilen mahalli isimlere göre bulunduğu yerdir.

Mevkii isimleri de tapu kütüğüne kadastro sırasına göre kaydedilir.



Mevzi imar planı: Mevcut imar planı sınırları dışında olup bu planla bütünleşmeyen bir konumdaki

alanlar üzerinde ancak plan ilkesine uygun olarak konut, sanayi, turizm, ulaşım vb. tesisler için hazırlanan ve sosyal ve teknik alt yapı gereksinimleri kendi bünyesinde sağlanmış olan plandır.



Miras payının devri: Miras payının devri (temliki), iştirak halinde bulunan mirasçılardan birinin

miras payını, iştirak bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi demektir. Bu devir bedelli ise satış, bedelsiz ise bağış olarak değerlendirilir.



Mirasın intikali: Tapu sicilinde kayıtlı malikin ölümü halinde miras hakkının mahkemeden veraset

senedi belirtilen mirasçılar adına medeni kanunun hükümlerine göre tescili işlemine mirasın intikali denir.

Mahkemeden alınmış veraset belgesi ile malikin adına kayıtlı taşınmaz malın, kanuni mirasçıları

adına kanuni miras payları oranında hissedarlık esasına göre intikal yoluyla tescili işlemine paylı

(müşterek) mülkiyet olarak tescili işlemidir.



Mirasın taksimi: Miras taksimi; noter tarafından yapılmış ise sözleşme ile mirasçılar arasında yazılı

olarak yapılmış olupta mirasçıların imzaları noterce onaylanmamış ise tüm mirasçıların baş vurması ile

imzaların bir kısmı onaylanmış ise imzaları onaylanmamış olanlarca başvurulması gerekir.



Mücavir alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş olan

alanlardır. Mücavir alan sınırları belediye meclisi veya il idare kurulu kararı ile belirlenir ve bakanlıkça

onaylanır.



Mütemmim cüz: Gayrimenkul mülkiyeti, taşınmazın ayrılmaz parçaları (mütemmim cüz), tabi

semereleri ve üzerine daha sonradan eklenen eklentileri de kapsar. Mütemmim cüz, mahalli örfe göre

birşeyin esaslı bir unsurunu oluşturan o şey telef veya tahrip veya tağyir edilmedikçe ondan ayrılması

mümkün olamayan cüzleridir. Taşınmazın altında veya üstünde yapılan inşaat, gayrimenkulün

mütemmim cüzleri sayılır.



Müşterek mülkiyet: Birden fazla kişinin bir şey üzerindeki mülkiyet hakları müşterek mülkiyettir.

Müşterek mülkiyette issedarların belli payları olup, her paydaş kendi payı üzerinde malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükleri haizdir. Müşterek mülkiyette pay sahiplerinin şüfa hakkı (öncelikli alım hakkı) mevcuttur.



Nazım imar planı: Bölge veya çevre düzeni imar planları uygun olarak çizilen hali hazır haritalar

üzerinde, kadastro durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerin

çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas oluşturmak üzere

düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bütün olan plandır.



Ortak yerler: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalıp

korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir.



Pafta: Üzerinde parsellerin adaların sınırları, numaraları ve üzerindeki bina ile tesisleri gösteren harita

tekniklerine uygun olarak çizilmiş dökümanlardır.



Parsel ve parselasyon: Sınırları, yüz ölçümü ve niteliği yeterli biçimde belli olan, kendi içinde

kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü parçasına parsel denir. İmar parselleri oluşturmak amacıyla, parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini veya birkaçını kapsayacak biçimde yapılan taşınmaz malları ayırma işlemine parselasyon denir.



Paylaşma: Ortak mülkiyet olarak bulundurulan birden fazla taşınmaz malın ortaklar arasında pay

edilmesidir. Paylaşma rıza-i ve kaza-i olabilir.



Resmi senet: Taşınmaz mülkiyetinin veya mülkiyetten başka aynî hakların kurulması ve devri için

tapu sicil müdürlüğünde görevli bir memur tarafından düzenlenip, taraflar ve gerekiyorsa tanıklar

tarafından imzalanan, müdürce imza ve mühür ile tasdik edilen resmi bir sözleşmedir.



Sükna hakkı/oturma hakkı: Bir evin tamamında veya bir kısmında oturma veya ikamet etme

hakkıdır.



Şufa hakkı: Ön alım, öncelikle alım hakkıdır. Hakkın ilişkin bulunduğu taşınmaz malın satılması

halinde onu diğer alıcılara göre öncelikle satın alma hakkıdır.



Tabii semereler: Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde

edilen doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.



Takrir: Malik veya hak sahibinin düzenlenen resmi senet veya tescil istem belgesini tapu sicil

müdürü huzurunda “okudum” yazarak imzalamasına takrir denir.



Taksim: Tapuda müşterek veya iştirak halinde kayıtlı taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi

amacı ile yapılan paylaşılma işlemidir. Taksimde paylaşılan taşınmaz malların değerlerinin eşit olası şart değildir.



Trampa: Trampa, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birkaç şeyin teslim ve mülkiyetini ele

geçirmeyi, diğer taraftan da aynı şekilde başka bir veya birkaç şeyin teslim ve mülkiyetini ele geçirmeyi

taahhüt etmesi karşılığında borçlandığı bir sözleşmedir. Trampa bir malın, başka bir malla

değiştirilmesidir. Trampada değiştirilecek malların değerlerini birbirine eşit olması şart değildir.



Tescil: Tapu kütüğüne yazım demektir. Aynî ve şahsi haklara yönelik işlemlerin gerekleri yerine

getirildikten sonra tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir.



Terkin: Tapu kütüğünde kayıtlı bir hakkı sona erdirmek amacıyla üzerinin kırmızı mürekkepli

kalemle çizilerek terkin tarih ve yevmiye numarasının yazılması işlemidir.



Tevhit (birleştime): Aynî mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazın yeni bir numara

altında birleştirilerek bir parsel haline getirilmesi işlemidir.



Uygulama imar planı: Tasdikli hali hazır haritalar üzerine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak

nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve

düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.



Üst hakkı: Bir kimseye, başkasına ait arazinin altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut

yapının maliki olma yetkisini veren bir irtifak hakkıdır.



Vefa hakkı: Satanın, sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Vefa

hakkı tapu kütüğüne şerh edilir.



Yevmiye, yevmiye numarası: Tapu sicili ile ilgili olarak tapu sicil müdürlüğünde yapılan her işlem

ile reddedilen, istemlerin tarih ve sıra numarasına göre kaydedildiği deftere yevmiye defteri, bu defterden alınarak tapu kütüğünde yapılan tescil veya terkinin yanında belirtilen tarih ve numaraya da yevmiye tarihi ve numarası denir.



Yola terk: İmar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz

olarak imar planına uygun biçimde taşınmazın tamamının vaya bir kısmının kamu yararına yola, yeşil

alana, parka vb. terk edilmesi işlemidir.



Yönetim planı: Kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasıl yönetileceğini,

kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen tüm kat maliklerince imzalı olan bir belgedir.

Yönetim planı, kat maliklerinin tümünün beşte dördünün kararı ile değiştirilebilinir.



Yapı kullanma belgesi: Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün

kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımların belediye veya valilikce ana yapının bütün bağımsız

bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun

inşa edildiğini gösteren bir belgedir.



APARTMAN, BİNA, SİTE VE TOPLU YAPI YÖNETİCİLİĞİ



Anagayrimenkulün yönetimi kapsamında, yönetici ve yönetimin seçimi; Toplu yapı kapsamında

bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.



Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı

parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan

bağımsız bölüm maliklerinden oluşan, toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir.



Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta

bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların

bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.



Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak

yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil

ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.



Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm

maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici

hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı

temsilciler kuruluna verilebilir.



Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate

alınarak yönetim plânında belirtilir.



Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız

bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.



Apartman Yöneticisinin Seçimi; Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya

dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da

yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün sekizden az bağımsız bölümü varsa, yönetim uygulamaları, kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.



Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o

gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve

mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat

maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh

mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca

değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.



Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya girişte

görülecek uygun bir yere asılması zorunludur. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu

üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para

cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.



Anagayrimenkulün yönetimi kapsamında, yönetici ve yönetim kurulunun görevleri ile yönetim planı

şöyle incelenir:



Anagayrimenkulün yönetimi;

• Kat malikleri kurulu

• Yönetici/yönetim kurulu

• Denetçi/denetim kurulu ile yapılır.



Toplu yapılardaki yönetim aşağıda belirtildiği biçimlerde yürütülür;

• Blok kat malikleri; toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız

bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve

yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden

oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

• Toplu yapı kat malikleri kurulu; bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu

nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait

ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat

malikleri kurulunca yönetilir.

• Ada kat malikleri; bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak

yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca

yönetilir.

• Ada temsilciler kurulu; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu,

blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok

niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

• Blok yöneticileri; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu,

blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok

niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.



Kat malikleri kurulu

Anagayrimenkul kat maliklerince yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı

kalmak koşuluyla kat malikleri kurulu tarafından kararlaştırılır.



Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır:

• Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek

• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermek

• Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek

• Yönetici ve yönetim kurulunu seçmek ve gerektiğinde değiştirmek ve denetlemek

• Denetçi/denetim kurulunu seçmek

• İşletme projesi hakkında karar vermek

• Yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunu ibra etmek

• Anagayrimenkulün yönetiminde kat malikleri arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları Çözmek



Yönetici ve yönetim kurulu

Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye

veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye “yönetici”, birden çok yöneticiden oluşan kurula da

“yönetim kurulu” denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması şarttır. Bağımsız

bölüm sayısı 8 den az ise; yönetim uygulamaları, kat malikleri kurulu tarafından yapılır.



Yönetici ve yönetim kurulunun seçimi

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin; hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Yöneticinin görevleri

Yönetim görevleri, yönetim planında belirtilir, yönetim planına göre yönetici;

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

• Anagayrimenkulün amaca uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat

maliklerinin yararına olan konularda gereken tedbirlerin onlar adına alınması,

• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi

• Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve

asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen

zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat

maliklerinden avans olarak uygun miktarda paranın toplanması ve avansın harcanıp bitmesi

halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

• Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan

borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait

kiraların toplanması

• Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünün yapılması

• Anagayrimenkulü ilgilendiren konularda bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan

vermeyecek şekilde gerekli tedbirlerin alınması

• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava

ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi

adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması

• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması

• Defter tutulması ve belgelerin saklanması

• Yıllık işletme projesinin hazırlanıp onaylatılması

• Kolluk kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi

• Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdikinin yapılması

• Personel (kapıcı vs.) ile sözleşme yapılması

• Sigorta prim bordrolarının tanzim edilmesi, Çalışma Bakanlığına işe başlayan personelin yasal

sürelerde bildirmesi

• Personel kıdem tazminatı fonunun oluşturulması

• Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemlerinin takip edilmesi

• Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımların yapılması

• Yönetici/yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve telefonlarını giriş kapısına uygun bir konumda asılması

• Apartman adına dışardan alınan hizmetler için sözleşmeler yapması

• Apartmanın üçüncü şahıslara vereceği hasarların tedbirinin alınması (örneğin; kopan sıvaların

düşerek arabalara zarar vermesi gibi)

• Anagayrimenkulde kapıcı, kaloriferci gibi teknik ve yardımcı hizmetlerde çalışanların

kimliklerini, işe başlamalarını takibeden 3 gün içinde dolduracağı belge ile Mahalli Genel

Kolluk Örgütüne verilmesi



Yöneticinin hakları

Kat mülkiyeti kanununa göre yöneticilerin yaptığı yönetim hizmeti karşılığında kat maliklerinden

ücret alma hakları vardır. Bu kanuni bir haktır. Ancak bunun miktarı yasada belli değildir. Buna kat

malikleri karar verip tespit ederler. Özel bir oran olmadığı için, arsa ve sayı bakımından, kat maliklerinin ve yöneticinin ikisinin de birden çoğunlukla vereceği karara göre, bir ücret verilebilir, uygulamada genellikle ücret vermek yerine bir takım masraflardan yöneticiyi muaf tutmak şeklinde olmaktadır. Bir oran sağlamışlarsa, uygulama devam ettirilir, eğer oran sağlanmamışsa, bu takdirde mahkemeye başvurarak yönetici, hakkı olan adil bir ücretin tespitini isteyebilir.

Yönetici vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri

yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse,

yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten

çekilerek, bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında

veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp

katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.



Yöneticinin sorumlulukları

Yönetici, haklarında olduğu gibi kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olmaktadır

(KMKmd.38). Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akti hükümlerini

kapsamaktadır. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarına ve talimatlarına aykırı davranamaz.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının

birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin

ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar

dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici

tarafında o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunu bildirmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.



Yönetici, binadaki kapıcı, kaloriferci, bekçi, temizlikçi vb. hizmetlerde çalışanları işe başlamalarını

izleyem 3 gün içinde örneğine uygun dolduracağı Kimlik Bildirme Belgesini mahalli kolluk örgütüne

vermek zorundadır.



Yönetici tarafından defter tutulması ve belgelerin saklanması

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve

tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla deftere yazmaya ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle diğer

bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiden para cezası alınması hükmolunur.



Yöneticinin çekilmesi

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan

ihtara rağmen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur

olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararın

tazminini kat maliklerinden isteyebilir.



Denetçi/denetim kurulu

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu konudaki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı sebebin

çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Denetçi dışarıdan seçilemez.

Denetçi doğrudan kat malikleri arasından seçilir.

Toplu yapılarda, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri blok için, blok

niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve

tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler

için denetçi atar.

Blok denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için

denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.



Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;

• Yöneticiyi denetlemek,

• Hesapları denetlemek,

• Denetleme raporu vermek,

• Defter tutmak,

• Haklı bir neden varsa yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek,

• Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,



Hesapların denetlenmesi için, yönetim planında belirli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç

ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir

denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim

planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri

kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki

düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu, verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer konuları, 1 den başlayıp sıra ile

giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak

altını imzalarlar.



Yönetim planı

Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olan yönetim planı, anagayrimenkulün;

• Yönetim tarzına,

• Kullanma amaç ve şekline,

• Yönetici ve denetçilerin alacakları ücretine,

• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına,

• Ortak yerlerin kullanımı ve bakımına,

• Genel giderlere ilişkin paylaştırmaya,

• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara

ilişkin konuları düzenler.



Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak

anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planı kat mülkiyeti

kurulurken yapılır. Yönetim planının yapılmaması halinde kat mülkiyetine çevirme işlemi yapılmaz.

Yönetim planı tüm malikler tarafından imzalanmalıdır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat

maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Yönetim planı; emredici hukuk kurallarına, ahlâka, adaba, kişilik haklarına aykırı olmamalıdır.

Yönetim planında kanunlara v e hakkaniyete aykırı hükümler varsa, kat maliklerinden herhangi biri önce

Kat Malikleri Kuruluna başvurup, bu aykırılıkların değiştirilmesini veya iptalini ister. Kat malikleri

başvuran malikin bu isteğini reddederse veya bu isteğin yerine getirilmesi için beşte dört oy

sağlanamamışsa, başvuran malik yönetim planındaki sözkonusu hükmün değiştirilmesi veya iptali için

dava açmalıdır.



Yönetim planı ve bu planda yapılan değişiklikler;

• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,

• Bütün kat malikleri ile onların mirasçılarını,

• Satın alma yoluyla malik olanları,

• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,

• Yönetici ve denetçileri bağlar.



Yönetim planının ve sonradan planda yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün

“beyanlar” hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş

belgeleri arasında saklanır.













































Ünite 2

Kat İrtifakı Yönetimi


ANAGAYRİMENKULÜN KAT İRTİFAKININ YÖNETİMİ VE YÖNETİMİN İŞLEVLERİ

Anagayrimenkul/anataşınmaz; kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe



Ana yapı; yalnız esas yapı kısmına



Kat irtifakı; bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan

bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu

kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına



Kat irtifakı sahibi; bu hakka sahip olanlara



Arsa payı; arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet

paylarına

Bağımsız bölüm; anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK kanun

hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine



Eklenti; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere



Kat mülkiyeti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına



Kat maliki; bu hakka sahip olanlara



Ortak yerler; anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma

veya faydalanmaya yarayan yerlerine



Kullanma hakkı; kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki

faydalanma haklarına



Sözleşme; kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senettir.

Anagayrimenkulün dört kritik unsuru vardır:

  • Teknoloji,
  • Finansman,
  • İnsan Kaynakları,
  • Yönetim.
Yönetim amaçları gerçekleştirmek için planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların dikkat ve özenle uygulamaya götürülmesi sürecidir. Yönetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların uygulamaya götürülmesinin direkt ilgili olduğu konunun adı yönetim kültürüdür.



Anagayrimenkulün Kat İrtifakı Yönetiminde Yönetimin İşlevleri

Yönetim işlevleri, anagayrimenkulün amaçlarını gerçekleştirmek için yönetimin yapması gereken

çabalardır.

Yönetim süreci planlamayla başlar, örgütleme ve yöneltme ile birlikte koordinasyon ve denetimle

sona erer. Yönetim sürecinin başından sonuna dek söz konusu olan tüm işlevler yönetimin işlevleri olarakadlandırılır.

Günümüzde yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır.

Bunlar;

  • Planlama
  • Örgütleme
  • Yöneltme
  • Koordinasyon
  • Denetim
  • Planlama
Yönetimin, geleceğe ilişkin kararlarını, ileriyi görerek önceden belirlemesi planlamanın temelini

oluşturur. Planlama, bir anagayrimenkulde neyin, ne zaman, nasıl, nerede ve kimlerce yapılacağını

önceden kararlaştırmaktır. Planlama, amaçların ve bunlara ulaştıracak araç ve olanakların belirlenmesi ve seçimi işlemidir.



Planlamanın Aşamaları;

  • Amaçların belirlenmesi:
  • Amaçları gerçekleştirecek koşulların saptanması:
  • Seçeneklerin belirlenmesi ve karşılaştırılması:
  • En uygun seçeneğin seçilmesi:


Planlamanın Özellikleri ;

  • Planlama esnek ve devingen bir özellik taşır:
  • Planlama kapsamlı bir çabadırve tüm aşamalarda vardır.
  • Planlama bir seçim ve tercih sürecidir ve amaça ulaşmadaki seçenekler arasından tercih yapmadır.
  • Planlama amaç ve hedeflere ulaşmayı sağlar:


Plan Çeşitleri ;

Planların belirli bir amaca yönelik olması, esnek ve dengeli bir yapı taşıması, eldeki olanaklardan yararlanmayı sağlaması ve olumsuzluklar karşısında başvurulacak önlemleri de içermesi gerekir.



Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir.

Bunlar:

1. Nitelikleri açısından

a. Stratejik planlar

b. Yönetsel planlar



2. Süreleri açısından

a. Kısa süreli planlar

b. Orta süreli planlar

c. Uzun süreli planlar



3. Kullanım biçimleri açısından

a. Tek kullanımlı planlar

b. Sürekli planlar



4. Teknik yapıları açısından

a. Değişmez planlar

b. Değişken planlar



5. Kapsamları açısından

a. Genel planlar

b. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar



  • Örgütleme ;
Yönetimin planlamadan sonra gelen ikinci temel işlevi anagayrimenkullerin yapısının kurulmasıdır.

Örgütlemede, anagayrimenkulün yaşayacağı alanın çizilmesi, anagayrimenkul yapısının iskeletinin

oluşturulmasıdır. Bu işlevde, maddi konular ve insan kaynaklarının yanı sıra tüm araç, gereç, yöntem,

teknoloji, teknik bilgi ve donanımın yerleşiminin gerçekleştirilmesi sağlanır. Böylece, kim, nerede, nasıl, ne amaçla, ne tür yöntem ile çalışacağı belirlenmiş olur.



  • Yöneltme ;
Yöneltme bir anagayrimenkuldeki kişilerin, amaçlar doğrultusunda çalışmalarını sağlamak için yönlendirilmesi, güdülenmesi ve insan kaynaklarına etkileyeblmek için liderlik yapılması sürecidir. Yöneltme, yöneticilere bağlı olarak çalışan insan

kaynağının hangi işleri nasıl yapacaklarını söylemeyi ve yapılan yanlışları düzeltme yollarını göstermeyi de kapsar. Bu işlev, yönetimin hazırlık aşamasından uygulama aşamasına geçişidir. Yöneltme, eldeki kaynakları akılcı ve etkin biçimde kullanarak, yapıyı önceden belirlenen amaçlara yönlendirmedir. Yöneltme, insan kaynağının istekle çalıştırılması için güdüleme, liderlik ve iyi iletişimle başarılı olur.



Buyruğun Yöneltmedeki Yeri ve Önemi

Bu işlev, örgütleme ile denetim arasında bağ oluşturur. Tüm anagayrimenkul malikleri, insan

kaynaklarını amaçları gerçekleştirmeleri doğrultusunda yönlendirirken, insan kaynaklarının hazırlanan

planlara ve verilen buyruklara göre davranmalarını yönlendirmelidirler.



Yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların taşıyacağı özellikler şunlardır:

  • Buyruğun yerine getirilebilir ve akla uygun olması gerekir.
  • Buyruk açık ve anlaşılır olmalıdır.
  • Buyruk tam olmalıdır. İşin yapılması ile ilgili eksik bir nokta bırakılmamalıdır.
  • Buyruk, yapılan hizmetle ilgili olmalıdır.
  • Etkin bir buyrukta, buyurganlıktan çok işbirliği havası bulunmalıdır.
  • Buyruk verilirken bu buyruğun nedeni açıklanmalıdır.
  • Buyruk, insan kaynaklarını özendirici biçimde düzenlenmelidir.
  • Buyruğun uygulanması her zaman izlenmelidir.


Etkin Bir Yöneltme Sisteminin Koşulları

  • Takım ruhunun geliştirilmesi gerekir.
  • Yönetici, kişiliği ve davranışlarıyla örnek olmalıdır.
  • İnsan kaynağı ve anagayrimenkul arasındaki ilişkiler yakından tanınmalıdır.
  • Etkili bir denetim sistemi kurulmalı, verilen buyrukların yerine getirilip getirilmediği, uygulama sonuçları kesinlikle izlenmelidir.
  • Yönetici, insan kaynaklarıyla sık sık toplantılar yapıp, onlardan yazılı ve sözlü raporlar almalıdır.
  • Yönetici, ayrıntılar içinde boğulmamalıdır.
  • İnsan kaynaklarının birlik, özveri ve çalışma isteği canlı tutulmalıdır.
  • İnsan kaynaklarına anagayrimenkul içinde yetenek ve becerilerine uygun düşen görevler verilmelidir.
  • İnsan kaynaklarının yanlışlarının hoşgörüyle karşılanması ve yetişmeleri için yardımcı olunması gerekir.
  • Yöneltme ile ilgili çevre çok iyi kavranmalıdır. Anagayrimenkulün özelliğine göre yöneltme
işlevi yürütülmelidir.

  • Etkin bir ödüllendirme ve cezalandırma sistemi kurulmalıdır.
12..Anagayrimenkule katılmanın sınırları iyi çizilmelidir. Yetki ve basamaklaşmanın bozulması ve

  • etkisizleşmesi sonucunu doğuracak katılmadan kaçınılmalıdır.


Yöneltmede Güdüleme ve Liderliğin Önemi;

Güdüleme, bir anagayrimenkulde insan kaynaklarının uyumlu olarak çalışmasına en üst düzeyde çaba

göstermesini sağlama sürecidir. Güdüleme insan davranışlarının altında yatan bilinçli ve bilinçsiz

etmenlerin harekete geçirilerek, anagayrimenkul amaçları doğrultusunda kullanılmasıdır.

Liderler; toplayıcı, bütünleştirici ve işbirliğini geliştirici yapılarıyla, anagayrimenkul örgütünün gelişmesi için gerekli ortamı sağlarlar. Liderler; yaratıcı ve yenilikçidir. Ortamdaki dağınıklığı ve çatışmaları önler,

amaca bütünlük içinde varılmasını sağlar.

Bir liderin sahip olması gereken nitelikler şöyle sıralanabilir:

• Lider geleceği görebilmelidir. Geleceğin getireceği olumsuzluklara karşı sürekli tetikte olmalı ve

sağduyulu planlar yapılmalıdır.

• Ödün vermeyeceği amaçlar için; sabırlı, kararlı ve yüreklilikle direnmelidir.

• Umutsuzluğa en zor koşullarda bile kapılmamalı, çevresine sürekli güven vermelidir.

• Ortaya çıkan sorunlar ne kadar büyük ne kadar beklenmedik olsa da yaratıcılığı ve akılcılığı ile

bunların üstesinden gelebilmelidir.

• Bilgi ve deneyimleriyle çevresindekilerin yeteneklerini geliştirmelerine yardımcı olmalıdır.

• Çevresinin güvenini kazanması için; adil, dengeli ve ilke sahibi olmalıdır.

• Bir vizyonu benimsemeli ve bunu da kendine bağlı insan kaynaklarıyla paylaşmalıdır.

• Değişikliğe açık olmalı ve yeni projeleri yönetebilmelidir.

• İnsanların gereksinimlerine yönelik çalışmalıdır.

• İnsanlarla bireysel olarak ilgilenmelidir.

• Ekipleri ve grupları desteklemelidir.

• Bilgiyi paylaşmalıdır.

• Sağlıklı kararlar vermelidir.

• Problemlere ve problem durumlarına duyarlılık göstermelidir.

• Çok sayıda işe yarar fikir üretebilmelidir.

• Alışagelmemiş, özgün ancak işlevsel fikir üretebilmelidir.

• Sentez ve analiz yeteneğine sahip olmalıdır.

• Değerlendirme ve yorumlama yapabilmelidir.

• Karmaşık ilişkileri kontrol altına alabilmelidir.

• İşlerin akışını yönetmelidir.

• Teknik beceri sergileyebilmelidir.

• Zamanı ve kaynakları doğru yönetmelidir.

• Sorumluluk alabilmelidir.

• Beklenilenin üstünde inisiyatif kullanabilmelidir.

• Duygularına hakim olabilmelidir.

• Profesyonel ahlâka sahip olmalıdır.

• Merhametli olmalıdır.

• Güvenilir olmalıdır.



  • Koordinasyon
Koordinasyon, anagayrimenkulün üyesi olan maliklerin çabalarını birleştirmek ve zaman açısından

uyumlu kılmak; amaca varmayı sağlayacak biçimde iş ve işlemlerin birbiri ardından gelebilmesi ve

birbirini bütünlemesi için gerekli olan işlevdir.



Koordinasyonun İlkeleri;

  • Koordinasyon, ilgili sorumlular arasında doğrudan buluşup görüşme ile sağlanmalıdır.
  • Planlama yapılırken ve politikalar kararlaştırılırken koordinasyona en başta gitmek gerekir.
  • Bir sorunla ya da konuyla ilgili tüm etkenlerin birbirleri üzerine olan karşılıklı etkileri gözönüne
  • alınarak koordinasyona gidilmelidir.
  • Koordinasyon sürekli bir işlem olarak düşünülmelidir.


Koordinasyon Çeşitleri;

1. Basamaksal (Dikey) Koordinasyon: Yöneticinin kendisine bağlı hizmet görenlerle sağladığı

işbirliği ve uyum basamaksal koordinasyondur.

2. Yatay Koordinasyon: Aynı basamakta yer alan çeşitli bölümler, birimler, organlar ve kişiler

arasında kurulan koordinasyondur.

3. Gönüllü Koordinasyon: Otorite yerine çalışanların gönüllüğü temeline dayanır.

Anagayrimenkulün ortak amaçları çerçevesinde kendiliğinden bir koordinasyon oluşmaktadır.

4. Dış Koordinasyon: Anagayrimenkulün dış çevre ile uyumlu ve dengeli ilişkiler oluşturma

çabalarına dış koordinasyon adı verilir.



Koordinasyonun Faydaları

1. Yeni düşüncelerin yayılmasına, gelişmeye olanak verir.

2. Tüm sorunlar herkes tarafından gerçek anlamıyla anlaşılır.

3. Daha ileri düzeyde iletişim ve anlaşma oluşur.

4. Karışıklıklar ve yinelemeler önlenebilir.

5. Uygulanan politika, plan ve ilkeler aynı biçimde anlaşılır.

6. İşlerin düzenli olarak yürütülmesi, ilgililerin çalışma gücünü arttırır.

7. Planlar daha iyi uygulanabilir.



  • Denetim
Denetim, planlanan hedeflere ve amaçlara erişilip erişilemediğinin saptanması, amaçtan sapmalar

olduğunda bunun nedenlerinin araştırılması ve değerlendirilmesi ve düzeltici önlemler alınması için

yapılan tüm iş ve işlemlerdir.

Denetim, anagayrimenkulün ve ayrı ayrı bölümlerinin, arsa, arazi, site, apartman, bağımsız bölüm, genel kurul, yönetim kurulu, kapıcılık hizmetleri gibi tümünün işleyişlerinin değerlendirilerek, sapmalar varsa düzeltici önlemler almak ve bunları geliştirici değişiklikler yapmaktır. Bu işlev yönetimin yerine getirdiği tüm işlerle ilgilidir; ancak planlamayla çok daha yakın bir ilişkisi vardır.



Denetimin Aşamaları

  • Standartların Belirlenmesi:
  • Gerçekleşen Durumun Belirlenmesi:
  • Standartlarla Gerçekleşen Sonuçların Karşılaştırılması:
  • Sapmaların Nedenlerini Belirleyip, Önlemler Almak:


KAT İRTİFAKI VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI ( Kat Mülkiyeti Kanununa göre- KMK)



Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Yapının tamamı için düzenlenecek “yapı kullanma izin

belgesi”ne dayalı olarak, KMK.’da gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen (kendiliğinden)

çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de

gerçekleştirilebilir (KMK. Md: 2/3)



Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir

yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına

“Kat irtifakı”, bu haklara sahip olanlara da “kat irtifakı sahibi” denir.



Kat irtifakı, “resmi senet” ile ve tapu siciline “tescil” ile doğar. (KMK. Md:10).



Kat irtifakının hukuki mahiyeti;

Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra

geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.



Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına, kat irtifakı hakkı denir.



Dava yolu ile kat irtifakı kurulamaz. Ancak, mahkemeden ortaklığın giderilmesi yoluyla KMK.

Md:10’un uygulanması istenebilir.



Kat irtifakı işleminin mali yönü;

1. Kat irtifakı kurulması işlemi, hiçbir vergi ve harca tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre

kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit

harç ve vergiden istisnadır.

2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir



Kat irtifakının kurulması için aranan şartlar;

• anayapı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olmalıdır,

• yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır,

• yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır,

• maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır,

• birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır,

• kanunda belirtilen belgeler getirilmiş olmalıdır.



Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler;

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve

tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte

düzenlenen proje ile yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca

yönetim planı istenmez.



Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu

bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün “Beyanlar” hanesinde

belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine

konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar

hanesinde belirtilir.



Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline

ait resmi senede ve gerekli belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.



5912 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına ilişkin Kanun’un 23.06.2009 tarihinde

kabulünden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi

alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin

belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil

başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine re’sen geçilir.



Kat irtifakı, KMK. Md:14’e göre; aşağıda belirtilen belgelerin tapu idaresine verilmesiyle kurulur.

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve Tapu Sicili’ne tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait yazılı ve sözlü “istem” ile birlikte 12. Maddenin

1- (a) bendine uygun olarak düzenlenen “mimari proje”

2- (b) bendindeki “yönetim planı”nı

Tapu İdaresi’ne vermeleri şarttır.



Mimari projenin yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca “yönetim planı” onaylanmış olması gerekir.



Yönetim planı”nın bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu

yapıların özelliğine göre KMK. 28. Maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran

malik veya malikler tarafından imzalanmış olması gerekir.



Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin alındığı

tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.



Yapı kullanma izin belgesi; Yapı kullanma izin belgesi; İmar kanunu md:30’a göre; yapı tamamen

bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının belediye veya valiliklerce anayapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren bir belgedir. Bu belge, herhangi bir apartmanın yalnızca bir kısım bağımsız bölümleri için verilmişse, cins değişikliği yapılamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.



Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin başvurularını en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş

sayılır.



--- Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler ---



Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak

ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil

Müdürlüğü görevlilerince yazılır)



Genel inşaat projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece

(Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.

Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok

yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.



Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki

konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.



Yönetim planı: Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her

sayfası imzalanmış olması gerekir.



Liste: Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden

başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.



Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)



KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.



Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç

kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair

hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.



Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi

fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde

kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.



Kat irtifakı sahibinin hakları;



Dava Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, “sözleşme”de yazılı süre

içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler (KMK. Md:17/1).



Yönetici Seçme Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya

dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler (KMK. Md: 17/2).



Anagayrimenkulün Yönetimine Katılma Hakkı: Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, fiilen

kullanılmaya başlanmışsa, (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile) anagayrimenkulün yönetiminde kat

mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK. Md:17/3).



KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN BORÇLARI



Yapı işini kolaylaştırmak: Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat

mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler (KMK. md: 26/1).

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar

tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşısında öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verilir (KMK. md:26/2)



. Yapının kanuni süre içinde tamamlanması için borç ve yükümlülüklerini yerine getirmek: Kat

irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat

irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür KMK.

md:26/3).

Kat irtifakı sahiplerinden biri borcunu ödemezse veya inşaatın başlaması veya tamamlanması için,

belirli zamanlarda ödenmesi gereken para, kat irtifakı sahiplerinden biri tarafından ödenmediği takdirde,

kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri, o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere

yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde

yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak,

yükümlüdürler (Madde 26).

"Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu

ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun

arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir."

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle

kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.



KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

Yazılı beyanla: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri

yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın;

• tamamiyle yok olması

• üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi

• kamulaştırılması

ile kendiliğinden sona erer.



Ayrıca, kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre;

• beş yıllık sürenin geçmesiyle

• kat mülkiyetine çevrilmesi



Beş yıllık sürenin geçmesiyle: Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında

verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi,

gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için

uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.



Kat mülkiyetine çevrilmesiyle: Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmekle sona erer. Kat irtifakı

kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,

mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.



Kat irtifakı kaldırıldığında, tapu kütüğündeki kayıt silinir.

















































































Ünite 3

Kat Mülkiyeti Yönetimi


KAT MÜLKİYETİNDE; YÖNETİM, ORGANİZASYON, YÖNETİCİ, GİRİŞİMCİ, GİRİŞİM VE GİRİŞİMCİLİK KÜLTÜRÜ KAVRAMLARI

Kat mülkiyeti kavramı, tamamlanmış bir kagir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen,

depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlarının üzerinde, o

gayrimenkulün veya taşınmazın mâliki veya ortak mâlikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu

hükümlerine göre kurulan mülkiyet haklarına “kat mülkiyeti” adı verilir.

Kat mülkiyeti yönetimi , gayrimenkulün veya taşınmazın mâliki veya ortak mâliklerinin yaptığı faaliyetler, işlevler, organizasyonlar, amaca ulaşma çabaları ve uygulamalarıdır.



Yönetişim, yönetenle yönetilenin tüm örgüt süreçlerinde interaktif yani etkileşimli bir şekilde bulundukları modern bir yönetim yaklaşımını ifade etmektedir.



-Yönetim, bir amaca ulaşma yolunda girişilen işlerin ve faaliyetlerin toplamı olarak ifade edilir.

-Yönetim, ortak amaçlı kişilerin yer aldıkları bir örgütün kısa ve etkili yoldan amaçlarına ulaşmak için başta insanlar olarak para kaynakları, donanım, demirbaş, hammadde, yardımcı malzeme ve zamanı birbiriyle uyumlu ve verimli kullanacak kararlar alma ve uygulama sürecidir.

-Yönetim, bir kuruluş veya organizasyonun amaçlarına etkili ve verimli bir şekilde ulaşmak üzere planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim işlevlerinin yerine getirilmesidir.

- Yönetim, organizasyonun amaçlarının etkili ve verimli bir şekilde gerçekleştirilmesi amacıyla planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetim işlevlerine ait kavram, ilke, teori, model ve tekniklerin sistematik ve bilinçli olarak uygulanmasıdır.



-Organizasyon, amaçlara ulaşmak için yapılacak işlerin belirlenmesi ve gruplandırılması; işleri

yapacak insan kaynağının ve insan kaynaklarının yetki ve sorumluklarının belirlenmesi; faaliyetlerin

etkinliği için gerekli fiziki ortamın hazırlanması çabalarının tümüdür.

-Organizasyon, üretim faktörlerini en etkin, sistemli, olumlu ve uyumlu bir şekilde kullanarak, mamûl ve hizmetleri üretebilmek için insan kaynaklarının görevlerini en iyi şekilde yapmak üzere düzene konması ve gerekli her türlü araç, gereç ve imkânla donatılmasıdır.



Organizasyonun özellikleri ;

• belli amaçlara ulaşmak için bir insan grubunun çabalarını düzenleştirmeye yarayan belirli yapı,

kural ve süreçlerin bütünüdür,

• belirli amaçlar doğrultusunda kişilerin gayretlerini birleştirdikleri yapılandırılmış bir süreçtir,

• insan, iş, teknoloji faktörlerini birleştiren bir sistemdir,

• bir işletmedeki işleri, mevkileri, işgörenleri ve aralarındaki haberleşme ve otorite ilişkilerini

gösteren bir yapıdır,

• teknik ve sosyal faktörlerle ilgili bir düzenlemedir.



Organizasyon kavramının anlamları;

1. Bir süreç olarak organizasyon; amaçlara ulaşmak için yapılacak işlerin tanımlanması ve

gruplanması, işleri yapacak kişilerin veya insan kaynaklarının ve onların yetki ve

sorumluluklarının belirlenmesi, insanların bir arada etkin ve verimli bir şekilde çalışabilmesi için

gerekli fiziksel ortamın hazırlanmasıdır. Süreç olarak organizasyon kavramı örgütleme,

organizasyon işlemi veya organize etme kavramları kullanılabilir.



2. Bir varlık veya yapı olarak organizasyon; belirlenen amaçlara ulaşmak üzere, birden fazla

kişinin bir araya gelerek düzenli ve birbirini takip eder şekilde çaba gösterdiği bir yapı olarak

ifade edilir. Örgütleme, örgüt yapısını oluşturmak için gerekli faaliyetler sürecini ifade

etmektedir. Bu, yönetim işlevlerinden biri olan organize etme işlevidir ve faaliyetleri gruplamak,

bu grupları örgütsel olarak kademe ve mevki haline getirmek, bu mevkilere uygun işgörenleri

atamak aşamalarını içerir.



Organizasyon Yapısını Belirleyen Unsurlar;



  • Amaç:
  • İşbölümü ve uzmanlık derecesi: Uzmanlaşma belli bir işin çok küçük parçalar ayrılarak her
  • görevi bir kişinin sürekli olarak yapmasıdır. Organizasyondaki bölümlerde ne derece
  • uzmanlaşmaya gidileceği organizasyon yapısını direkt olarak etkileyecektir.
  • Formalleşme Derecesi: işlerin yapılması sırasında belirlenmiş olan yöntem ve ilkelerin ne derecede uygulandığını ifade eder.
  • Denetim Alanı: Organizasyonda bir yöneticiye bağlı olması gereken insan kaynağı sayısı ile ilgili bir unsurdur.
  • Organizasyondaki Kademe Sayısı: Bu faktör denetim alanı unsurunun uygulaması sonucu ortaya çıkar ve organizasyonun basık veya sivri olmasını etkiler. Basık yapıda haberleşme hızlı sağlanırken, sivri yapıda daha fazla insan kaynağına gereksinim duyulur ve hiyerarşik kademe sayısı fazladır.
  • Merkezileşme Derecesi: Merkezileşme derecesi, organizasyonda kararların hangi kademedeki çalışanlar tarafından verildiğini gösterir.
  • Çapraşıklık Derecesi: Organizasyondaki dikey ve yatay yayılma derecesidir. Çapraşıklık derecesinin artması koordinasyon, iletişim, haberleşme ve denetim açısından birtakım sorunları da ortaya çıkarır.
  • Departmanlaşma veya Bölümlere Ayırma: Departmanlaşma işletmelerde yapılacak olan faaliyetler, bu faaliyetlerin bir araya getirilmesi ile görevler ve sırasıyla işler, pozisyonlar ve nbölümler ile ilgili bir unsurdur. Bu bölümlerin oluşumu sırasında dikkat edilecek ilkeler ve kriterler departmanlaşmayı etkiler. Örneğin; anagayrimenkulde; genel kurul, yönetim kurulu malikler kurulu gibi çeşitli kurulların olması.
  • Emir-Komuta ve Kurmay Organların Oluşturulması: Emir-Komuta ve kurmay organı olarak görev yapacak birimlerin aralarındaki ilişkilerin belirlenmesi de bir diğer önemli unsurdur.
  • Haberleşme Kanalı ve Şekli: Haberleşme ilişkilerinin çeşidi ve niteliği de, organizasyonun yapısını etkileyen bir unsurdur.


-Sanal organizasyon, varlığı kısmen veya tamamen, haberleşme teknolojileri ile birlikte ortaya çıkmış olan internete, kablolu sistemlere, telefon sistemlerine vb. bağlı olan bir işletme, klüp, topluluk, enstitü, kurum veya benzeri kuruluşlardır.



-Sanal organizasyon, üyeleri uzun vadeli bir amaç veya hedef için bir araya gelmiş, iletişimlerini ve işlerin koordinasyonunu bilgi-iletişim teknolojileri yoluyla gerçekleştiren, coğrafi olarak geniş alana yayılmış olan bir organizasyon olarak görülmektedir.



-Sanal organizasyon, çalışanların belli bir yerde toplanmadığı, değişik mekânlardaki birimlerin bir mamûlün veya hizmetin üretiminin belirli aşamalarında yer aldığı, bilgisayar imkânları ile sürekli haberleşme içinde bulunan ve sanki tek bir organizasyon gibi müşterilerine mamûl veya hizmet sunan bir organizasyondur.



-işletme yönetimi, işletmenin belirlenen hedefine ulaşabilmesi için işletme içi–insan kaynağı, makine, teknoloji, teçhizat vb.- ve işletme dışı–pazar, hammadde, yabancı kaynak, zaman vb.- unsurları planlama, organize etme, yöneltme, koordine etme ve denetleme süreci olarak tanımlanabilir.

-İşletme yönetimi, işletmeyi belirlenen amaçlarına ulaştırmak için tüm faaliyetleri planlama, örgütleme, yöneltme, koordine etme ve denetleme çabalarına denir.

-İşletme yönetimi, iç ve dış etkenler karşısında işletmeyi amaçlarına en uygun bir şekilde ulaştıracak ve çevre ile uyumlaştıracak bir “beyin” görevine sahiptir.



Yönetim literatüründe yönetim ve işletme yönetimi kavramlarını birbirinden ayıran iki temel farklılık

bulunmaktadır. İşletme yönetimini genel yönetimden ayıran ilk fark ortak amacın ekonomik oluşu, ikinci

fark ise işletme yönetiminin sosyo-teknik bir niteliğe sahip olmasıdır.



Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:

1. Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,

2. Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,

3. Anagayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,

4. Tüm unsurların anagayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli kullanımının

sağlanması,

5. Anagayrimenkulün faaliyetlerinin mâliklerin amaçlarıyla uyumunun denetlemesi,



YÖNETİCİ, GİRİŞİMCİ, GİRİŞİM VE GİRİŞİMCİLİK KÜLTÜRÜ

Kat mülkiyetinde yöneticinin işlevleri;;

1. Anaayrimenkulde ve kat mülkiyetinde yönetim işlevlerini uygular, anagayrimenkulün hizmetleri

için gereken üretim faktörlerini temin ederek uyumlu kullanımını sağlar.

2. Anagayrimenkulü veya kurulları sahipleri adına yönetir, anagayrimenkulün amaçlarına uymak

ve bunlara ulaşmak zorundadır.

3. Alternatif bağımsız kaynaklar bulmaya çalışır.

4. Anagayrimenkul aleyhine geliştirilen çeşitli uygulamaları ortaya çıkarır ve bu konuda ilgililere

bilgi verir.

5. Adil bir bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak.



-Girişimci; bir üretim faktörü olarak diğer üretim faktörlerini ahenkli bir şekilde bir araya getirerek

belirli bir mamûl veya hizmeti üretmek veya yalnızca pazarlamak için kendi parasını veya başkalarından topladığı parayı diğer üretim faktörlerine yatırıp böylece kâr veya zarar ihtimalini ve riskini göze alan kişilere girişimci denir.

-girişimci; temelde kâr elde etmek olarak değişik amaçlarla,

gerekli riskleri göze alarak diğer üç üretim faktörü olan insan kaynağı, sermaye ve teknoloji faktörlerini

uyumlu bir şekilde bir araya getirerek mamûl veya hizmet üretmek veya yalnızca pazarlamak için gerekli ortam hazırlayan kişidir.



Girişim; girişimcinin özel varlığından yer, ünvan, sermaye, muhasebe ve organizasyon olarak ayrı bir

bütün olan ve başkalarının gereksinimlerinin karşılanması için devamlı üretim faaliyetlerinde bulunan bir ekonomik birim yani bir organizasyondur.



Girişimcinin temel özellikleri;

  • girişkenlik,
  • kararlılık,
  • risk alabilme,
  • çok yönlülük,
  • yenilikçilik,
  • ikna yeteneği,
  • bağımsızlık,
  • çalışkanlık,
  • liderlik yeteneği


Kat mülkiyeti yönetiminde girişimcinin işlevleri,

  • Yeni bir hizmet üretmek, 2
  • .Yeni ve ileri teknolojik yöntemleri bulmak ve uygulamak,
  • Yeni organizasyonlar yapmak,
  • Hizmet üretmek için alternatif bağımsız kaynaklar bulmak.
  • Bilgi vermek.
  • Adil bir üretim,
  • bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak.


KAT MÜLKİYETİ YÖNETİMİ



Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi

bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve

bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına (kat

mülkiyeti kütüğünde) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet

çeşididir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.



Ahşap binalar üzerinde tamamen veya kısmen de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca anayapının yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz.



Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak

yerlerin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı

arsa payları kat, daire, iş bürosu gibi cins ile bunların 1’den başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsıznbölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan “mimari proje” ile “yapı kullanma izin belgesi”dir.

Apartman/Site/İş merkezlerinin kat malikleri genel kurulu’nda yönetici olarak çalışanların yapmaları

gereken veya Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili tüm kanun, tüzük ve yönetmeliklerin yöneticiye tanımış

olduğu görev ve sorumluluklar çerçevesinde toplu yaşam alanlarının yönetimi sırasında yapılması

gerekenler;

• İşletme projesinin hazırlanması

• Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması, kat maliklerinin

ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması

• Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi

• Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve

apartman sakinlerine ulaştırılması

• Zamanında ödenmeyen alacakların gerekirse uzman hukukçular aracılığı ile icra yolu ile

tahsilinin sağlanması

• Kapıcı, kaloriferci, gece bekçisi ve (veya) bahçıvanın SGK işe giriş bildirgeleri, aylık SGK

bildirgelerinin yapılması

• Binada su, kanalizasyon, elektrik, asansör, çatı ve diğer müşterek kullanım alanlarında meydana

gelecek arızaların giderilmesi, bakımlarının yapılması

• Yukarda sayılan apartman/site hizmet görevlilerinin işe giriş ve çıkışlarında Bölge Çalışma

Müdürlüklerine verilecek resmi evrakların tanzim edilmesi

• Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların usulüne uygun yapılması, alınan kararların Kat

Malikleri Kanunu’na uygun olmasına dikkat edilmesi

• Elektrik-su tesisatı, asansör problemleri, dış ve iç cephe bakım ve onarım hizmetleri, temizlik

gereksinimleri konularında güvenilir çözümler üretilmesi

• Binanın risk durumunun saptanması için sigorta şirketleriyle irtibat sağlanması, yangın tüpü,

yangın hortumu, yangın merdiveni bakım ve denetimlerinin yapılması

• Kapıcının, hizmet personelinin yıllık izin formlarının hazırlanması ve kıdem tazminatı fonu

ayrılması

• Defterlerin yıllık noter defter tasdikinin yapılması

• Aidat ve avans ödemelerinin apartman/site adına açılacak olan banka hesabına yatırılması ve

elden para toplanmaması



Kat Mülkiyetinin Hukuki Mahiyeti

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat

mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.



Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının

kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı

olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esasına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.



Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız

bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.



Kat mülkiyeti kanunundan önceki taşınmazların durumu ise, daha önce İmar Kanunu’na uygun

biçimde “onaylı plan” ve “proje”ye dayalı olarak yapılan “kat mülkiyeti” kurulmuş olan yapılarda KMK

ile bu kanunu değiştiren 2814 sayılı kanun hükümleri uygulanır.



Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat irtifakı 07.07.2009 tarihinden sonra kurulmuş ya da daha önce kurulmuş olmakla birlikte “yapı

kullanma izin belgesi” bu tarihten sonra alınmış ise, Kat irtifakı’nın Kat Mülkiyeti’ne çevrilmesinde 12.

Maddenin (a) ve (b) bendlerinde öngörülen ve kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu belgelerin varlığı

aranır.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden

ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün sahibi ve ortak sahipleri

tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.



Kat mülkiyeti parsel sahipleri birden fazla ise tapuda düzenlenen resmi senetle, parsel tek kişiye ait ise

sahibinin dilekçesi ile tapuda kurularak tescil edilir.



Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline

ait resmi senede ve KMK 12. Maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece “yapı kullanma

izin belgesi”nin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili Tapu İdaresi’ne gönderilmesi üzerine re’sen

yapılır. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de

yapılabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her

kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez.



Niteliği arsa olan bir parselde inşa edilen binanın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilebilmesi için

gerekli olan koşullar şunlardır:



• Bina tamamlanmamış olmalıdır. Binanın belirli bir kısmı tamamlanmış olsa dahi bu kısım

üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez. Tamamının bitmiş olması gerekir.

• Binadaki bölümler bağımsız olmalıdır. Yapıda bulunan bölümler diğer bölümlerden ayrı olarak

tek başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız olmalıdır. Örneğin; apartman dairesinin her bir

odası üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulamaz.

• Ana yapının tamamı kat mülkiyetine çevrilmelidir. Anataşınmaz malın tümünün mülkiyeti kat

mülkiyetine çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti

kurulamaz.

• Bina kagir olmalıdır. Bina duvarları kagir ve betonarme olmalıdır. Çatısının ahşap olması engel

değildir. Kerpiç veya ahşaptan yapılan binalarda kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.

• Belediye sınırları içerisinde Belediye’den dışında ise Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’nce onaylı

Genel İnşaat Projesi olmalıdır. Projede parsel sahibi veya sahiplerinin imzaları ve bağımsız

bölüm numaraları bulunmalıdır.

• Kat Mülkiyeti tesisi istemini içeren dilekçe tanzim edilerek, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne

verilmelidir.

• Müşterek mülkiyet halinde olmalıdır. Çünkü iştirak (elbirliği) halinde mülkiyet sözkonusu ise,

kat mülkiyeti kurulamaz. Anagayrimenkulün tamamı bir kişiye aitse, bu durum sözkonusu

değildir.



Kat Mülkiyeti Kurulmasına İlişkin Gerekli Belgeler:

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi konusunda o

gayrimenkul maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi

veya istemde bulunması lazımdır. Bu dilekçe veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile doğru orantılı olarak tahsis istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.



Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin gerekli belgeler şunlardır:

1. Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı

olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu

dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)

2. Genel inşaat projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu

Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması

gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı

gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.

3. Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki

konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve

belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca

vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

4. Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı):

5. Fotoğraf: Anagayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az

13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.

6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların

birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun

maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.

7. Yönetim planı: Anagayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince

her sayfasının imzalanmış olması gerekir.

  • Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları:
  • Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı: Resmi senet ve tapu senetlerine
  • yapıştırılması için gereklidir
  • Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Yalnızca, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

  • Dilekçe veya istem tutanağına;
  • • Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
  • değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi türleri ile bunların birden başlayıp
  • sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
  • • Anagayrimenkulün yapı veya yapıların ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini
  • gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf.
  • • Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi türleri ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste,
  • • Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı eklenir.

  • Tapuda “iştirak halinde mülkiyet” olarak kayıtlı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
  • Öncelikle, iştirak (elbirliği) halindeki mülkiyetin, müşterek (paylı) mülkiyete çevrilmesi gerekir.

  • Sözleşme ve Tescil
Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya

istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı

kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme, aynı zamanda tescil istemi sayılır.



Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet

hanesine “bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve

kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçilir.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm, ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve

kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.



Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka istem halinde, projeden kendi

bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

Kat mülkiyeti kurulurken, aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı cinsdeki birden fazla bağımsız

bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi ekonomik açıdan veya kullanma bakımından

bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir. Buna göre; öncelikle birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesi için aynı cinsten olması şarttır. Ancak yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi ekonomik açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümünü de kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edebilme imkanı da vardır. Ancak, böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu sicil

müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.



Asma katlı dükkanlar ve dubleks daireler için durum ise, asma katlı dükkanlar ve dubleks daireler

aynı katta sayılır ve tek bir bağımsız bölüm olarak kabul edilirler. Ancak, ayrı ayrı katlardaki bağımsız

bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak kabul edilmesi mümkün değildir.



Kat mülkiyeti tapusu, dairenin inşaatı tamamlanıp, oturma raporu alındıktan sonra bir önceki aşamada

arsa hissesi olarak alınan mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşmekte ve kat mülkiyeti tapusu ile belgelenmektedir. Tapu, 1/100 hisseli arsa tapusu iken, 1/100 hisseli, örneğin 150 m2 daire, daire tapusu haline gelir. Eğer alınan bu ev 40 sene sonra yıkılıp arsa haline gelip daha büyük bir inşaat yapılırsa, o arsada 1/100 hak baki kalır.



Kat Maliklerinin Hakları



1. Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde hakları: Kat malikleri kendilerine ait bağımsız

bölümler üzerinde Kat Mülkiyetin Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak koşuluyla, Medeni

Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.



2. Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları: Kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak

yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine gore malik olurlar.



Kat malikleri ortak kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane

ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.



Kat Maliklerinin Borçları

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk

kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.



1. Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk: Kat malikleri,

anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle

korumaya mecburdurlar.

Her kat maliki anagayrimenkulde ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı

diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

2. Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü

anlaşma olmadıkça;

• kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

• anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve

onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve

giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür.

3. Sigorta anlaşması: Kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat

malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta

giderlerine, arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.

4. Ortak giderlerin teminatı: Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme

tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı

ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınmazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin

bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı

için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

5. Müsaade mecburiyeti: Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki

tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin

yeniden yapılması ile yapı güvenliği ile ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler

için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka

sıfatla oturanlar, giriş müsadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya

mecburdurlar.

6. Yasak işler: Gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız

bölümünde hastane, dispenser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz;

kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispenser, klinik, poliklinik niteliğinde

olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.



Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro,

kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu vb. gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta,

pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

7. Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti: Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen

borçları ve yükümleri yerine getirmemek için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar,

o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini hakimden

isteyebilirler.



Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, Kat mülkiyeti kütüğü’ndeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.

1. Kat mülkiyetinin anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile

sona ermesi: Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.

Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat

mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.



Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış

bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi

üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre genel kütükte yeni bir

sayfaya geçilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün

niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da

yazılır.

Bağımsız bölümlerden biri, bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış

bulunuyorsa, hak sahibinin başarısıyla o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat

mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.

Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız

borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine gore, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına

muvafakat ederse, bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.

Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil

kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.

Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu

arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.



2. Kat mülkiyetinin anayapının harap olması sonucunda sona ermesi: Anayapının tümü harap

olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde

bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin

tamamlanmasından başlayarak, bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları

oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde, devrolunan arsa payları kat

mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının “beyanlar” hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,

devraldıkları tarihten başlayarak, iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya

aynı sure içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını yeniden hesaplayarak kat

mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.

Birden çok bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin

yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp

yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak, altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak

bildirmeye mecburdurlar.



Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri Kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini

yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.

Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca

kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir.

Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.



3. Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi: Anagayrimenkulün veya anayapının harabolması halinde

durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat

maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu

idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız

bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen

sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.

Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı

anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük

kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.

Tümü harabolan ana yapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına

göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.



Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat maliklerinden herhangi biri bu kanuna göre, kendisinin üzerine düşen borçlarını ve yükümlerini

yerine getirmemek için diğerleri için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin

müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini hakimden isteme hakkına sahiptirler.



































































































Ünite 4

Anagayrimenkulün Yönetimi


Anagayrimenkul yönetimi, ticari yapılar olarak ofislerden meskenlere, fabrika binalarından alışveriş merkezlerine kadar hizmet anlamında her türlü mülkte kiralama, işletme ve işletme destek hizmeti projeleri üretme ve yönetme anlamına gelir. Bu anlamda anagayrimenkul yönetimi; tesisin inşaası sırasında ileriye dönük işletme bilgilerinin derlenmesi veya inşaası sonrasında kiralama teknik desteğinin verilmesi, finansal yapısının kurulması veya işletmesinin yönetilmesi ile ilgili her türlü taşınmaz malı kapsar. Anagayrimenkul yönetimi, insan, mekan, hizmet ve teknoloji etkenlerini bütünleştirerek yapıların yaşam kalitesi ve kullanım kolaylıklarını arttıran bir hizmet yönetimi anlayışıdır.



ANAGAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE KAT MALİKLERİ KURULU



K.M.K.’nunun, 27.maddesinde, anagayrimenkulun yönetimi başlığı adı altında, genel kurul;

“anagayrimenkul, kat mâlikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı

kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” denilmektedir.



K.M.K.’na göre Anagayrimenkul organları,

1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,

2. Yönetici veya yönetim kurulu,

3. Denetçi veya denetim kurulu.



Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkulün “en büyük yönetim organı”dır. Kat

mâlikleri kurulu, aynı anagayrimenkulde bulunan bütün kat mâliklerinden oluşur. Bir bağımsız bölümün

birden fazla maliki varsa; bunları, kat malikleri kurulunda içlerinden vekalet verecekleri birisi veya

mahkemece seçilecek mümessil veya kayyum temsil eder (KMK.md:31/3). Kat mâlikleri kurulu, temsil

yetkisini, kendilerinin dışındaki bir kimseye de verebilirler. Kat mâliklerinden biri ehliyetsiz ise, o’nu

kanuni mümessili temsil eder. (KMK.md:31/3)



Anagayrimenkuldeki arsa payı ne olursa olsun, bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğü’ne tescil

edilmiş olan depo, dükkan, oda gibi her bölümün maliki de, kat mâlikleri kurulu’nun üyesidir.



--- Kat Mâlikleri Kurulu’nun Görev ve Yetkileri ---

• Yönetim plânı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,

• Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,

• Anagayrimenkulü sigorta ettirmek,

• Anagayrimenkulde yenilik ve ilâveler yapılmasına karar vermek,

• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları almak,

• Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.

• Yönetici veya yönetim kurulu tâyin etmek, gerektiğinde görevden almak,

• İşletme projesi hakkında karar vermek,

• Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,

• Yönetici veya yönetim kurulunun ibrâsı hakkında karar vermek,

• Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu

tâyin etmek,

• Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat mâlikleri arasında yahut

bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan

anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.



Kat Mâliki Üyelerinin Hakları ve Vekâlet

• Kat mâlikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,

• Kurul toplantısına katılma hakkı,

• Kat mâlikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,

• Görüşmelere katılma hakkı,

• Oy hakkı,

• Kat mâlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,

• Hakime başvurma ve dava açma hakkı,



Ariyet: kullanmaya dair sözleşme ariyet veren bir şeyin bedava kullanılmasını, ariyet alana bırakmak, alanda onu kullandıktan sonra geri vermekle yükümlü olur. Ariyet hakkı: kullanım ödüncü hakkı tanınması hakkıdır.



Her kat mâliki, arsa payı oranına bakılmaksızın “bir tek oy” hakkına sahiptir. (KMK.md:32/1).

Kiracıların, intifâ, süknâ, âriyet hakkı gibi mülkiyet hakkından başka bir hakka dayanarak

bağımsız bölümden yararlananların oy hakları yoktur.

Kiracıların “kat malikine vekaleten” oykullanmaları mümkündür. Oy hakkı devredilemez, ondan feragat edilemez. Oy hakkı, yetkili kılınan vekil eliyle de kullanılabilir. (KMK.md:31)



Anagayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy

hakkına sahiptir. Belirli konularda geçerli olmak üzere düzenlenen temsil belgesi ile katılınan kat

malikleri kurulu toplantısında, kendisine yetki verilmeyen konularda oy kullanan temsilcinin bu oyu kat

malikini bağlamaz. Alınacak karar, doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, ancak oy kullanamaz.



Kat mâlikleri kurulunda aynı kişi, birden fazla kat malikinin vekili olabilir. Ancak, bir kişi, toplam oy

sayısının % 5’inden daha fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Bunun yanında, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 1 kişi, en fazla 2 kişiye vekâlet edebilir



Temsil yetkisinin geçerli olabilmesi için düzenlenmesi herhangi bir şekle bağlı değildir. Ancak, ispat

aracı olması için “yazılı ve imzalı bir belge” olması faydalıdır. Oy hesabı yapılırken kesirler dikkate

alınmaz.



Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları

Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı yönetim planında belirtilir ve yılda bir kez mutlaka

toplanması gerekir.



Kat Malikleri Kurulu Toplantı Zamanı ;

• Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen

zamanlarda, eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı

içinde olağan olarak toplanır.

• Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da

yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de

olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte

birinin istemi gerekir.



Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında

gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.



Kat Malikleri Kurulu Toplantısı İçin Çağrı Yapılması ;

Toplantıya çağrı, yönetim planında belirtilen şekilde yapılır ve çağrıyı yönetici yapar. Bağımsız

bölüm sayısı 8’den az olduğu için yönetici seçilmemişse; çağrıyı yönetim planında gösterilen kişi yapar. Yönetim planında hüküm yoksa, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre hareket edilir.

Yönetim planında hüküm yoksa, toplantı tarihinden en az (15) gün önce taahhütlü mektupla veya

bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yapılır. Çağrıda toplantı nedeni de bildirilir.



• Bağımsız bölüm maliki birden fazla ise her malike ayrı ayrı yapılmalıdır.

• Doğrudan kat malikine yapılmalıdır.

• Açıkça yetki verilmemişse vekile, kiracıya, intifa hakkı sahibine ya da bağımsız bölümü

herhangi bir nedenden dolayı kullanan kişilere çağrı yapılmamalıdır.

• Adresini yönetime kimlik bildirme kanunu gereği bildirmeyen veya adresi belli olmayan kat

maliklerinin tapu sicilindeki mevcut adreslerine tebligat yoluyla yapılmalıdır.

• Orta taşınmazlarda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderlerle

ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere Türkiye’de bir adresi, yöneticiye yazılı olarak

bildirmek zorundadır. Apartman yönetimince ortak giderlerle ilgili tebligat bu adrese yapılır.

Ayrıca, tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurularak, ilan tahtasına asılmalıdır. Bu

şekilde bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış

olur.



Çağrıda toplantı gündemi de belirtilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının

sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk çağrı

yapılırken birinci toplantı tarihinden en az (15) gün önce tebliğ olunmalıdır. Olağan toplantı çağrısının

(15) gün önce tebliğ zorunluluğu yoktur.



Olağanüstü kat malikleri toplantısı,

• Yöneticinin veya

• Denetçinin veya

• Kat maliklerinden üçte birinin

istemi üzerine toplanır.



Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Yapılacağı Yer

Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen yerde, yönetim planında böyle bir yer belirtilmemiş

ise, o takdirde çağrıda belirtilen yerde toplantı yapılır. Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri

kurulunun vereceği bir kararla, bağımsız bölümler dışındaki bir yerde de toplantı yapılabilir. Ancak,

belirlenecek yerin dürüstlük kuralına uygun olması gerekir. Örneğin; toplantı, anagayrimenkule uzak bir yerde yapılırsa, “iptal davası” açılabilir.



Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı

kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci

toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt

çoğunluğudur.

Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar ancak

açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay,

katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.



Kat Malikleri Kurulu Toplantı Merasimi ve Toplantının Yönetimi

Kat malikleri kurulu tarafından başka türlü bir karar alınmamışsa, toplantı yöneticinin başkanlığında

başlar. Öncelikle, toplantıya katılanların, hazırlanmış olan “hazirun cetveli”ne, asaleten ve/veya

vekaleten konyeter sayısının varlığının anlaşılması halinde toplantı açılırumuna göre toplantıya katılım imzaları alınır.

Toplantı için yeter sayısının varlığının anlaşılması halinde toplantı açılır



• Toplantıya başkanlık yapacak olan divan başkanı,

• Toplantıda kullanılacak olan oyları saymak için memur edilecek olan oy toplama memuru,

• Toplantının tutanağını düzenleyecek olan toplantı katibi

Seçildikten sonra, toplantı gündemine geçilir.



Kat malikleri kurulunda sırasıyla toplantı gündeminde yer alan konular görüşülür.

• Yönetim kurulu raporu okunur ve yönetim kurulunun faaliyetleri değerlendirilir,

• Denetim kurulu raporu okunur ve denetim kurulu raporu değerlendirilir,

• Eski yönetim ve denetim kurullarının ibrası oylanır,

• Yeni dönem için yönetim ve denetim kurulu üyeliklerine seçimler yapılır,

• Hazır ise, işletme projesi tartışılarak, konu hakkında gerekli karar verilir ve değerlendirmeler

yapılır,

• Varsa, gündemdeki diğer konular tartışılır,

• Son olarak da, öneriler ve dilekler görüşülür.



Kat Malikleri Kurulu Toplantı Kararları;

Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden numaraları taşıyan, her sayfası noter

mührüyle tasdikli bir deftere yazılır. Kat malikleri kurulu kararları, protokoller, ihtar ve tebliğlerin

özetleri ve tarihleri, yapılan harcamalar yazılır. Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından,

sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleri ile külli ve cüz’i halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun

kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla

yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulunca alınacak kararların geçerli sayılabilmesi için, oybirliği gerektiren konular

şunlardır;



• Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro,

kahvehane, gazino, bar, kulüp, dans salonu vb. gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta,

pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan,

galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

• Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ve zemin

veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar,

kulüp, dans salonu vb. gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler,

ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

• Anagayrimenkule yapılan ilavelerden sonra anagayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan

yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının,

usulüne göre yeniden ve oy birliği ile saptanabilir.

• Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın

mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarruflar, ancak, kat maliklerinin oybirliği ile

verecekleri karar üzerine yapılabilir.

• Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli

yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.



Kararların, toplantıya katılan bütün kat malikleri tarafından imzalanması şarttır.



Karar aykırı oy verenler, bu aykırılığın nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser kalanlar, nedenini

belirterek imzalarlar. Çekimser oylar, oy hesabında “red” anlamına gelir. Yazılı hale getirilmeyen kararlar geçerli değildir.



Hem Sayı, Hem Arsa Payı Çoğunluğu Koşulunun Arandığı Kararlar

• Yönetici ataması,

• Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin ataması,

• Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, ortak yerlerin düzgün veya bunları

kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın

çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için oyçoğunluğu ile karar vererek işlem

yaparlar.



Hem Sayı, Hem Arsa Payı için Beşte Dört Çoğunluk Koşulunun Arandığı Kararlar

• Yönetim planının değiştirilmesi,

• Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yapılmak amacıyla birlikte

bir arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için.



--- Kat Malikleri Kurulunda Denetçi ve Denetim Kurulu ---



Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevlerindeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir

nedenin çıkması durumunda yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Denetçi, kat malikleri arasından seçilir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından denetlenir. Ancak, bu görev 1 kişiye ve 3 kişilik bir kurula verilebilir.



Toplu yapılarda, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için,

blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine ait ortak yer ve tesisler

için, toplu yapı temsilciler kurulu ise, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için

denetçi atar.



Blok denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için

denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.



Denetçinin görev ve yetkileri;

• Yöneticiyi denetlemek

• Hesapları denetlemek

• Denetleme raporu vermek

• Defter tutmak

• Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek

• Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak



Hesapların denetlenmesi için, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her (3)

ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir neden çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Anagayrimenkulün bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, denetçi seçmek mecburi değildir. Bu konu,

yönetim planında hükme bağlanır.



Kat malikleri kurulu, denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir

denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu durumda denetçi veya denetim kurulu

yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat

malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı

hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine

gönderilir.



Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer konuları, 1’den başlayıp sıra

ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Kat malikleri kurulunda denetçi için ücret kararlaştırılmışsa, ücret alır, bu konuda kural, ücretsiz vekalettir.



Kat malikleri kurulunda denetçi, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu konuda, kat

malikleriyle denetçi arasında kurulan düzene aykırı olmamak koşuluyla BK. Md.386-398 hükümleri

uygulanır. Denetim kurulu üyeleri, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi ve müteselsilen

sorumludurlar. Denetim kurulu üyeleri, “vekalet sözleşmesi”ne göre, birlikte hareket etmek zorundadırlar.

Denetçi, istifa veya vefat etmişse, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne göre yeni denetçi seçilir. Bu şekilde seçilen denetçinin görevi, olağan toplantıya kadar devam eder.



Yönetim planında belirtilmişse, belirtilen tarihte, belirtilmemişse, yöneticinin görev süresinin bittiği

tarihte, denetçinin de görev süresi biter. Ortada haklı bir neden varsa, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun vereceği bir kararla, her zaman son verilebilir.



YÖNETİM PLANI

Yönetim planı; kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların Anayasa ve yasalardan sonra gelen

yasası gibidir. Yönetim ve işletme konuları düzenleyecek, bu konularda gerektiği her zaman başvurulacak ve içerdiği kurallarla sorunları çözecek bir belge olan yönetim planı kat mülkiyetli taşınmazların yaşamı süresince var olacaktır.



Yönetim planı anagayrimenkulün;

• Yönetim tarzını,

• Kullanma amacı ve şeklini,

• Yönetici ve deneticilerin alacakları ücretlerini,

• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımını,

• Ortak yerlerin bakım ve kullanımını,

• Ortak giderlere ilişkin paylaştırmayı,

• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin

yönetime ait diğer konuları düzenleyen ve bütün kat mâliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir

belgedir. (KMK.md:28/1)



Yönetime ait diğer konulardan bazıları şunlardır;

• Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kullanılma şeklinin ayrıntılı şekilde belirlenmesi,

• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanılmasına ilişkin kurallar,

• Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulması gereken kurallar,

• Ortak yerlerin kullanımı ve bakımına ilişkin kurallar,

• Genel giderlere ilişkin paylaştırma kuralları,

• Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluğa ilişkin kurallar,

• Ayrıntılı “iç yönetmelik”

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken yapılır. Yönetim planının yapılmaması halinde kat

mülkiyetine çevirme işlemi yapılmaz. Bu nedenle, tapu memuru, kanuna uygun olarak düzenleniş

yönetim planı getirilinceye kadar, “kat mülkiyeti’ne çevirme işlemini” yapmaz.



Yönetim Planının tarihi ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün

“Beyanlar” hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş

belgeleri arasında saklanır. (KMK.md:28/5)



Yönetim planının tüm malikler tarafından imzalanması gerekir. Malik, yalnızca bir kişi ise, malikin

imzalaması, 1’den fazla ise hepsinin imzalaması gerekir. (KMK.md:12/c)



Kat mülkiyeti kurulurken, ilgililerden biri veya birkaçı yönetim planını imzalamak istemezlerse, Kat

Mülkiyeti Kanunu’nun 33.’ncü maddesi kıyasen uygulanır. Bunun için yönetim planını imzalamayan kat

malikine karşı anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılıp uyarıda

bulunulması gerekir. Dava, kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından açılır.



Yönetim planı’nında kanunlara ve hakkaniyete aykırı hüküm bulunduğu sonucuna varan ve bunu ileri süren kat maliklerinden biri, önce kat malikleri kurulu’na başvurup bu aykırılıkların giderilmesini, değiştirilmesini veya iptalini ister.



Kat malikleri kurulu, kurula başvuran malikin bu isteğini reddederse veya isteğin yerine getirilmesi

için beşte dört oy sağlanamamışsa, başvuran malik Yönetim Planındaki söz konusu hükmün

değiştirilmesi veya iptali için dava açılır. Çünkü, Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için bütün kat

maliklerinin beşte dördünün oyu şattır.



Dava, kat maliklerine, kat maliklerini temsilen yöneticiye veya olumsuz oy kullananlara husumet

yönetilmesi suretiyle açılır. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.



Dava,

• Toplantıya katılanlar bakımından karar tarihinden itibaren bir ay içinde,

• Toplantıya katılmayanlar bakımından ise kararı öğrendikten sonra bir ay içinde,

• Her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde, Ana gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılır.



Kararın alınmasından itibaren 6 ayın geçmesiyle artık kararlar aleyhine iptal davası açılamaz. Eğer kat

malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar varsa, o zaman 6

aylık süre şartı da aranmaz.



Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda husumet kat maliklerini temsilen yöneticiye

yöneltilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararlarının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (KMK.md:33/son).



Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişiklikler;

• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,

• Bütün kat malikleriyle onların mirasçılarını, (külli haleflerini)

• Satın alma yoluyla malik olanları, (cüz’i halefleri)

• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,

• Yönetici ve denetçileri, bağlar.



Kiracılar, zilyetliğe borç, faydalanma (intifa) ve oturma (sükna) hakkı sahipleri ise, irtifak’a bağlı borç

esasına göre Yönetim Planı’yla bağlıdır. KMK.’nun emredici hükümlerinin Yönetim planı ile

değiştirilmesine, bu hükümlerin aksine hüküm konulmasına imkan yoktur. Yönetim planına yanılarak

(zuhulen) emredici hükümlere aykırı esaslar konulmuş veya kat malikleri kurulu tarafından emredici

hükümler hilafına kararlar alınmış olsa bile, bu kararlar hüküm ifade etmez.



Yönetim Planıyla İlgili Yargıtay Kararlarına İlişkin Başlıca Örnekler;

• Yönetim planının 634 sayılı KMK.’nun emredici hükümlerine ve hakkaniyete uygun olması

şarttır.

• 634 sayılı KMK.’nun emredici hükümleri ve kamu düzeni amacıyla konulmuş hükümler yönetim

planı ile değiştirilemez.

• Onanmış projeye aykırı biçimde yönetim planı düzenlenemez.

• Yönetim planı bağımsız bölümlerin mülkiyet sorunlarını çözümleyemez.

• Yönetim planında, kat sahiplerinin kendi bağımsız bölümlerinde kedi, köpek gibi hayvan

beslemeleri açıkça yasak edilmiş olan hallerde, bütün kat sahipleri bu yasak hükmüne uymak

zorundadırlar.

• Yönetim planında gürültülü bir biçimde kullanma hakkı tanınamaz.

• Ortak yerin kullanılması yönetim planına konulan madde ile bir tek kat malikine bırakılamaz.

• Kanuna uygun olarak düzenlenen yönetim planını imzalamayan ortak aleyhine, kat

maliklerinden herhangi biri tarafından hakimin müdahalesi istenebilir.

• Yönetim planında kanuna aykırı yön varsa, bu yönler çıkarılarak yönetim planı imzalanmış

sayılmalıdır.

• Yönetim planının değiştirilmesi davasında husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir.

• Yönetim planı 4/5 çoğunluğun oyuyla değiştirilebilir.

• Yönetim planında değişiklik yapılması içinönce kat malikleri kurulundan karar alınması, sonra

mahkemeye başvurulması gerekir. Doğrudan doğruya mahkemeye başvurulamaz.



İŞLETME PROJESİ

İşletme, amaçları gerçekleştirmek için teknoloji, finansman, ve insan

kaynaklarının taşınmaz mal ve anagayrimenkule hizmet üretimini belirli bir yönetim kültürü çerçevesinde yönlendirdiği yapılara ya da örgütlere, kuruluşlara denir.



Proje kavramı; bir plan çerçevesinde, belli bir zaman döneminde belirli kaynaklarla diğerlerinden

bağımsız olarak gerçekleştirilebilecek, birbiri ile doğrudan ilişkili faaliyetler kümesidir. Proje, bir kez

yapılacak bir plan türüdür ve belirli başlangıç ve bitiş noktası olan, amacı, kapsamı ve bütçesi açıkça

tanımlanmış ve planı gerçekleştiren aktiviteler bütünüdür.



Proje çeşitleri;

  • Yeni Yatırım Projesi:
  • Yenileme Yatırım Projeleri:
  • Tamamlama-Genişletme (Tevsi) Yatırım Projeleri:
  • Modernleştirme ya da Modernizasyon Yatırım Projeleri:


İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını

içeren kat mülkiyeti birliğinin bütçesidir.



İşletme projesinde yer alan konular;

  • Anagayrimenkulün 1 yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir-gider tutarları;

  • Gelirler;
  • • Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri,
  • • Her kat malikinin ödeyeceği kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan vb ücretleri,
  • • Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve sigorta
  • primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınmış avanslar,
  • • Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut
  • maliklerinden alınan paralar,
  • • Posta, noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden alınan paralar,
  • • Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat malikinden alınan paralar vb.

  • Giderler;
  • • Yıllık yakıt gideri,
  • • Yıllık kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan giderleri ve bunların SGK primlerinin yıllık tutarı,
  • • Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve işletme
  • giderleri,
  • • Anagayrimenkul sigortalı ise, yıllık sigorta primi,
  • • Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler (kapıcı kıdem tazminatı fonu gibi) için yıllık
  • giderler
  • • Beklenmedik ve acil işler giderleri.


  • Tüm giderlerden her kat malikine, KMK md.20 deki esaslara göre düşecek tahmini miktar
  • Tahmini giderlerle diğer olası giderleri karşılamak üzere her kat malikinin KMK md 20 deki
  • esaslara göre vermesi gereken avans tutarı
  • KMK md 20 ye göre, kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

• Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.



İşletme projesinin hazırlanması

• Ya önceden hazırlanmak suretiyle doğrudan kat malikleri kuruluna sunulmak,

• Ya da yapılan yönetim seçimi sonrası yeni yönetimin hazırlayarak maliklere yazılı olarak

sunmaları suretiyle yaşama geçer. Eğer işletme projesi önceden hazırlanarak kat malikleri

kurulunda tartışılıp değerlendirilmesi suretiyle kararlaştırılırsa, yönetici bakımından sonradan

işletme projesi yapma ve bunu bildirme gibi süreci yaşamasına gerek kalmaz.



Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, kat malikleri kurulunda seçilmiş olan

yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Projede;

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları

• Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar

gösterilir.



İşletme projesine yapılan itiraz kat malikleri kurulunda incelenir. Bunun için eğer olağan toplantı

zamanı değilse, kat malikleri olağanüstü toplantıya çağrılır.

Kat malikleri kurulu;

• Ya itirazı uygun görerek yeni bir işletme projesi düzenler,

• Veya itirazı reddeder.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve

İflas Kanunu’nun 68. maddesinde belirtilen ilam mahiyetindeki belgelerden sayılır. Genel gider borcunu ödemeyen kat malikine karşı “ilamsız icra takibi” yapılır.



İşletme projesi;

• Kat maliklerinden herhangi birine tebliğ edilmemişse, işletme projesi kabul edilmiş sayılmaz,

• Varlığı ve kesinleştiği saptanamayan işletme projesine dayanarak icra takibi yapılamaz,

• İşletme prıjesi bizzat kat malikleri kurulu tarafından verilen kararla belirlenmiş ise, bu kararın

toplantıya katılmış olan kat maliklerine ayrıca tebliğine gerek yoktur,

• Kat malikleri kurulunda işletme projesine itiraz etmiş olan kat malikleri bu projenin iptalini dava

edebilir,

• İşletme projesi tebliğ edildikten sonra, itiraz edilmemişse kesinleşir.



İşletme Projesi ile İlgili Yargıtay Kararlarına İlişkin Başlıca Örnekler;

• Kat maliklerinden herhangi birine işletme projesi kabul edilmiş sayılmaz.

• Varlığı ve kesinleştiği saptanamayan işletme projesine dayanılarak icra takibi yapılmaz.

• Ortak giderlerden alacak davasında KMK. Md.37’nin uygulama yeri yoktur.

• İşletme gideri bizzat kat malikleri kurulu tarafından verilen kararla belirlenmemişse, bu kararın

ayrıca kat maliklerine tebliğine gerek yoktur.

• Yıllık işletme projesi tebliğ edilmeden ve kesinleşmeden bu projeye dayanılarak avans borcu

dava edilemez.

• Kat malikleri kurulunda işletme projesine itiraz eden kat malikleri, bu projenin iptalini dava

edebilir.

• İşletme projesi tebliğ edildikten sonra itiraz edilmemişse, kesinleşir.

• Geçersiz olan işletme projesine dayanılarak dava açılamaz, takip yapılamaz.

• Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları İİK.

Md. 68’deki belgelerden sayılır.

• İşletme projesinin iptali, projeye itiraz etmeyen diğer kat maliklerini ve anataşınmazın

yönetimini de etkileyeceği için projenin tümünün iptali sözkonusu olamaz.



ORTAK YERLER

Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler, ortak yerlerdir. Kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğunun anlaşılması için öncelikle yönetim

planına bakılmalı, burada bununla ilgili bir hüküm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye

bakılmalıdır. Bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerin bakım ve işletme masraflarına katılmak zorunda

olup, kat malikleri ortak yerlerden yararlanmadıkları gerekçesiyle bu yükümlülükten kurtulamaz.



Muhtelif yargıtay kararları uyarınca;

• Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir.

• Ortak yerlerde bütün kat maliklerinin rızaları alınmadan hiçbir değişiklik yapılamaz.

• Bağımsız bölüm içindeki tali su borusu, anayapının pis su tesisatı kapsamında ortak yer değildir.

Doğurduğu zarar kat malikine aittir.

• Ortaklaşa korunma ve faydalanma için zorunlu olan sığınaklar ortak yerlerdendir. Ancak, bütün

kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilir.

• Bütün kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde tadilat ve inşaat

yapılamaz. Yapının dış görünüşü değiştirilemez.

• Bütün kat maliklerinin rızası alınmadan projede gösterilen yerlerin nitelikleri değiştirilemez.

• Kapıcı dairesi, anagayrimenkulün ortak yerlerindendir. Anayapının projesi düzenlenirken, bu

ortak yer projede gösterilmemişse sonradan bütün kat maliklerinin oybirliği ile kabul ve imza

edecekleri, ek proje ile ana bir amaca tahsis edilmemiş boş ortak alanda kurulabilir.

• Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir.

• Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler, ortak yerdir.

• Ortak yerler, bağımsız bölüm olamaz.

• Ortak yerler sözleşme ile belirlenebilir; sözleşmede hüküm yoksa, kat mülkiyet kanununda yazılı

yerler ortak yerlerdir.



Ortak yerler;

• Mutlak ortak yerler

• Sözleşme ile saptanan ortak yerlerdir.

Mutlak ortak yerlerin sözleşme ile belirlenmesi de mümkün değildir. Kiracı da ortak yerlerden

yararlanabilir.

Mutlak Ortak Yerler

Kat mülkiyeti kanunu uyarınca;

• Temeller

• Ana duvarlar

• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,

• Avlular,

• Genel giriş kapıları,

• Antreler,

• Merdivenler,

• Asansörler,

• Sahanlıklar,

• Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,

• Kapıcı daire veya odaları,

• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,

• Genel kömürlük ve ortak garajlar,

• Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan

yuvalar ve kapalı kısımlar,

• Kalorifer daireleri,

• Kuyu ve sarnıçlar,

• Yapının genel su depoları,

• Sığınaklar,

• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,

havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve

soğuk hava tesisleri,

• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri



mutlak ortak yerlerdir. Mutlak ortak yerlerin kullanma şekli hiçbir şekilde değiştirilemez. Mutlak ortak

yerlerin sözleşme ile belirlenmesi mümkün değildir.

Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,

havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk

hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri, otopark, bahçe duvarı, dükkan önündeki boşluklar, bahçe ortak yerlerdendir.



Anayapının tamamında bir bütünlük arzeden kanalizasyon, pis su giderleri, çöp kanalları, su, doğalgaz

ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon ortak şebeke ve antenleri, sıcak ve soğuk hava tesisleri gibi tesisatın bağımsız bölüm dışında kalan kısımları ortak yerlerdendir. Ancak bu tesislerin bağımsız bölüm içinde kalan kısımları ortak yer sayılmadığından, örneğin, su ve kalorifer şebekesi bozulan bağımsız bölümün girişinden çıkışına kadar olan bölümü, bağımsız bölüm malikinin sorumluluğundadır. Bunun dışında kalan bölümler ortak yerlerdendir.



Ortak yerlerden sayılan kalorifer tesisatının bulunduğu kazan dairesi, yakıt deposu, atık yerleri, baca,

ana borular, yedek su deposu da ortak yerlerdendir. Bağımsız bölümler içinde kalan radyatörler, bağımsız bölüm sahiplerince dilim sayısı artırılmadan değiştirilebilir. Kaloriferle ısınan binalarda, kaloriferin yakılmaması için tüm kat maliklerinin onayı şarttır.



Balkonların kullanımı bağımsız bölümlere ait olmakla beraber, binanın dış bölümünü doğrudan

etkilediği için, mutlak ortak yerlerdendir. Yönetim planında yasaklayıcı bir hüküm varsa, kat malikleri

kurulunca yasaklayıcı bir karar alınmışsa, kullanılacak tesisi anayapıya zarar verecek veya anayapının

estetiğini bozacak nitelikte ise, balkona anten kurulamaz.



Bahçe, arsa boşluğu ortak yerlerden olup, buraları kat malikleri tarafından ferdi biçimde üstü

kapatılmak, oto garajı yapmak, su ya da akaryakıt deposu konulmak suretiyle kullanılamaz.



Garaj niteliği onaylı mimari projeye göre belirlenir. Garaj, bağımsız bölüm veya eklenti niteliğinde

değilse, ortak yerlerdendir. Bağımsız bölüm niteliğinde ise, arsa payı belirlenmiş olmalıdır.



Deponun niteliğinin ne olduğu onaylı mimari projeye göre belirlenir. Depo, bağımsız bölüm veya

eklenti niteliğinde değilse, ortak yerdir.



Sözleşme ile Saptanan Ortak Yerler



Mutlak ortak yerlerin dışında kalan ve kat maliklerinin bağımsız bölümleri nedeniyle mutlaka

kullanmaları gerekmeyen diğer yerler, kat maliklerince yönetim planında yapılacak düzenleme ile ortak

yer yapılabilir. Genel kural olarak ortak yerler üzerindeki tasarruflar ancak bütün bağımsız bölüm

maliklerinin oybirliği ile mümkündür.



Ortak Yerlere Müdahale Halinde Diğer Kat Maliklerinin Yasal Hakları

Kat maliklerinden birinin diğer maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat veya eklenti yapması

halinde kat maliklerinden herhangi biri;

• Müdahalenin önlenmesi

• Tazminat davası açabilir.

Bu dava gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu dava ile eski haline

getirme, müdahalenin önlenmesi ve verfilen zararın tazmini taleplerinde bulunulabilir.