Final Bina ve Site Yöneticiliği Final Ders Özeti

admin

Administrator
Yönetici
Admin
4 Eyl 2018
380
83
28
#1
Ünite 5

Toplu Yapıların Yönetimi


Kat mülkiyeti, bir yapının, binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerini bütünden ayırarak onlara bağımsız bir kimlik veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kavramdır. Bu nedenle, kat mülkiyeti, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorlaştığı geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla Kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi bölümlerinde kurulmuş bağımsız mülkiyet hakkıdır. Böylece kat maliki bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına sahip kişidir. Ancak, kat mülkiyeti kavramıyla yalnızca katlar üzerinde mülkiyet hakkı değil, duruma göre bir kattaki çeşitli daireler ve mağaza, depo gibi bağımsız bölümler üzerindeki bağımsız mülkiyet hakları da ifade edilmektedir.



Toplu yapı kavramının kat mülkiyeti kanununa getirilen yeni bir düzenleme olması ve bu

düzenlemenin mevcut sorunların çözümündeki etkisinin ne yönde olacağı konuları çalışmada ele

alınmaktadır. Çalışmada, 5711 sayılı kanun ile getirilen toplu yapılarda yönetim ve yönetim düzeni ele

alınmakta, toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konularının yanında, toplu yapıların yönetimi bilimsel yönetim yaklaşımı açısından ele alınmakta ve toplu yapıların yönetimine ilişkin uygulamada ortaya çıkacak sorunlara çözüm yolları getirilmeye çalışılmaktadır.



TOPLU YAPILAR VE TOPLU YAPILARIN KURULMASI

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre, yapılmış

veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi

bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.



Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller

arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu koşul aranmaz.

Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin

oluşturulmasında, ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, ayrı

ayrı parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Ancak, yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.



Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları

parsel veya yapıya bakılmaksızın, ayrıldıkları bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.



Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve

yararlanmasına ayrılmış bulunan parsellerin malik hanesine, ayrıldıkları toplu yapı kapsamındaki diğer

parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle Tapu Sicili’ne kaydedilir ve böylelikle ayrıldıkları parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.



Toplu Yapı Kavramının Ortaya Çıkması



Toplu yapı” kavramının günlük dildeki kullanımı “site” kavramıdır. 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun’un 22 nci maddesi ile 634 sayılı Kanun’a 65 inci maddeden sonra gelmek üzere; “toplu yapılara ilişkin özel hükümler” başlığı altında “dokuzuncu bölüm” eklenmiştir. Gerçekten de 5711 sayılı Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikte sözü edilen Kanuna -Dokuzuncu Bölüm- olarak Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler konulmuş ve ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.



5711 sayılı Kanunla değişik yeni Kat Mülkiyeti Kanununun gerekçesinde de vurgulandığı üzere; toplu

yapıda zorunlu olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının farklı

parseller üzerinde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimi, farklı parseller üzerinde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda ortaya çıkardığı sorunlara cevap verecek çözümleri kapsamamaktadır.



Kanunun 66. maddesi; toplu yapıyı; “bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı

yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve

hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” şeklinde

tanımlamaktadır. Bu tanıma göre; bu kanun hükümlerinin uygulanmasında, birden çok yapının toplu yapı olarak sayılması için;

• Onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması,

• Alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır.



Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları da yasa tarafından aranılan

şartlardandır. Dolayısıyla, fiziken bir arada bulunmasına rağmen, alt yapı, ortak yerler ve yönetim

bakımından bağlantılı olma koşulları sağlamayan yapılaşmalar ile bitişik veya komşu parsellerde yer

almamasına karşın diğer koşulları taşıyan yapılaşmalar, 634 sayılı Kanun anlamında toplu yapı

sayılmayacak ve bunlara Kanun’un toplu yapılarla ilgili özel hükümleri uygulanamayacaktır.



“kat mülkiyeti kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin kanuntasarısı genel gerekçesi’nde yer alan; “kat mülkiyeti kanunu hazırlanırken uygulamada, belli bir arsa veya parsel üzerinde yapılmış ve yapılacak birden çok bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı söz konusu olmakta ve bütün olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yapı içinde kalmaktaydı. Bu nedenle, mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan faydalanma anagayrimenkulün yönetimi, ortak giderlere katılma gibi konular düzenlenirken, tek yapı, tek parsel düşüncesinden hareket edilmiştir.



Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar

kaydetmesi, gecekondu olayının yanında parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü

kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat mülkiyeti kanunu hazırlanırken

öngörülmemiş bu durum, uygulamada özellikle yönetim ve ortak giderlere katılma açısından sorunlar

ortaya çıkarmıştır. Kanun koyucu bu sorunlara belli ölçüde de olsa bir çözüm getirmek amacıyla

13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla, Kat Mülkiyeti Kanununa "Birden çok yapılarda uygulanacak

özel hükümler" başlığı altında ek 3. maddeyi ilâve etmiştir.



TOPLU YAPILARDA YÖNETİM TARZLARI VE LİDERLİK

Globalleşen dünyada toplumlar ve toplu yapılar yöneticiden çok lidere ihtiyaç duyarlar. Lider, iş

ahlakı kurallarını temel alan, yaratıcılık ve değişim odaklı yönetim anlayışının öncüsüdür. Bu kişilerin

amacı ayrıcalık kazanmak ya da statü sahibi olmak değildir. Gerçek amaçları, bireyleri sinerji yaratarak

ortak hedefler doğrultusunda çalıştırmaktır. Liderin çevresinde gelişen fırsatları fark etmesi ve zorlukları fırsata dönüştürmek için hızlı harekete geçebilme yeteneği olduğundan toplu yapılarda liderlere ihtiyaç duyulmaktadır.



İyi yönetici denilen kişiler aslında lider nitelikleri de bulunan yöneticilerdir. Lider yöneticinin,

uygulama, yönetme (liderlik yapma ile yön verme) ve temel nitelik (karakter) konularında yetkin

niteliklere sahip olması gerekir. Liderler başkalarını etkileyebilir ve inandırarak bir hedefe

yönlendirebilirler.



Liderliğin özü, başkalarının potansiyellerini görebilmelerine ve harekete geçirebilmelerine yardımcı

olmak ve onlara ilham verebilmektir.



Yönetim tarzını belirleyen birinci boyut stratejik yön belirlemeyle ilgilidir. Yön veya strateji belirleme

konusunda üç temel yaklaşım gözlemlenir:



• Vizyoner liderlik: İnsanlara heyecan veren bir vizyonu olan bir liderin bu vizyonu kuruma

sahiplendirerek uygulama etkinliği sağlamasıyla başarıya ulaşır. Vizyoner liderler genellikle

‘babacan’ olarak tanımlanan liderler tarafından uygulanır.



• Emir-komuta zinciri liderliği: Uygulamayla ilgili etkinliğin en detaylı aşamalarına kadar

yukarıdan planlandığı, kararların büyük kaynaklar gerektirdiği ve plana uymanın uygulama

etkinliği açısından önem taşıdığı kurumlarda uygulandığında başarıya ulaşır. Bu durumda

yetkiler genellikle merkezde toplanır ve liderler ‘otoriter’ olarak tanımlanır.



• Katılımcı liderlik: Kurumun aşağıdan gelen bilgilerle yönlendirilmesini temel alan bir

yaklaşımdır ve özellikle pazardaki trendleri takip etmenin birçok küçük kararın stratejiyi

etkilediği konumlarda başarılı olur. Bu liderlik tipi ‘sosyal lider’ olarak tanımlanır ve

çalışanların yetkilendirilmesi ve yetkinin devredildiği katılımcı liderliğin temel unsurudur.



Yönetim tarzını belirleyen ikinci boyut kurum kültürü ve değerleridir. Bu boyutta da dört temel

seçenek gözlemlenir:



• Girişimcilik ve yenilikçiliğin ön planda olması: Bu kültürde inisiyatif alınması ve yaratıcılık

özendirilir. Örneğin 3M şirketi için geçerli olan yönetim kültürü bu türdendir.



• Takım çalışmasının ön planda olması: Açıklığın, karşılıklı güvenin ve birlikte çalışmanın

özendirilmesi esastır.



• Rekabetçiliğin ve yarışmacılığın ön planda olması: Her çalışanın bir diğerinden daha iyiyi

yapmaya çalıştığı, stresin yüksek olduğu bir performans kültürünü içerir.



• Disiplin ve operasyonel mükemmeliğin ön planda olması: Tutarlılık, kalite yöntemleri, sürekli

iyileştirme ve hataları en aza indirmenin özendirildiği bir çalışma kültürüdür.



Yönetim tarzını belirleyen üçüncü boyut kontrol ve hesap verme anlayışıdır. Bu boyutta da üç temel

yaklaşım gözlenir:



• İnsan odaklı: Profesyonel standartlar, etik kuralları ve değerlerin ön plana çıktığı çalışanların işe

bağlılığının önemli olduğu durumlarda ön plana çıkar. İşin tabiatı nedeniyle girdilerle çıktılar

arasındaki bağın ölçülmesinin daha güç olduğu yaratıcı kurumlarda daha yaygındır.



• Finansal sonuç odaklı: Yerinden verilecek birçok küçük kararların kurumun iş sonuçlarını

etkilediği durumlarda ön plana çıkar. Rekabetçi anlayış önem kazanır. İş sonuçları en önemli

kontrol mekanizması olarak değerlendirilir.



• Operasyonel sonuçlar odaklı: Anahtar performans göstergeleri, süreç analizleri ve hedeflerle

yönetim ön plana çıkar. İş tanımlarının ve sorumlulukların net olarak belirlenmesi esastır.



Yönetim tarzını belirleyen dördüncü boyut yetkinlikleri geliştirme yöntemidir. Dört temel yaklaşımı

vardır:



• Süreç odaklı entelektüel sermayenin kurumsallaştırılması: Herhangi bir çalışanın yetkinlikleri

yerine kurumun sistemlerinin yetkinliklerinin ön planda olması sağlanmaya çalışılır.



• İçeriden geliştirme: Çalışan bağlılığını ön plana çıkaran, eğitime ve çalışanların gelişimine

odaklanmakla belirginleşir.



• En iyileri kuruma kazandırma: Piyasayı yakından takip etme ve en başarılıları kuruma

kazandırma konusuna öncelik verilmesiyle anlaşılır. Özellikle hızlı büyüme aşamasındaki

kurumlarda ön plana çıkar, dışa açıklık önemli bir özelliğidir.



• Kiralama veya taşeron kullanma: Yalnızca basit işler için değil, aynı zamanda kurum için önemli

konularda da en iyilerden oluşan bir ağı yönetmeye öncelik veren bir anlayıştır. Hızlı büyüme

aşamasında, proje bazlı çalışan kurumlarda ve yaratıcılığın önemli olduğu kurumlarda daha

yaygındır.



Yönetim tarzını belirleyen beşinci boyut ise ilişkiler yönetimidir:



• Müşteri ve kanal ilişkilerinin en öncelikli ilişki olması: Uzun vadeli ilişkilerin ve sürekli dinleme

yaklaşımının benimsenmesi önem kazanır.



• Rekabet odaklı yaklaşım: Rekabeti takip etmenin, pazar payı ve rakip uygulamalarının önemli

olduğu taktiksel yaklaşımların başarı için kritik olduğu sektörlerde önem kazanır.



• İş ortaklarıyla ilişkilerin önemli olması: Özellikle lisans ile üretim yapan, değişik ülkelerdeki

pazarlama ağı için farklı şirketlerle çalışan kurumlarda ön plana çıkar

• Düzenleyici ve denetleyici devlet kurumlarıyla ilişkilerin en önemli ilişki olduğu sektörler:

Enerji, telekom gibi sektörlerde ön plana çıkar.



TOPLU YAPILARDA YÖNETİM UYGULAMALARI



Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana

yapıda ortak yerleri bulunan blok yapılarından her birinin yönetim faaliyetleri, o blokta bulunan bağımsız kat maliklerinden oluşan, “blok kat malikleri kurulunca” üstlenilecek olup, bu yönetim faaliyetleri; blok sorunları ile yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin faaliyetlerle sınırlıdır. Diğer taraftan bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi de kanunda düzenlenmiştir. 69. madde hükmüne göre; bu durumda yönetim yetkisi; o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kuruluna” aittir. Yönetim planında, yönetim yetkisinin “ada temsilciler kurulu”na devrinin kararlaştırılması mümkün olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların ise bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerinden oluşacaktır. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Ayrıca, yönetim planından farklı düzenlemelere de yer verilebilir.



Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm

maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulunca” yönetilir. Yönetim tarzı, kanunların emredici

hükümleri saklı kalmak koşulu ile bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim plânında, yönetim yetkisi,

“toplu yapı temsilciler kuruluna” verilebilir, yönetim plânında aksi bir düzenlemeye yer verilmedikçe;

“toplu yapı temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen

blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen

temsilcilerden oluşur. Yönetim planında ayrıca; “toplu yapı temsilciler kurulu” üyelerinin sayısı ve nasıl

seçileceği konularına yer verilir, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız

bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.



Kat mülkiyeti kanunu; “bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına

göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile

bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde tanımladığı

toplu yapılar bakımından; Madde 69 kapsamında yönetim yetkisini, iki duruma da uygun olarak

düzenlemektedir. Bunlardan ilki; bir adada birden fazla parsele ait yapılaşma oluşması durumu, diğeri ise ada kriterine bağlı olmaksızın kanun kapsamında toplu yapılaşma durumudur. Her iki durumda da, topluyapılaşmalarda, “üst yönetim” olarak adlandırılabilecek bir yönetsel organa işaret edilmektedir. Bu

yönetim ise; toplu yapıya dahil bulunan gerek blok halindeki gerekse blok halinde olmayan yapılaşmalar bakımından, tüm bağımsız bölüm kat maliklerinden oluşması esasına bağlanmıştır. Ayrıca kanun metni ile; blok halinde veya blok halinde olmayan yapıların yönetim veya temsilcilerinden, “üst yönetimin” oluşturulabileceği de ayrı bir hüküm olarak düzenlenmiştir.



Toplu Yapılarda Yönetici ve Denetçi

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve

tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir.



Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde

olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için,

toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.



Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve

tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.



Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere örneğin, bloğun

asansörüne, çatısına ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat

malikleri kurulu tarafından yönetilir.

Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o

parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat

malikleri kurulu tarafından yönetilir.

Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ile

toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği, öncelikle yönetim planında

belirtilmelidir. Yönetim planında hükmü yoksa, bu konuda karar verme yetkisi, ada temsilciler kurulu

veya toplu yapı temsilciler kuruluna aittir.



Site Yöneticisinin Görevleri



Yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır. Gelir ve giderleri noterden onaylanmış,

işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler birer

birer yazılmalıdır. Her ödemeyi kimin yaptığı ve kime hangi ödeme yapıldığı defterden belli olmalıdır.

Çok büyük harcamaların yapıldığı sitelerde, işletme hesabı defteri kullanılmalıdır. Sitelerde bazen işletme hesabı defteri kullanılmamakta, bunun yerine düzenleme sistemine göre ticari defter tutulmaktadır ki, bu yanlış bir uygulamadır. İşletme hesabı defterine yapılacak kayıtlar mutlaka belgeye dayandırılmalı ve mutlaka tarih sırasına göre yapılmalıdır.



Apartman, bloklar ve toplu yapıda yönetim ve denetim kurulları seçimine bir örnek vermek gerekirse,

örneğin; üç blokta 94 daireden oluşan bir sitede;

• Sitenin “toplu yapı” esasına göre “site yönetim planı” yapılmamış; halen “apartman yönetim

planı” ile idare ediliyorsa; kat mülkiyeti kanununun 34. maddesine (1) göre kat malikleri kurulu

“yönetici” veya “yönetim kurulu”nu “kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir veya üç

kişiye verebilir.

• Denetçilik ise; aynı kanunun 41/3 maddesine (2) göre; kat maliklerinin kendi aralarından

seçecekleri bir veya üç kişiye verilebilir.

• Sitede, kat mülkiyeti kanununun geçici 3 ve 69. (3) maddelerinde belirtildiği gibi binalar birden

çok parsel üzerinde yapılmış ise; “toplu yapı” kapsamında olur ve “site yönetim planı” yapılmış

olması gerekir. Bu durumda;

1. Blok yönetimi ve denetimi; “blok kat malikleri kurulu” tarafından

2. Toplu yapı yönetimi ve denetimi ise “toplu yapı temsilciler kurulu” tarafından seçilir.



Yönetim ve denetim kurullarının seçimleri için öncelikle site yönetim planına bakılır. Yönetim

Planlarında belirtilmesi gereken örneğin; bu konu “genel kurula katılan kat malikleri ve kat maliklerinin

vekili olarak katılanlar arasından (kat malikinin vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp

yönetici seçilebilir) birini “blok yöneticisi” olarak, genel kurula katılan kat malikleri ve kat maliklerinin

vekili olarak katılanlar arasından (kat malikinin vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp

denetçi seçilebilir) birini” “blok denetçisi” olarak seçer biçiminde belirtilebilir. Kat malikleri

toplantısında vekalet sadece diğer bir kat malikine veya Kat malikinin eşi veya çocuğuna verilebilir.

Toplu yapı yönetim ve toplu yapı denetim kurulu seçimleri ise toplu yapı temsilciler kurulu tarafından,

her yıl en geç mart ayı sonuna kadar yapılır.



Yönetim Planları ve Değiştirilmesi



Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir.

Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi

için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte

dördünün oyu şarttır.



Yeni değişikliklerle toplu yapılarda yönetim planlarının da değişmesi gerekmektedir. Geçici

yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, geçici 3. maddeye göre, kanun yürürlüğe girmeden önce

yapılmış olan toplu konutlara ait yönetim planlarının, yürürlülük tarihinden itibaren altı ay içinde kanun

hükümlerine göre yenilenmesi gerekmektedir. Toplu yapılara ait yönetim planlarında bu yönde bir

değişiklik için kat maliklerinin salt çoğunluğu yeterlidir. Değişiklik için kat maliklerinin toplantı

tutanaklarında isim, soyad ve imzaları belgelenmiş olmalıdır.



Toplu Yapılarda Vaziyet Plan ve Projeleri

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve

şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını kapsayacak biçimde, bir bütün olarak

ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve

projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile

anlaşma sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak koşuluyla toplu yapı yönetimince

üstlenilebilir.



Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda

yapılacak işlemlere ilişkin konular, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle

düzenlenir.



TOPLU YAPILARDA YÖNETİM ORGANLARININ OLUŞTURULMASI



Toplu yapılarda yönetim organı olarak kat malikleri kurulları çeşitli şekillerde sınıflandırılabilir. Örneğin;

kat maliklerinin oluşturduğu kurullar;

I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Blok Kat Malikleri Kurulu

• Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu

• Parsel Kat Malikleri Kurulu

• Ada Kat Malikleri Kurulu

• Ada Temsilciler Kurulu

II. Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

• Toplu Yapı Temsilciler Kurulu



Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve

tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir. Toplu yapılarda yönetim organlarının veya kurulların

oluşturulması; blok kat malikleri kurulu, toplu yapı kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu, ada

temsilciler kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yöneticiler temsilcilerdir.



Toplu Yapılarda Blok Kat Malikleri Kurulu

Blok yapılar, en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılardır. Bitişik olarak yapılmış ortak

duvar ve çatıları bulunan ikiz yapılar da blok yapı niteliğindedir.

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana

yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere

ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “blok kat malikleri kurulu”

tarafından yönetilir.



Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı

parselde yer alıyorlarsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm

maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. Yönetim şekli, kanunların

emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.



Toplu Yapılarda Ada Kat Malikleri Kurulu

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan

bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir ve yönetim tarzı,

kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.



Toplu Yapılarda Ada Temsilciler Kurulu

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta

bulunan bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “blok yöneticileri” ve blok niteliğinde olmayan

yapıların bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “temsilciler”den oluşur.

Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak

yönetim planında belirtilir.

Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm

sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Ada kat malikleri kurulu yönetim yetkisini, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verebilir.



Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

Toplu yapı kat malikleri kurulu, yönetim yetkisini, yönetim planında “toplu yapı temsilciler kurulu”na

verebilir.



Blok Yöneticiler-Temsilciler

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her

blokta bulunan bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “temsilciler”den oluşur.

Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate

alınarak yönetim planında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.









































































































Ünite 6

Kat Maliklerinin Zarardan Sorumluluğu ve Komşu Hakları


KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI VE ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken; doğrulukkaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt;

• Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60, mutfak ve banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmamak,

• Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,

• Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su atmak, halı kilim paspas benzerlerini silkelemek,

• Ortak yerlere çamaşır asmak,

• Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek,

• Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi

Kat malikleri yönetim planına uymak zorundadır. Ancak, yönetim planındaki hükmü kendince doğru

ve yerinde görmeyen kat maliki bu konudaki maddenin değiştirilmesi için dava açabilir.

Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik

yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı

yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.



Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer

kat maliklerine karşı sorumludur.

Bu durumda da bağımsız bölüm maliklerince;

• Güvenlik amacı dışında pencerelerine demir parmaklık yaptırılamaz.

• Açık balkon sabit camekan dahil kapalı hale getirilemez.

• Bağımsız bölümün kapısının rengi, diğer maliklerin rızası olmadan değiştirilemez.

• Ortak yerlerden olan dış duvarlara montaj yaptırmak suretiyle güneşlik tente yaptırılamaz.

• Mimari projede olmadığı taktirde bağımsız bölüme baca yaptırılamaz.

• Bağımsız bölümlerde yapı statiğine aykırı ve anayapıya zarar veren değişiklikler yaptırılamaz.



Kat maliklerinden herhangi birinin diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadan,

kendi bağımsız bölümünde değişiklik yapması halinde, diğer kat maliklerinden herhangi biri veya kat

maliki olan yönetici ya da kat malikleri kurulunca bu konuda yetkili kılınmış yönetici, anagayrimenkulün

bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açıp, müdahalenin önlenmesini ve durumun eski hale getirilmesini isteyebilir.



Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

• Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri

ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için

toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.



Kat malikleri kurulunda oy birliği ile alınacak kararlar ile, genel giderlere katılma payı için arsa payı

oranında katılmak dışında kalan bir anlaşma yapılabilir.



Kat malikleri;

• Ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek

• Veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç

bulunmadığını ileri sürmek suretiyle; bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.



Kat malikleri;

• Kalorifer tesisatının bozukluğu nedeniyle yeteri kadar ısınmadığını ileri sürerek ortak

giderlerden indirim talebinde bulunamazlar.

• Kalorifer dilimlerini söküp kaldırarak yönetim giderlerinden kurtulamazlar.

• Bağımsız bölüm boş da olsa yönetim giderlerini ödemek zorundadırlar.

• Çatı onarılmasına arsa payı oranında katılmak zorundadırlar.



Gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya

yönetici tarafından, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dava açılabilir, icra takibi

yapılabilir.



Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız

bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde

faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle

yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.



Kiracıların ortak giderlerden sorumluluğu, anagayrimenkulde oturdukları süreyle sınırlıdır. Bağımsız

bölümü tahliye ettikten sonra gider bağımsız bölümde oturduğu zamana ait olsa dahi aleyhine icra takibi yapılamaz, dava açılamaz. Kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kira parası peşin ödenmişse kiracıdan yeniden ödeme yapması istenemez. Aylık % 5 gecikme tazminatının mal sahibinden istenebilmesi için mal sahibine kiracı tarafından aidatların ödenmediğine dair bir tebligat yapılmalıdır. İcra takibi yönetici tarafından yapılmalı ve işbu takip için, takip talebi ile ilamsız takiplerde ödeme emri gönderilmelidir.



İcra takibinde;

• Yöneticinin seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararı,

• Borcu gösterir kat malikleri kurulu kararı veya kesinleşmiş işletme projesi, eklenmelidir.



. İşbu icra takibi üzerine borçlu;

• Borcu (7) gün içinde ödemek zorundadır.

• Borca itirazı varsa (7) gün içinde itirazını yapmak ve bu arada Mal Beyanında bulunmak

zorundadır.

• Borcuna itiraz ve borcun da ödenmemesi halinde işletme projesi kesinleşmiş ise (6) ay içinde

İcra Mahkemesine itirazın kaldırılması için, kesinleşmemiş ise (1) yıl içinde mahkemeye itirazın

iptali için başvurmalıdır.



Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;

• % 5 gecikme tazminatı,

• Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminatı,

• Bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.



Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların yalnızca birkaçındaki kat maliklerinin ortak

kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri

tarafından karşılanır. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004

sayılı İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.



Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından

vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız

bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç

bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten

kaçınamazlar.



Çeşitli yargıç kararlarına örnek vermek gerekirse;

• Projesinde kalorifer tesisatı olan dükkânlar ısıtma giderlerine katılmak zorundadır.

• Kat maliki, kalorifer tesisatının bozukluğu nedeniyle yeteri kadar ısınamadığını ileri sürerek

ortak giderlerden indirim yapılmasını isteyemez.

• Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları İcra ve

İflas Kanunu’nun 68. Maddesindeki ilam mahiyetindeki belgelerden sayılır. Gider veya avans

payını ödemeyen kat maliki veya faydalananlar hakkında, kat maliklerinden her biri ya da

yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir.

• Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat maliklerinden aylık % 5 hesabıyla gecikme

tazminatı ve %40 inkâr tazminatı istenebilir.

• Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde malikin

borçları nedeniyle diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesis edilmesi istenebilir.

• Zemin katta oturan kat maliki de asansör giderine katılmak zorundadır.

• Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi

bağımsız bölümünün dolayısıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek

suretiyle genel giderler ve avans payını vermekten kaçınamazlar.

• Kat maliklerinin, başka türlü bir anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa payı oranında

katılmaları gerekir.

• Kiracılar, genel giderlerden mal sahibi ile birlikte kira parası ile sınırlı olarak sorumludurlar.



Sigorta Anlaşması

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat

malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa

payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır.



Müsaade Mecburiyeti

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar

veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız

bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölüme başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi

vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin

veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız

bölümlerin içinde veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka

sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine

müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.



Müsaade mecburiyetiyle ilgili olarak;

• Onarım anagayrimenkule veya ortak tesislere aitse davayı yöneticide açabilir.

• Müsaade için kat malikleri kuruluna başvurmak zorunluluğu yoktur.

• Lehine izin verilen, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı

derhal ödemek zorundadır.



Yasak İşler



Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde;

hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz.



Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro,

kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın

lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri, ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

,

Bu karar, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat

mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şer verilir.



Yasak işler kapsamında;

• Mesken olan yerde diş kliniği açılamaz.

• Mesken olan yerde diş muayenehanesi açılabilir.

• Yönetim planında aksine hüküm yoksa, mesken kat maliklerinin rıza ve muvafakati alınmadan

doktor muayenehanesi veya röntgen muayenehanesi olarak kullanılabilir.

• Yönetim planında aksine hüküm varsa, mesken niteliğindeki bağımsız bölüm doktor

muayenehanesi veya röntgen muayenehanesi olarak kullanılamaz.

• Meskenler büro olarak kullanılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre büro, herhangi bir işverene veya

kuruluşa bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete mahsus hizmet üreten en çok 1 – 2 kişi ile

sekreterin çalıştığı ticari nitelikte olmayan yerlerdir. Buna göre, avukat, çizim yapan mühendis

yazıhanesi büro olarak sayılmakla beraber, muhasebecilik, emlak ve araba komisyonculuğu

yapılan yerler, ticari şirketlerin irtibat büroları, bankalar, dernekler büro sayılmaz.



Yukarıda belirtildiği üzere avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat

maliklerinin izni dahi gerekli değildir.



Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için, bütün kat

maliklerinin oybirliği ile karar almaları ve bunu tapu kütüğüne tescil etmeleri gerekir.



Bağımsız bölüm sahiplerinden birinin tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bölümünü kat malikleri

kurulunun onayını almadan veya olumsuz karara rağmen işyeri haline getirilmesi halinde işbu kat maliki hakkında dava açılabilir. Kat malikinin söz konusu yeri kiraya vermiş olması durumunda, davada

husumet kat malikinin yanı sıra kiracıya da yöneltilir. Dava kat maliklerinden biri, tümü, kat maliki olan

yönetici veya kat malikleri kurulunun kararına istinaden yönetici tarafından açılabilir.



Çeşitli Yargıtay kararlarına göre;

• Tapuda konut olarak kayıtlı olan dairede bütün kat maliklerinin muvafakati olmadıkça terzilik

yapılamaz.

• Cinsi dükkân olarak yazılan bağımsız bölüm birahane ve restoran olarak kullanılabilir.

• Tapuda sinema olarak kayıtlı olan bağımsız bölüm pavyon olarak işletilebilir.

• Cinsi dükkân olan bağımsız bölümlerin içkili bar olarak kullanılmasını engelleyici kanuni bir

hüküm yoktur.

• Konutta diş kliniği açılamaz. Ancak diş muayenesi açılması mümkündür.

• Yönetim planında aksine hüküm varsa mesken niteliğindeki bağımsız bölüm doktor muayenesi

olarak kullanılamaz.

• Büro yönetim planında aksine hüküm yoksa mesken olan yerlerde açılabilir.

• Büro herhangi bir işverene veya kuruluşa bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete mahsus

hizmet üreten ticari nitelikte olmayan yerlerdir.

• Mesken niteliğindeki yer emlak komisyoncusuna kiraya verilemez.

• Muhasebe bürosu mesken olan yerlerde açılabilir.

• Ticari şirketlerin irtibat büroları ve benzeri yerleri büro sayılmaz.

• Bankalar büro sayılmaz.

• Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölüm dernek merkezi olarak kullanılamaz.

• Noterlerin çalıştığı yerler resmi daire niteliğinde olduğu için işyeri kapsamındadır.

• Tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümde dershane açılabilmesi kat maliklerinin

oybirliği ile verecekleri kararla olabilir ve bu kararın da tapuya işlenmesi gerekir.



Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat

maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin

müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.



Bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat

malikine ödenerek bu mülkiyetinin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, bu davayı diğer kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.



Aşağıdaki durumlarda, çekilmezlik her şekilde var kabul edilir:

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşün borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı

içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunması;

• Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından verilen emre rağmen, bu kanunda

yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal

etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanma suretiyle

ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.



Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi



Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kütüğü’ndeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer (KMK. md:46/1). Bu

da aşağıdaki hallerde olur.



  • Kat Maliklerinin İstemesiyle ; Anagayrimenkuldeki bütün kat malikleri, veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malik, Tapu İdaresi’ne dilekçeyle başvurarak, kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesini isteyebilir (KMK. md:46/3). Bu durumda; o gayrimenkul, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarına göre, Genel Kütük’te yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlara bağlantı sağlamak suretiyle tescil olunur.
  • Anagayrimenkulün Arsasıyla Yok Olması ; Anagayrimenkul; deprem, toprak kayması, sel basması, yangın ve benzeri nedenlerle, arsasıyla birlikte yok olmuşsa, genel hükümlere göre sicil kaydı silinir (KMK. md: 46/6).
  • Anagayrimenkulün Kamulaştırılması ; Anagayrimenkulün kamulaştırılması halinde, genel hükümlere göre sicil kaydı silinir. (KMK.md:46/6)


KOMŞU HAKLARI

Mülkiyetin tanımı MK. md. 683’ de, bir şeye malik olan kimsenin, “Hukuk düzeninin sınırları içinde, o

şey üzerinde dilediği gibi, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip” olacağı, “malını

haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el

atmanın önlenmesini de dava edebileceği” ifade edilmiştir. Eşya Hukuku’nun bütünü göz önünde

tutularak ele alındığında, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni hak olarak

nitelenebilir. Ancak mülkiyet hakkının bir başka özelliği de içeriğinin yalnızca yetkileri değil, aynı

zamanda ödevleri de kapsamasıdır.



Komşudan amaç; taşınmazlardan birinde yapılan taşkın eylemlerin etkilerini duyurabilecek alan

içinde bulunan taşınmazların bütünüdür.



Yetki Kullanma Biçimi

Taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkiler, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kullanılabilir. Malik,

yetkilerini kullanırken, yine mülkiyet hakkından doğan ödevlere de uymak mecburiyetindedir. Öyle ki,

MK. md. 737 ve 738 ile malike, kaçınma sorumluluğu yüklemiş bulunmaktadır. Malik komşularına zarar verecek her türlü taşkın eylemlerden kaçınmakla ödevli kılınmıştır. Öte yandan söz konusu hükümlerle malike, komşulardan gelecek aşırı olmayan etkilere katlanma ödevi de yükletilmiştir.



KOMŞULARIN UYMASI GEREKEN KONULAR



Kural olarak bir malik, taşınmazını, tahsis edildiği amaca uygun olarak kullanmaktan alıkonamaz. Ancak

MK. 737/I ile malik için zarar verecek taşkın eylemlerden, aşırı davranışlardan kaçınma sorumluluğu

öngörülmüştür. Öte yandan, yine bahsedilen hükmün 2. fıkrasında “Özellikle taşınmazın durumuna,

niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.”



Malikin MK. md. 737 deki yükümlülüğünü ihlâl etmesi, aynı Kanun md. 730 gereğince sorumlu

olmasına yol açar. Bu ihlâlin kusurlu bir fiil sonucu olması gerekmez. Kusur ile nedeniyet verilmiş

olmasa dahi, taşkınlık oluşturann bir fiilin varlığı MK. md. 737’nin uygulanması için yeterlidir. Malik

zarar tehlikesini gidermeye, durumu eski hale getirmeye, saldırı nedenini sona erdirmeye ve doğmuş

zararı tazmine mecburdur.

Taşkınlığın önlenmesi için aşağıdaki tedbirler alınmalıdır:

• Komşularına rahatsızlık vermemek

• Komşu arsasında zarar verici kazı ve inşaat yapmamak

• Komşu gayrimenkuldeki ağaçların dal ve köklerinin kendi arsasına geçmesine katlanmak

• Zarar verici bir durumun varlığında su giderlerinin düzenlenmesini sağlamak

• Suyolu, gaz ve elektrik borularının geçirilmesine katlanmak

• Zorunlu geçit hakkı tanımak

• Zorunlu su hakkı tanımak

• Sınırlık koyma mecburiyetinde olmak



TMK. md: 747’ye göre: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam

bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun

düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.



MK. 761 “ zorunlu su hakkı” şeklinde düzenlenen bu hak da komşuluk ilişkisinden doğan, bir

taşınmaz mülkiyeti kısıtlamasıdır. Buna göre, kendi evinin veya arazisinin gerekli su ihtiyacını, aşırı

külfetli gidere katlanmaksızın karşılayamayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz malikine tam bir

tazminat ödeyerek, onun ihtiyaç fazlası olan su kaynağı üzerinde kaynak irtifakı tesisi talebinde

bulunabilir.



KOMŞULAR BAKIMINDAN YASAKLAR

Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle

birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunduklarından, bir takım yasaklara da uymak ve yasaklara

karşı gelmemeleri gereklidir. Bu yasaklardan bazıları şunlardır;

• Gürültüye neden olma

• Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma

• İnşaat veya yıkımla ilgili emniyet kurallarına uyma

• Hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılması

• Çevreyi kirletmek

• Atıkların toplanması









































Ünite 7

Apartman işyeri olarak düşünüldüğünde, kat malikleri ve kapıcılar, bu işyerinin işvereni ve çalışanları

olarak bir bütünlük göstermektedir. Apartmanda kapıcı dairesi var ise, kapıcı dairesinin öncelikle

kapıcılık hizmetlerini yapan kapıcıya konut olarak kullanması için tahsis edilmesi gerekir. İmar

Kanunu'nun 36. maddesine göre kapıcı daireleri ana bina içinde olabilmektedir. Ayrıca brüt 40

metrekareyi geçmemek koşulu ile bahçenin herhangi bir yerinde de yapılabilir.

KAPICI KAVRAMI

Konut kapıcısı; anataşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi, bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir (Konut Kapıcıları Yönt. md:3).

Bütün konut kapıcıları İş Kanunu’na tabidir. Konuttan kastedilen, 634 sayılı KHK’ye tabi

anagayrimenkullerdir. 4857 sayılı İş K. md: 110’a göre; konut kapıcılarını hizmetlerinin kapsam ve

niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve

kapıcı konutları ile ilgili konuların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar, Çalışma ve

Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.



KAPICININ GÖREV VE SORUMLULUKLARI

Konut Kapıcıları Yönetmeliği md:5’e göre; kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve

söndürmek,

• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

• Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve

gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler biçimde tutmak,

• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya

ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemler almak,

• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve

bakımını yapmak,

• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.



KAPICININ İŞE ALINMASI VE KAPICILIK SÖZLEŞMESİ



Kapıcıyı; Kat malikleri kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetim kurulu veya kurulun

verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm adedi 8'den az olan binalarda; kat malikleri,

içlerinden birine yetki vererek, o'nun aracılığıyla kapıcı tutabilir.

Kapıcıyı işe alan işveren;

• Anagayrimenkulün adresini,

• Çalıştırılan işçi sayısını,

• Çalışma konusunu,

• İşin başlama ve bitme gününü,

• Kat malikleri kurulunda bulunanların ad, soyad ve adreslerini,

• Varsa işveren vekili veya yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve adreslerini,

• Sürekli işlerde kanunda belirtilen süre içinde Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne bildirmeye

mecburdur (İş K. md: 3).



Kapıcıyı işe alırken yöneticinin yapması gerekenler şöyle sıralanabilir;

• Öncelikle ilan veya başka bir yöntemle kapıcı adayı bulunur.

• Vukuatlı nüfus kaydından aile durumu tesbit edilir, aile durumu ile kapıcı hakkında istihbarat

yapılır.

• Sağlık durumu ile ilgili rapor ile iyi hal kağıdı nüfus örneği istenir.

• Kapıcı ile Sözleşme yapılmalıdır.

• Kapıcıya, ücret hesabını gösterir, imzalı bir pusula vermek veya deftere ücretle ilgili bu hesapları

imzası ile kaydetmek zorundadır (İş K. md: 37).

• Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne işyeri bildirgesi verilir, işçi bildirim

listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır.

Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Çalışma

ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek

zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri

Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında

Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074).

• Kapıcı Yönetmeliği hazırlanıp imzalattırılır.

• Kapıcı işe başladıktan 3 gün içinde Kimlik Bildirme Belgesi doldurup muhtara onaylattıktan

sonra Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilir. (1774 nolu Kimlik bildirme kanunu Md.5)

• Apartman demirbaşları tutanak ile kapıcıya teslim edilir.

• Komşulara yeni kapıcı tanıştırılır.

• İşe alınan her işçiye, en geç 15 gün içinde “İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi” verilmek

zorundadır. Deneme süresine bağlı tutulan işçiler için bu 15 günlük süre, deneme süresinin

bitiminden sonra başlar (İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi Tüzüğü md: 2).

• Sigortalı kapıcı çalıştıran bir apartman tamamen el değiştirirse; yeni işveren bildirge ve

bordroları yetkili kuruma göndermeye mecburdur. İşlemler, o gün uygulanan sosyal güvenlik

mevzuatına göre yapılır.

• İşveren; iş kazasına uğrayan kapıcıya, kurumca el konuluncaya kadar gerekli sağlık yardımlarını

yapmakla yükümlüdür.

• Bu konuda yaptığı harcamalar ve yol paraları belgelendiği takdirde, kurum tarafından işverene

ödenir.

• İşveren, bu yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmezse ve bundan ötürü de sigortalının tedavi

süresinin uzamasına, malul kalmasına veya malullük derecesinin artmasına neden olmuşsa,

kurumun bu yüzden uğrayacağı her türlü zararı ödemekle yükümlüdür.

• İşveren, iş kazasını, o yer yetkili zabıtasına derhal ve kuruma da en geç kazadan sonraki 2 gün

içinde haber verme kağıdı ile bildirmek zorundadır.



İş Kazası veya Meslek Hastalığı; işverenin kastı veya işveren sağlığını koruma ve iş güvenliği ile ilgili

mevzuata yahut suç sayılan bir eylemi sonucu gelmişse; sigortalıya veya hak sahibi olanlara yapılan ve ileride yapılması gerekli olan her türlü giderlerin tutarı ve gelir bağlanırsa, bu gelirlerin hesap edilecek sermaye değerleri toplamı kurumca, işverenden alınır.



Kapıcı ile yapılacak yazılı sözleşmede bulunması gerekenler şöyle sıralanabilir;

• İşveren ve işçinin ad ve kimlikleri,

• Yapılacak iş,

• İşverenin adresi,

• Süresi belirli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi,

• Ücret, ödeme şekli ve zamanı,

• Var ise, tarafların ileri sürdükleri özel şartlar,

• Hizmet akdinin yapıldığı gün,

• Tarafların imzası,



Kapıcı sözleşmesi'nde; İşveren; "Kat malikleri kurulu", İşveren vekili, "Yönetici", İşyeri,

Anagayrimenkul", İşçi, "Kapıcı", Yapılacak iş, "Kapıcılık hizmeti" dir.



KAPICI VE KALORİFERCİ YÖNETMELİĞİ

Kapıcı ve Kaloriferci Yönetmeliği, Kapıcı ve Kaloriferci Sözleşmesine ek olarak düzenlenir. Aşağıdaki

konular ile anagayrimenkulün özelliklerine göre saptanan hükümleri içerir:

• İşyerinin adresi,

• Anagayrimenkulün bakımı, temizliği ve onarımıyla ilgili işler,

• Kalorifer tesisatının çalıştırılması ve bakımıyla ilgili işler,

• Günlük çalışma çizelgesi,

• Kapıcının, anagayrimenkulde oturanlarla ve üçüncü şahıslarla ilişkileri ve bu konuda uyması

gereken kurallar,

• Kapıcıya sağlanacak haklar ve sosyal yardımlar,

• Kapıcının kıyafeti ve kişisel davranışlarında uyması gereken kurallar,

• Kapıcının sorumluluğu,

• Yönetmeliğin ihlali halinde yapılacak işlemler,

• Kapıcının hangi durumlarda işine son verileceği,

• Kapıcının kendi isteğiyle işten ayrılması halinde yükümlülükleri,

• Kapıcı dairesinin boşaltılması konusunda uygulanacak prosedür,

• Yönetmeliğin yürürlüğe giriş tarihi,

• Tarafların imzaları.



Yönetmeliğin İhlali

Kapıcının, yönetmelik hükümlerine aykırı davranışları hem yönetmelik, hem de kapıcı sözleşmesinin

ihlali olarak kabul edilir. Kapıcı tarafından yönetmeliğin bir takvim yılı içinde 2 defa ihlali ve bu

konunun yönetici tarafından yazılı olarak tebliği halinde, durum Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülür.

Kurul, kapıcının işine son verip vermemekte serbesttir. Kapıcının herhangi bir suçtan dolayı mahkûm

olması veya yüz kızartıcı bir fiilden ötürü hakkında resmi takibat yapılması halinde yönetici tarafından

işine son verilir. Bu konuda Kat Malikleri Kurulu’nun ayrıca bir karar almasına lüzum yoktur.



KAPICININ HAKLARI

• Çalışma süresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve ücretin ödenmesi

• Hafta tatilinin ayarlanması

• Fazla çalışma karşılığı ücretin belirlenmesi

• Genel tatil ve yıllık ücretli iznin belirlenmesi



Çalışma süresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve ücretin ödenmesi; Kapıcının çalışma süresi

haftada en çok kırkbeş saattir. Aksi kararlaştırılmamışsa bu süre, işyerlerinde haftanın çalışılan günlerine eşit ölçüde bölünerek uygulanır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre kapıcının günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz. Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir. Kapıcıya konut tahsis edilmemiş ise günlük çalışma saatleri bölünemez.

Aşağıda belirtilen durumlar çalışma süresinden sayılır;

• Kapıcının işveren tarafından başka bir yere gönderilmesi işverenle ilgili herhangi bir yerde

meşgul edilmesi suretiyle asıl işini yapmaksızın geçirdiği süreler;

• Çocuk emziren kapıcıların çocuklarına süt vermeleri için belirtilecek süreler;

• Kapıcının apartman sakinlerinin çarşı işlerini yapmak üzere dışarıda geçirdiği süreler, çalışma

süresinden sayılır.



Fazla çalışma karşılığı ücretin belirlenmesi; Gece dönemi olarak kabul edilen 20.00-06.00 saatleri

arasında kapıcı 7.5 saatten fazla çalıştırılamaz. Kapıcının bir hafta içerisinde kırkbeş saati aşan

çalışmaları fazla çalışma olarak değerlendirilir.



Yıllara göre izin süreleri;

a. Bir yıldan beş yıla kadar (beş yıl dahil) olanlara ondört gün,

b. Beş yıldan fazla onbeş yıldan az olanlara yirmi gün,

c. Onbeş yıl (dahil) ve daha fazla olanlara yirmialtı gündür.



KAPICININ BORÇLARI

İş Görme Borcu: Aksi kararlaştırılmamışsa, iş görme borcunu bizzat kapıcı yerine getirmek zorundadır



• Kapıcının ölümü halinde İş Sözleşmesi son bulur (BK. md: 347/I).

• Kapıcı iş görme borcunu özenle yerine getirmelidir. Aksi halde, işten çıkarma hakkı doğar (İş K.

md: 25/II).

• Kapıcı sözleşmede belirtilen ya da kendisinden beklenilecek işi yerine getirmelidir. Çünkü,

sözleşmede belirtilmeyen hizmetlerin geçici veya sürekli olarak kapıcıya gördürülmesi,

kapıcının onayına veya kabulüne bağlıdır. Çünkü, kapıcı, iş sözleşmesinde kararlaştırılmayan

hizmetleri yapmakla yükümlü tutulamaz.

• Kapıcı, iş sözleşmesi gereği olmadığı sürece, yan işler yapmakla yükümlü değildir. Ancak, yan

işlerin görülmesi konusunda yerleşmiş bir uygulama varsa, bu tür işleri yapmakla yükümlü

tutulabilir.

• İş sözleşmesinde, işverene iş değişikliği yapma yetkisi verilmişse, işveren değişiklik yapabilir.

• İşveren, kapıcının yapacağı işlerde esaslı değişiklikler yapmışsa, bu değişiklikleri yazılı olarak

kapıcıya bildirmek zorundadır. Kapıcı kendisine yazılı olarak bildirilen yeni işi, 6 iş günü içinde

kabul etmezse, yapılan değişiklik kapıcıyı bağlamaz.

• Kapıcı, değişiklik önerisini 6 işgünü içinde kabul etmezse, işveren değişikliğin geçerli bir

nedene dayandığını ve fesih için geçerli bir nedenin olduğunu yazılı olarak açıklamak ve

bildirim süresine uymak suretiyle iş sözleşmesini feshedebilir. Kapıcı bu durumda İş K. md: 17-

21 hükümlerine göre dava açabilir (İş. K. md:22/I).



Sadakat Bağlılık Borcu: Kapıcı işverenin ve apartmanın (işyerinin) çıkarlarını korumayı üstlendiği

için bazı hareketleri yapmak, bazı hareketlerden de kaçınmak zorundadır.



İşverenin Emir ve Talimatlarına Uyma Borcu: İşveren, işyerinde alkollü içki içilmesini yasaklayabilir

(İş. K. md:84). İşveren, sigara içme yasağı koyabilir.



İŞVERENİN BORÇLARI

Ücret Ödeme Borcu: Kapıcının ücreti Türk Parası olarak ve en geç ayda bir ödenir (İş. K. md:32).

Kapıcıyı Koruma Borcu: İşveren, iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerini almakla yükümlüdür. İşveren

kural olarak, hizmeti için gerekli olan araç ve gereci kapıcıya vermekle yükümlüdür (BK. md: 331/I).



YÖNETİCİNİN YETKİ, GÖREV VE SORUMLULUKLARI

• İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak,

değiştirmek ve feshetmek,

• Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi

olanı işe almak,

• Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık

kontrolünü yaptırmak,

• Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne

uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak,

• Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve

özelliklerine uygun olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını

sağlamak.

• Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine

sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,

• Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari

makamlara başvurmak.



KAPICININ ÇALIŞMA KOŞULLARI



Kapıcının ücreti tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Ancak, kapıcının alacağı ücret asgari ücretten aşağı

olamaz (İş K. md: 39, Konut Kapıcıları Yönt. md: 8). Asgari ücret yönetmeliğine göre, asgari ücretin,

işyerinde kolayca görülebilir bir yere asılması gerekir. Ücret en geç bir ayda ödenir. Ancak; bu süre

anlaşma ile bir haftaya kadar indirilebilir. Ödemenin Türk parasıyla yapılması gerekir (İş K. md: 32).

Ücreti yönetici genel giderler adı altında öder.



Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan gibi özel hizmetlerde çalışanların ücretinden gelir vergisi kesilmez

(GVK. md: 23/6). Anagayrimenkulün kısmen konut, kısmen işyeri olarak kullanılması durumu

değiştirmez. Kapıcı, ihtiyaç duyduğunda, işyerini sıkıntıya düşürmemek kaydıyla, hak ettiği ücreti

tutarında avans isteyebilir (BK. md: 372).

Kapıcının ücreti zamanında ödenmezse;

• Ödeme gününden itibaren 20 gün içinde mücbir bir neden dışında ücreti ödenmeyen kapıcı, iş

görme borcunu yerine getirmekten kaçınabilir.

• Gününde ödenmeyen ücretler için mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanır (İş K.

md: 34/I).

• Ücreti ödenmeyen kapıcı, İş Sözleşmesini haklı bir nedenle feshedebilir (İş K. md: 24/II, e).

• Ücret alacaklarında zaman aşımı süresi 5 yıldır (İş K. md: 34/VII).



Çalışma süresi ve ara dinlenmesi Konut Kapıcıları Yönt. md: 7’de aşağıdaki biçimde düzenlenmiştir:

• Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile

azaltılabilir.

• Ayrıca, İş K. md: 63’te belirtilen süreyi aksatmak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi

kurulabilir.

• Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır.

• Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok 4’e

bölünebilir.

• Bu süreyi aşan çalışmalar, kural olarak “fazla çalışma ücreti”ni gerektirir.

İş süresinden sayılan haller;

• Kapıcının, işinde ve işverenin her an buyruğuna hazır bir halde bulunmakla beraber

çalıştırılmaksızın ve çıkacak işi bekleyerek boş geçirdiği süreler.

• Kapıcının, işveren tarafından başka bir yere gönderilmesi veya işverenle ilgili herhangi bir yerde

meşgul edilmesi suretiyle asıl işini yapmaksızın geçirdiği süreler, kanuni iş sürelerinden sayılır

(İş K. md: 66).



Ara dinlenmeler çalışma süresinden sayılmaz. Kapıcı ara dinlenmesi esnasında işyerinden dışarı çıkabilir. 4 Saat veya daha kısa süreli işlerde 15 dakika, 4 saatten fazla ve 7,5 saatten az süreli işlerde yarım saat, 7,5 saat veya daha fazla süreli işlerde 1 saat ara dinlenmesi verilir (İş K. md:68). Bu dinlenme süreleri en az olup aralıksız verilir.



Adı geçen yönetmeliğe göre kapıcı dairesi ayrılacak binalar; konut, işyeri ve büro olarak kullanılacak

binalardır (resmi daire hariç). Bu binalardan:

• Kaloriferli olanlarından, konut binalarının 8 daireden, işyeri ve büro binalarının 300 m3

(brüt)’den.

• Kalorifersiz olanlarında, konut binalarının 12 daireden, işyeri ve büro binalarının 4000 m3

(brüt)’den fazla olanlarında kapıcı dairesi ayrılması zorunludur.

• Konut binalarının daire sayısı 20’den, işyeri ve büro binalarının 6000 m3 (brüt)’den fazla

olanlarında, kapıcı dairesine ilaveten esas giriş kapısı yanında 4 m2’den küçük olmayan kapalı

bir kapıcı bölmesi ayrılacaktır.

• Konut binalarının daire sayısı 50’den, işyeri ve büro binalarının 15000 m3 (brüt)’den fazla

olanlarında kapıcı dairesinden başka, aynı ölçü ve nitelikte bir de kalorifer dairesi ayrılacaktır.



Kapıcı dairesinin ölçü ve nitelikleri;

• Kapıcı dairelerinin taban döşemesi üst seviyenin hiçbir yeri tabii zemine 0,5 m’den fazla gömülü

olmayacaktır.

• Kapıcı daireleri doğrudan ışık ve hava alabilecek biçimde düzenlenecek ve alanı 9 m2’den az

olmamak şartıyla bir odası veya 6’şar metrekareden az olamayan 2 odası bulunacak ve

bunlardan ayrı olarak bir yemek pişirme yeri ile hela ve duş yeri (ikisi aynı hacimde olabilir)

ihtiva edecektir.

• Kapıcı dairesi KMK. md: 4/a uyarınca kanunen öngörülen ortak yerlerdendir.



Sözleşmenin Feshinde Bildirim

Belirsiz süreli iş sözleşmelerinin feshinden önce durumun diğer tarafa bildirilmesi gerekir (İş K. md: 17).

İş sözleşmeleri;

• İşi 6 aydan az sürmüş işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak 2 hafta sonra,

• İşi 6 aydan 1,5 yıla kadar sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak

4 hafta sonra,

• İşi 1,5 yıldan 3 yıla kadar sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak

6 hafta sonra,

• İşi 3 yıldan fazla sürmüş işçi için, bildirim yapılmasından başlayarak 8 hafta sonra,

feshedilmiş sayılır.



Sözleşmenin feshinde kapıcının dava hakkı;

• İş sözleşmesi feshedilen kapıcı, fesih bildiriminde neden gösterilmediği veya gösterilen nedenin

geçerli bir neden olmadığı iddiası ile fesih bildiriminin tebliğ tarihinden itibaren 1 ay içinde iş

mahkemesinde dava açabilir. Toplu iş sözleşmesinde hüküm varsa veya taraflar anlaşırlarsa

uyuşmazlık aynı sürede özel hakeme götürülür (İş K. md: 20/I).

• Feshin geçerli bir nedene dayandığını ispat yükümlülüğü işverene aittir. Kapıcı, feshin başka bir

nedene dayandığını iddia ettiği takdirde, bu iddiasını ispatla yükümlüdür (İş K. md: 20/II).

• Dava seri muhakeme usulüne göre 2 ay içinde sonuçlandırılır. Mahkemece verilen kararın

temyizi halinde, Yargıtay 1 ay içinde kesin olarak karar verir (İş K. md: 20/III).



Sözleşmenin Kapıcı Tarafından Haklı Nedenle Derhal Feshi

  • Sağlık nedenleri;
• İş sözleşmesinin konusu olan işin yapılması işin niteliğinden doğan bir nedenle işçinin sağlığı

veya yaşayışı için tehlikeli olursa,

• İşçinin sürekli olarak yakından ve doğrudan buluşup görüştüğü işveren yahut başka bir işçi bir

bulaşıcı veya işçinin işi ile bağdaşmayan bir hastalığa tutulursa.



  • Ahlak ve iyiniyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri;
• İşveren iş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin esaslı noktalarından biri hakkında yanlış

özellikler veya koşullar göstermek yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler vermek veya sözler

söylemek suretiyle işçiyi yanıltırsa,

• İşveren işçinin veya ailesi üyelerinden birinin şeref ve namusuna dokunacak biçimde sözler

söyler, davranışlarda bulunursa veya işçiye cinsel tacizde bulunursa,

• İşçinin diğer bir işçi veya üçüncü kişiler tarafından işyerinde cinsel tacize uğraması ve bu

durumu işverene bildirmesine rağmen gerekli önlemler alınmazsa,

• İşveren tarafından işçinin ücreti kanun hükümleri veya sözleşme koşullarına uygun olarak hesap

edilmez ve ödenmezse,

• Ücretin parça başına veya iş tutarı veya iş tutarı üzerinden ödenmesi kararlaştırılıp da işveren

tarafından işçiye yapabileceği sayı ve tutardan az iş verildiği hallerde, aradaki ücret zaman

esasına göre ödenerek işçinin eksik aldığı ücret karşılanmazsa, yahut çalışma koşulları

uygulanmazsa.

Zorlayıcı nedenler; işçinin çalıştığı işyerinde bir haftadan fazla süre ile işin durmasını gerektirecek

zorlayıcı nedenler ortaya çıkarsa, sözleşmeyi kapıcı feshedebilir.



İşverenin Haklı Nedenle Derhal Fesih Hakkı

  • Sağlık nedenleri;
• İşçinin kendi kastından veya derli toplu olmayan yaşayışından yahut içkiye düşkünlüğünden

doğacak bir hastalığa veya sakatlığa uğraması halinde, bu nedenle doğacak devamsızlığın ardı

ardına 3 iş günü veya bir ayda 5 iş gününden fazla sürmesi.

• İşçinin tutulduğu hastalığın tedavi edilemeyecek nitelikte olduğu ve iş yerinde çalışmasın da

sakınca bulunduğunun sağlık kurulunca saptanması durumunda.



  • Ahlak ve iyiniyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri;
• İş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin temel noktalarından biri için gerekli özellikler

veya koşullar kendisinde bulunmadığı halde bunların kendisinde bulunduğunu ileri sürerek

yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler veya sözler söyleyerek işçinin işvereni yanıltması.

• İşçinin, işveren yahut bunların aile üyelerinden birinin şeref ve namusuna dokunacak sözler sarf

etmesi veya davranışlarda bulunması yahut işveren hakkında şeref ve haysiyet kırıcı asılsız ihbar

ve isnatlarda bulunması.

• İşçinin işverenin başka bir işçisine cinsel tacizde bulunması.

• İşçinin, işverene yahut onun aile üyelerinden birine yahut işverenin başka işçisine sataşması

veya 84’üncü maddeye aykırı hareket etmesi.

• İşçinin, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya

atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan davranışlarda bulunması.

• İşçinin, işyerinde 7 günden fazla hapisle cezalandırılması veya cezası ertelenmeyen suç işlemesi.

• İşçinin yapmakla yükümlü olduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmaması.

Zorlayıcı nedenler; işçiyi işyerinde bir haftadan fazla süre ile çalışmaktan alıkoyan zorlayıcı bir

nedenin ortaya çıkması veya işçinin gözaltına alınması veya tutuklanması halinde devamsızlığın feshi

bildirim süresini aşması gibi durumlarda, işçi feshin öngörülen nedenlere uygun olmadığı iddiası ile 18,

20 ve 21’inci madde hükümleri çerçevesinde yargı yoluna başvurabilir.



• Bildirim süreleri içinde işvereni işçiye yeni bir iş bulması için gerekli olan iş arama iznini iş

saatleri içinde ve ücret kesintisi yapmadan vermeye mecburdur.

• İş arama izninin süresi günde 2 saatten az olamaz ve işçi isterse iş arama sürelerini birleştirerek

toplu kullanabilir. Ancak iş arama iznini toplu kullanmak isteyen işçi, bunu işten ayrılacağı

günden önceki günlere rastlatmak ve bunu işverene bildirmek zorundadır.

• İşveren iş arama iznini vermez ya da eksik kullandırırsa o süreye ilişkin ücret işçiye ödenir.

• İşveren, iş arama izni esnasında işçiyi çalıştırır ise işçinin izin kullanarak bir çalışma karşılığı

olmaksızın alacağı ücrete ilaveten, çalıştırdığı sürenin ücretini yüz de yüz zamlı öder.



Hizmet akdi, işveren tarafından bildirim süresi verilerek veya sağlık nedenleri yahut işyerinde, kapıcıyı 1 haftadan fazla süreyle çalışmaktan alıkoyan zorlayıcı nedenin ortaya çıkması halinde süre verilerek

feshedilmesi durumunda, kapıcı kıdem tazminatına hak kazanır.

Hizmet akdi, kapıcı tarafından; sağlık, ahlak iyiniyet kurallarına uymayan vb hallerden, zorlayıcı

nedenlerden feshedilmişse kapıcı kıdem tazminatını hak eder. Kıdem tazminatı işe başlama tarihinden

itibaren geçen hizmetinin her tam yıl için 30 günlük brüt ücreti üzerinden hesaplanır. Kıdem tazminatı

için İş Kanununda zaman aşımı hükmü yoktur. Borçlar Kanununda ücret dışı alacaklar için 10 yıllık

zaman aşımı vardır.

Ünite 8

Apartman/Site/Toplu Yapı Yönetimi ile İlgili Belgeler


Başarılı yönetim sisteminin temelinde

apartman yönetimine ilişkin kanunlar ve yönetmelikler yer almaktadır. Yönetimin asıl amacı; apartmanın yönetimini kanunlara uygun, denetlenebilir ve şeffaf bir şekilde gerçekleştirip hem yasal açıdan hem de işleyiş bakımından apartman sakinlerinin sorun yaşamamalarını sağlamaktır.



Anagayrimenkul yönetiminde çeşitli belgeler hazırlanmalıdır. Örneğin; işletme projesini hazırlama ve site / apartman sakinlerinin masraflarını daire başına bölme ve tebliğ etmelidir. Masraflar, işletme defterine işlenmelidir. Notere defter onayı yaptırmalıdır. Kapıcı, kaloriferci veya bahçıvanın; SGK işe giriş bildirgesi ve aylık SGK bildirge ve bordrolarını hazırlamalıdır. SGK’lı işçilerin işe giriş ve çıkışlarında bölge çalışma müdürlüğüne verilecek resmi evrakların hazırlanması gereklidir.



APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPI YÖNETİMİNE İLİŞKİN BELGE, SÖZLEŞME VE DİLEKÇELER



Site yönetiminin yapması gereken hizmet adımları ve bunlara ilişkin hazırlanacak belgeler ve

uygulamalar şunlardır:

• Site sakinlerini bilgilendirme ve site tanıtım el kitabının hazırlanması ve dağıtılması

• Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması

• Site yönetim planının değerlendirilmesi ve uygulanması

• Site işletme projesinin yapılması ve tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi

• Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların düzenlenmesi

• Site sakinleri memnuniyet araştırması ve değerlendirmesi

• Siteyle ilgili tüm resmi evrakların kabulü, yazışmaların yapılması dosyalanması

• Yıllık faaliyet raporunun hazırlanması ve yıl sonunda genel kurula sunulması gerekir.



ANAGAYRİMENKULÜN HUKUKİ YÖNETİMİNE İLİŞKİN BELGELER

Komşuluk hukuku ile iyi niyet ve dürüstlük kuralları içinde uzlaşılamayan durumlarda ve yönetim

planında hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyeti hukuku, medeni hukuk, borçlar hukuku ve ilgili yasa hükümleri uygulanır.



BÜTÇE YÖNETİMİNE İLİŞKİN BELGELER

Sitenin mali yıl bütçesi kat malikleri kurulunda görüşülerek kabul edilmediyse, yönetim kurulu işletme

projesini hazırlar ve usulüne uygun bir şekilde tebliğ eder. Kesinleşmiş işletme projesi çerçevesinde

toplanacak avans ve aidatlar ile diğer gelirler sitenin mali bütçesini oluşturur. Bu bütçenin site ve

sakinlerinin yararına kullanılması ve tüm gelir-giderlerin belgelenerek dosyada saklanması esastır.



Bütçe yönetim hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır:

• Site resmi defterlerinin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması

• İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı

• Bina yönetimi ve 3. şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması

• Site personelinin tüm yasal işlemleri yapılması ile ücretlerinin ödenmesi

• Site gelir ve giderlerinin muhasebeleştirilmesi

• Her ay borç alacak çizelgelerinin blok panosunda duyurulması

• Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporunun sunulması

• Yıllık faaliyet raporunun yıl sonunda genel kurula sunulması

• Resmi defterlerin yıl sonunda notere kapattırılması



GÜVENLİK YÖNETİMİNE İLİŞKİN BELGELER



Apartman ve Sitelerde Güvenlik 5188 sayılı yasa gereğince sağlanır. İçişleri Bakanlığı’nın 08.11.2005

tarih ve 2005/117 sayılı genelgesinde Site ve Apartmanların özel güvenlik izni almaları gerektiği

belirtilmiştir. Bu nedenle Site/Apartman genel kurulunun veya yönetim kurulunun kararıyla valiliğe

müracaat edilerek özel güvenlik izni alınır veya bu konuda çalışan özel güvenlik firması görevlendirilir.



Güvenlik hizmetine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır:

• Risk analizi ve sitenin profilinin çıkartılması

• Giriş çıkış kontrolü ve ziyaretçi karşılama

• Standart devriye, gözetim ve kontrol

• Nokta güvenliği

• Kameralı güvenlik, tesis, bina ve çevre kontrol

• Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama işlemlerinin yapılması gereklidir.



Teknik Yönetime İlişkin Uygulamalar ve Belgeler;

Teknik yönetime ilişkin uygulamalar şunlardır;

• Elektrik, mekanik ve sıhhi tesisat sistemlerinin bakım ve kontrolünün yapılması

• Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolünün sağlanması

• Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımlarının gerçekleştirilmesi

• Asansörlerin bakım anlaşmaları ve rutin bakımlarının yapılması

• Santral ve telefon sistemlerinin bakım ve onarımının sağlanması

• Elektrik trafo, jeneratör ve hidroforların bakımının gerçekleştirilmesi

• Arıtma sistemleri, su kuyusu, havuz dairesi bakımının sağlanması

• Klima sistemleri ve bina otomasyon sistemleri bakımının yapılması

• Yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımı ve dolumu işlemlerinin yapılması

• Diğer işlerin bakım yapım ve kontrolüne ilişkin belgelerin hazırlanması gereklidir.



Temizlik Yönetimine İlişkin Belgeler ve Uygulamalar; Temizlik yönetimine ilişkin; blokların günlük temizliği, ortak alanların günlük temizliği, otoparkların temizliği, çöplerin toplanması, sert zeminlerin cilalanması, genel koruyucu temizlik ve ilaçlama, inşaat sonrası genel ve detaylı temizlik, dış cephe cam temizliği, haşere ilaçlama, su deposu temizliği ve baca temizliği gibi çalışmaların yapılması gereklidir.



-Havuz bakım hizmetlerine ilişkin; filtrasyon sistemi kontrolü, filtrasyon pompasının temizlenmesi,

havuz dip temizliği, havuz yüzey temizliği, savak kanallarının temizliği, tesisatın kontrolü, havuz suyu

kimyasallarının değerinin ölçülmesi ve havuz suyu kimyasallarının havuza atılmasına ilişkin uygulamalar yapılmaktadır.



-Bahçe Bakım Hizmetlerine ilişkin uygulamalar; ekim, biçim, budama, sulama, ilaçlama, gübreleme, tanzim ve düzenlemelerdir.



Kiralama Yönetimi

Kat malikleri tarafından bağımsız bölümler kiraya verilmesi durumunda, kiralama hizmetlerine ilişkin

hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır;

• Kira kontratının yapılması

• Kira ve depozitonun tahsilatının yapılması veya bankaya yatırılmasının sağlanması

• Su, elektrik ve doğalgaz faturalarının takibinin yapılması

• Site ortak gider ödemelerinin takibinin yapılması

• Kiracının ulaşabileceği acil destek hattının kurulması

• Gayrimenkulün tapu işlemlerinin yapılması

• Emlak vergi beyannamesinin hazırlanması ve takibinin yapılması

• Kiracı tahliye taahhütnamesinin hazırlanması gereklidir.



Sigorta Yönetimi

Apartman ve site kat malikleri kurulunun karar alması halinde anagayrimenkul ve sitenin sigortası yapılır. Sigorta yapılacak konular; konut hizmetleri, yangın, dahili su, terör, yangın, 3.şahıs sorumluluk ve emniyeti suiistimal sigortaları yapılabilir. Bu sigorta kapsamında sitenin oyun parkı, asansör, merdiven, kazan dairesi gibi paylaşılan alanlarının göreceği zararlar da teminat altındadır.



Sosyal Tesis Yönetimi

Site sosyal tesisleri gereksinimleri karşılamak için, günün stresinden uzaklaşıp keyifli zamanların ve toplu yaşamın gereği olarak oluşturulur. Fitness merkezinde form korunur, jogging ve bisiklet parkurunda hareketin önemi kavranır. Tenis kortu, basketbol, voleybol sahalarında spor yapmanın keyfine varılır. Kapalı havuz, sauna, türk hamamında vücut yorgunluktan arındırılır. Özetle, sosyal tesisler ve etkinliklerle yaşam enerjisi tazelenir. Spor Tesis Yönetim Hizmetlerine ilişkin çeşitli uygulamalar yapılmaktadır. Örneğin; sosyal tesis, fitness, jogging, spor tesisi, havuz, sauna, yeşil alan, site kafeterya çalışma ve kullanım kurallarına uyulması gereklidir.



Yönetici veya yönetim kurulu, anataşınmazın yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir. Ancak,

yönetim planı ya da kat malikleri kurulu, yöneticinin yetkili olduğu konuların sınırını çizmiş olabilir.

Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek işleri de, ancak kat malikleri kurulundan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi işlerin kat maliklerine ağır yükler

getireceğinin belirlenmesinde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır. Bu duruma uygun apartman yönetim planı

hazırlanmalıdır.

Apartman Yönetim Planı Örneği

a. Genel Hükümler

Yönetim planı, ............... İli, .............. İlçesi, ............ Mahallesi, .................. Caddesi, Tapunun .......

pafta, ......... ada, ........ parselinde kayıtlı ....................... m²'lik arsa ve üzerindeki .......... blokta toplam

............ bağımsız bölümden oluşan ..................... sitesi adlı sitedeki bloklar için kat maliklerini bağlayan

bir sözleşme hükmünde olup, site bu yönetim planına göre yönetilir. Blokların adları: .............. apartmanı,

............ apartmanı, ............. apartmanı ve ............... apartmanı'dır. (Madde 1)

Tapu siciline bağımsız bölüm olarak tescil edilen yerler dışında kalan bilumum yerler ortak yer olarak

kabul edilmiştir. Ortaklaşa kullanmaya ve faydalanmaya yarayan ortak yerler şunlardır: Otoparklar,

yollar, bahçe ve yeşil alanlar, trafo merkezi, su depoları, kanalizasyon sistemi, çevre ve bahçe aydınlatma

tesisatı,çatılar,kapıcı daireleri, havuzlar, saunalar, lokaller.......................vb. (Madde 2)

Site içindeki bağımsız bölümler toplam .......... blokta toplanmıştır. Beher blok .......... bodrum,

............. zemin, ................ normal ve çatı arası kattan müteşekkil olup sadece konut olarak

kullanılacaklardır. İşyeri veya ticaret yeri olarak kullanılamazlar. Ayrıca bağımsız bölümlere herhangi bir

eklenti vb yapılamayacağı gibi kahvehane, lokanta, birahane, gece kulübü, gazino, kumarhane, pansiyon,

sağlık ocağı, dispanser, hastahane, dershane, yurt ve okul ile siyasi parti veya spor kulübü veya vakıf veya

dernek merkez veya şubesi veya lokali ile her türlü gürültü çıkarabilecek sosyal ve ticari faaliyetlere

tahsis edilemez. (Madde 3)

Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına, daire maliklerinden biri veya o bağımsız bölümden

faydalanan veya kullanan kimse kusurlu bir hareketi ile sebep olmuşsa, ortak masraf o daire maliği

tarafından ödenir. Eğer diğer bağımsız bölüm malikleri ödemişlerse, yaptıkları ödemeler oranında sebep

olan şahsa karşı rücu hakları vardır. (Madde 4)

Bu yönetim planı ana gayrimenkulün tüm bağımsız bölüm maliklerini ve bunların mirasçıları ile

kiracılarını, bağımsız bölümleri sonradan veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan üçüncü kişileri de

bağlar. Yönetim planının veya maddelerinin değiştirilmesi için sitedeki bütün bağımsız bölüm

maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. (Madde 5)

Ortak kısımlar üzerinde kanunlara aykırı olarak bağımsız bölüm maliklerinin hakları ile bağdaşmayan

haklar kurulamaz, kira sözleşmeleri yapılamaz. Ancak bağımsız bölüm kiralandığı veya devredildiği

takdirde ortak kısımlar da o bağımsız bölümün arsa payı oranında kiralanmış ve devredilmiş sayılır.

(Madde 6)

Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ile diğer

kanunların emredici ilgili hükümleri uygulanır. (Madde 7)

Sizce, anagayrimenkün sigorta yapılması zorunlu mudur?

b. Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları

Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine ve korunmasına itina göstermeğe ve blokların

güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat malikleri kendilerine ait bulunan

bağımsız bölümlerde, blokların estetiğine ve dayanıklılığına halel getirmemek ve hariçten görünüşünü

bozmamak kayıt ve şartıyla bilcümle masraflar kendilerine ait olmak üzere istedikleri tadilatı

yaptırabilirler, ancak ortak kısımlardan olan bölme ve duvarlarda pencere ve kapı açamaz, kendi bağımsız



bölümüne balkon vb ilave edemez, dış cepheyi değiştirecek herhangi bir inşaat yapamazlar. (Madde 8)









Daire malik veya kullananları gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse de ortak yerleri

kullanırken hüsnüniyet kurallarına uymak zorundadır. Özellikle aşağıdakileri yapamazlar:

• Dairelerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim, çarşaf vb silkelemezler, su ve benzeri şeyler

dökemez, çöp vb atamazlar.

• Ortak yerlerde ve bahçede çamaşır vb asamazlar, kurutamazlar.

• Kendi bağımsız bölümü ile ortak yerlerde kedi, köpek, kümes hayvanları ile küçük ve büyükbaş

hayvanlar, at, eşek vb besleyemezler. Her türlü vahşi, yabani, yırtıcı veya tehlikeli hayvanları

kafeste veya muhafaza altında olsalar bile hiçbir şekilde site dahiline sokamazlar, bakamazlar.

Arıcılık veya ipekböcekçiliği yapamazlar.

• Ortak yerlerde münhasıran kendilerine ait olacak şekilde sebze, meyve vb. Ekip dikerek veya

yetiştirip bakamazlar.

• Kendi özel arabaları ile misafirlerinin arabalarını otopark olarak ayrılan yerlerin dışına park

edemezler, bırakamazlar.

• Dairelerde ve ortak yerlerde patlayıcı, yanıcı, pis kokulu vb maddeler bulunduramazlar.

• Özellikle geceleri yatma saatlerinde gürültü yapacak şekilde çamaşır makinesi, radyo, teyp, TV

vb. Cihazlar kullanılmasında başkalarını rahatsız etmemeye dikkat ederler. Daire sahipleri

birbirlerinin haklarına riayet etmek yek diğerini rahatsız etmemek hususunda kat malikleri

kurulunun bu hususta ekseriyetle alacağı kararlara uymak zorundadırlar. Kendi dairelerinde

diğer daire sahiplerini rahatsız edecek şekilde toplantılar düzenleyemezler; nişan, düğün gibi

toplantılarda öteki daire sahiplerini rahatsız etmemeğe itina ederler. Site içinde arabalarının

klaksonlarını çalmazlar.

• Bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri ahlak ve adabımıza, örf ve adetlerimize aykırı sayılacak

bir şekilde veya kumarhane olarak kullanamazlar.

• Bahçe ve ortak yerlerdeki çiçek ve çimlere basamazlar veya koparamazlar. Site dahilindeki

mevcut ağaçları titizlikle korumağa mecburdurlar. Hiçbir şekilde mevcut ağaçları kesemez veya

budayamazlar. Site dahilinin temiz ve bakımlı tutulması esas olup bahçelere hiç bir şekilde çöp

vb atamaz veya bırakamazlar. (Madde 9)

Kendi dairelerini kiraya verirken kiracılarının da bu siteyi oluşturan mensuplarından biri olduğu

gerçeğini daima göz önünde bulundurarak diğer daire sahiplerinin veya komşularının sosyal, kültürel ve

medeni seviyelerinden aşağı olmamasına azami itina ve titizliği göstermeye mecburdurlar. Normal aile

dışında şüpheli veya sabıkalı kimselere veya yabancı uyruklulara (mesela öğrenci veya araştırma grupları,

turist kafilesi, kaçak, suçlu veya zanlı gibi) kiraya veremezler. (Madde 10)

Kat Malikleri, diğer bağımsız bölümlerde eklenti veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların

giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa, buna izin vermek zorundadırlar.

Ancak bu gibi işlerin taraflarca en uygun bir zamanda yapılması ve bu izin nedeniyle kat malikleri ya da o

bölümde oturanların uğrayacakları zararların, izin verilen kimse tarafından derhal ödenmesi veya zararın

giderilmesi mecburidir. (Madde 11)





c. Genel ve Ortak Masraflara Katılma

Bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin veya işlerin genel giderlerine katılmağa ve borçlarını

ödemeğe mecburdurlar. Daire sahipleri apartmanların ortak giderlerinden;

• Kapıcı, bekçi, koruyucu, bahçıvan vb giderlerine ve bunlar için toplanacak avanslara (arsa payı

ne olursa olsun) eşit olarak,























Bütün ortak kısımların, bilumum bahçe, yol, park, otopark, çocuk bahçesi ve çevrenin, sabit

tesislerin (bekçi evi, aydınlatma direkleri, trafo merkezi, bahçe duvarları, bahçe sulama devreleri

vb gibi) bakım, onarım, düzenleme koruma ve yenileme giderleriyle ortak tesislerin işletme

giderlerine (su motoru, çöplerin alınması, çevre aydınlatılması, garajların aydınlatılması vb gibi)

ve kat malikleri kurulunca kararlaştırılan ve ortak giderler için toplanacak avansa kendi arsa

payları oranınca katılırlar.

• Özellikle bulundukları apartman dahilinde ve o apartmana ait olup diğer apartmanları

ilgilendirmeyen ortak giderlere ise (yakıt gideri, çatı onarımı, çatıdaki müşterek TV anteni

bakımı, apartmanın kalorifer kazanı, hidroforu, asansör bakımı vb gibi) kendi arsa payları

oranında ve diğer apartmanları karıştırmaksızın katılırlar. (Madde 12)

Daire maliklerinden hiçbiri kendi ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya

bunlardan yararlanmağa lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle gider veya avans payını

ödemekten kaçınamaz. Bağımsız bölüm kiraya verilmişse avanstan veya ortak giderlerden kendisine

düşen payı bir hafta içinde ödemeyen daire sahibinin borcu, başkaca bir ihtara lüzum görülmeksizin, kira

alacağına mahsuben kiracıdan alınır. Bu yolla da alınamazsa ilgili kanunlar çerçevesinde ipotek ve haciz

hakkın tescil edilebilir. (Madde 13)

Daire sahipleri ile dairelerde oturan veya faydalananlar, borç ve yükümlülüklerin yerine

getirilmesinde müteselsilen sorumludurlar veya diğer tabirle öngörülen mükellefiyetin, bağımsız bölümde

kiracı veya başka bir sıfatla faydalanmakta olan şahıslar tarafından da yerine getirilmesini temin etmekle

yükümlüdürler. (Madde 14)

Daire sahipleri, kiracıları değiştikçe bunların kimliklerini







d. Yönetim Organları ve Kat Malikleri Kurulu

Sitedeki yönetim organları; site kat malikleri kurulu, site yönetim kurulu, site denetim kurulu,

apartman kat malikleri kurulu, apartman yönetim kurulu, apartman denetim kurulundan ibarettir.

Site kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun sitedeki

bütün bağımsız bölüm malikleri bu kurulun birer tabii üyesidir. Daire sahipleri toplantılarda bizzat

bulunabilecekleri gibi yerine bir temsilci de gönderebilirler. Temsilci, kurula hitaben yazılı bir belge ile

tayin edilir. Malik olmayan bir kimse ikiden fazla kimseyi temsil edemez. Daire sahibi ise kendinden

başka iki kişiyi daha temsil edebilir.

Bütün daire sahipleri ile onların varisleri veya o bağımsız bölümün kiracıları veya başka sebeplerle

oturanlar veya faydalananlar veya o bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler ile Yönetici ve denetçiler,

Site kat malikleri ile Apartman kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla mükelleftirler. (Madde 17)

Apartman kat malikleri kurulu her sene Mayıs ayının ilk yarısında, Site kat malikleri kurulu ise 2.

Yarısında toplanır. Toplantıların nerede ve hangi saatte yapılacağı ve gündemi site yöneticisi tarafından

tüm daire sahiplerine veya dairelerden faydalananlara taahhütlü mektup veya imza karşılığında bir hafta

önce tebliğ edilir. Bağımsız bölümlerin birden fazla paydaşının bulunması halinde paydaşlardan herhangi

birine yapılan tebligat diğer paydaşlara da aynen yapılmış sayılır. Site içinde bizzat oturmayan daire

sahipleri adres değişikliklerini site yöneticisine veya kendi apartman yöneticisine vaktinde bildirmemişse

itiraz hakkını kaybeder. İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması halinde

ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Madde 18)

Gerektiğinde yönetici, denetici veya daire sahiplerinin üçte birinin yazılı çağrısı üzerine olağanüstü

toplantılar yapılabilir. Olağanüstü toplantılarda toplantının sebebi yazılı olarak tespit edilen toplantı

gününden en az 15 gün evvel daire sahiplerine imza mukabili veya taahhütlü mektup ile tebliğ edilir. Bu

yazıda toplantının günü yeri ve saati belirtilir. Masraflar site yöneticisi tarafından genel giderlerden

ödenir.





Olağanüstü toplantı aynı şekilde her apartman için kendi bünyeleri içinde de ayrı ayrı kendi yönetici,

denetçi veya apartman daire sahiplerinin üçte birinin çağrısı üzerine yapılıp kendi iç bünyeleri için karar

alabilirler. (Madde 19)

Site kat malikleri kurulunda yalnız o toplantının gündeminde bulunan maddeler görüşülebilir. Ancak

toplantıda mevcut üyelerin üçte biri isterse başka hususlar da gündeme alınarak görüşülebilir. Site kat

malikleri kurulu o toplantıyı yönetmek üzere aralarından birini başkan seçer. (Madde 20)

Her bağımsız bölüm sahibinin bir oyu vardır. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, her

bağımsız bölümü için bir oy hakkın vardır. Bir bağımsız bölüme birden fazla kimse malik ise, içlerinden

vekalet verecekleri birisi onları temsil eder. Ayrıca hepsinin birden ortaklaşa bir kişiye vekalet vermeleri

de mümkündür. Kat maliklerinden her biri, öteki kat maliki veya üçüncü kişi (mesela kiracısı gibi)

tarafından vekalet verilerek temsil olunabilirler. Ancak bir kimsenin asaleten ve vekaleten sahip olduğu

oy sayısı, bütün oyların üçte birini geçemez. Daire sahiplerinden biri reşit değilse velisi, kısıtlı ise vasisi

tarafından temsil edilir. Bu durumdaki daire sahibi Site ve apartman genel kurullarına ve görüşmelere

katılabilir fakat o konu hakkında oy kullanamaz. (Madde 21)

Site kat malikleri kurulu ile apartman yönetim kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından

yarısından fazlasıyla toplanır. Kararlarını çoğunlukla verir. Yeterli sayı sağlanamadığı için ilk toplantı

yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır, ancak bu toplantıda çoğunluk aranmaz ve

katılanların ekseriyeti ile karar verilir. (Madde 22)

Site kat malikleri kurulunca alınan kararlar site yöneticisi tarafından o toplantıya katılmamış maliklere

ve bağımsız bölümde kiracı varsa ona usulüne uygun olarak duyurulur. Aynı şekilde apartman kurulunca

alınan kararlar da o apartman yöneticisi tarafından kendi apartman sakinlerine uygun şekilde duyurulur.

(Madde 23)

Site kat malikleri kurulu ile bina kat malikleri genel kurulu kararları birbirlerinden tamamen farklı

defterlere yazılarak toplantıya katılanlarca imzalanır. Karara muhalif olanlar muhalefet şerhlerini deftere

düşerek imza ederler. Her iki defterin de (1) den başlayarak sırayla giden sayfa numaraları taşıması ve her

sayfasının noterlikçe mühürlenmiş ve onaylanmış olması şart ve mecburidir. (Madde 24)

e. Site Yönetimi; Yönetici ve Denetçiler

Apartman Yönetimi; Apartman Yöneticisi ve Yardımcısı

Her apartmandaki kat malikleri kurulu, her yıl mayıs ayının ilk yarısında yapacağı olağan

toplantısında kendi aralarından veya dışarıdan, arsa payı ve sayı çokluğu ile kendi apartman yöneticisi ile

yönetici yardımcısını ve 2 denetçiyi seçerler. Apartman yöneticisi aynı zamanda site yönetim kurulunun

da tabii üyesidir. Yönetim kurulu üyeleri 1 yıl için seçilirler. Eski yöneticinin seçilmesi mümkündür.

Yöneticilere bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ve şartları ancak site genel kurulunca

karara bağlanır. Yönetici dışarıdan atanmışsa kendisiyle sözleşme yapılır; bu durumda yöneticiden

teminat istenebilir. (Madde 25)

Yönetici Kat Mülkiyet Kanunu ve sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında özellikle aşağıdaki işleri

görür:

• Bina kat malikleri kurulunca verilen kararları uygular.

• Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması vb için gerekli tedbirleri alır.

• Ana gayrimenkulün, ortak tesis ve eklentilerin yönetimi, bakımı, onarımı ve işler halinde

tutulması için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi; borç ve

mükellefiyetini yerine getirmeyen daire sahipleri hakkında dava ve icra takibi yapar.

• Seçilmesini izleyen 10 n 10 gün içinde İşletme projesini hazırlayarak imza karşılığında daire

sahiplerine sunar.



















Bu projede;

• Ana gayrimenkulün ve ortak yerlerin bir yıllık yönetimine dair tahmini gelir ve gider tutarları,

• Bütün giderlerden her bağımsız bölüm sahibine arsa payı oranında düşecek miktar,

Tahmini giderleri karşılamak üzere her daire sahibinin ortak giderlerden hissesine düşen miktara

göre vermesi gereken avans tutarı ve avansları ödeme zamanı gösterilir. (kat maliklerinden biri

bu projeye, kendisine yasal yoldan tebliğinden başlayarak 15 gün içinde itiraz ederse durum kat

malikleri kurulunca incelenir ve proje hakkında bir karar verilir veya yeni proje hazırlanır.)

• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündeminin hazırlanması ve bu çağrı yapılırken

denetçi raporlarının bir suretinin eklenmesini sağlar.

• Apartmanda istihdam edilecek kimselerin çalışmalarına nezaret eder. Onların maaşlarını öder.

Görevlerini aksatmaları veya herhangi bir sebeple devam edememeleri halinde yerlerine geçici

olarak yenilerini alır veya tayin eder. Binada çalışacak müstahdemin adedine, vasfına ve

ücretlerine kat malikleri kurulu karar verir, ancak tayinlerini yönetici yapar. Müstahdemler,

yöneticinin emir ve denetimi altındadırlar. Binada çalışacak kişilerle ayrı ayrı iş akdi yapar,

görev ve mesuliyetleri ile ücret ve sosyal haklarını kendileriyle yapılan sözleşmede belirtir. İcabı

halinde müstahdemleri işten çıkarmada tam yetkilidir.

• Mayıs ayında yapılan toplantılarda gelir ve giderin hesabını apartman kat malikleri kuruluna

sunar.

• Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defter

ile diğer tüm belgelerin en az 10 yıl süre ile saklanmasını sağlar,

• İcabında apartmanda can ve mal emniyeti açısından lüzumlu ve acil gördüğü her tedbiri alır ve

bunlar için ödemelerde bulunabilir. (Madde 26)

Apartman Denetçileri

Kat malikleri kurulu olağan toplantılarında apartman yöneticisinin ve yardımcısının denetimini

yapmak üzere ayrıca kendi aralarında en az iki kişiyi denetçi olarak seçer. Denetçiler kat malikleri

dışından seçilemezler. Denetçiler münferiden veya birlikte yönetici ve yardımcısını her zaman

denetleyebilirler. Herhalukarda yılda en az bir kere olmak üzere denetleme neticelerini ve düşüncelerini

yazılı olarak olağan toplantılarda kat malikleri kuruluna sunarlar. Bu rapor çoğaltılarak bir örneği

taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat maliklerine gönderilir veya imza karşılığı

verilir. (Madde 27)

Site Yönetimi: Site Yöneticisi ve Yardımcısı

Site yönetim kurulu 5 kişiden oluşur. Apartman yöneticileri bu kurulun tabii üyesidir. 5. kişi ise site

kat malikleri kurulu tarafından apartman yönetici yardımcıları arasından seçilir.

Yönetim kurulu kendi aralarında gizli oyla site yönetici ile yardımcısını seçerler. Yönetici ve yönetim

kurulu üyeleri 1 yıl için seçilirler. Eski yöneticinin tekrar seçilmesi mümkündür. Yöneticiye bir ücret

verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ver şartları site genel kurulunca kararlaştırılır. Yönetici

dışarıdan atanmışsa kendisiyle sözleşme yapılır; Bu durumda yöneticiden teminat istenebilir. (Madde 28)

Site yöneticisi, sitenin idari açıdan en üst düzeydeki yetkili kişisi olup aynı zamanda site yönetim

Kurulunun da başkanıdır. Başlıca görevleri şöyledir:

a. Site kat malikleri kurulunca verilen kararları uygular,

b. Sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilen yönetim planı

maddelerini en geç bir ay içinde tapu müdürlüğüne ibraz ederek siciline kaydettirir.

c. İcabında sitede can ve mal emniyeti açısından lüzumlu ve faydalı görüldüğü her tedbiri resen

alabilir ve bunlar için ödemelerde bulunabilir.

d. Site kat malikleri kurulunca karar verilmişse bağımsız bölümler dışında ortak yerlerdeki eklenti

ve tesislerin sigorta ettirilmesini sağlar.

























e. Sitedeki müstahdemler site yöneticisinin emir ve denetimi altındadır. İcabı halinde

müstahdemleri işten çıkarmada tam yetkilidir.

f. Site kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılmasını, gündeminin hazırlanmasını ve bu çağrı

yapılırken denetçi raporlarının bir suretinin de eklenmesini sağlar,

g. Ortak yerlerin bir yıllık yönetimine dair tahmini gelir ve gider tutarlarını yaparak bağımsız

bölüm maliklerinin bilgisine sunar,

h. Mayıs ayının 2. yarısında yapılan toplantılarda gelir ve giderin hesabını site kat malikleri

kuruluna sunar

i. Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defter

ile diğer tüm belgelerin en az 10 yıl süre ile saklanmasını sağlar,

j. Siteyi resmi ve özel kişiler nezdinde temsil eder,

k. Kat maliklerinin veya kiracıların kapalı otoparktan yararlanma şeklini düzenler, icabında

dönüşümlü olarak kullanılması için planlar yapar. (Madde 29)

Site Denetçileri

Site denetim kurulu 3 kişiden oluşur. Site kat malikleri kurulunca kat malikleri arasından seçilirler.

Bilahare aralarından birini başkan seçerek site yönetim kurulu başkanlığına yazıyla bildirirler. (Madde

30)

Denetim kurulunun da görevi aynen yönetim kurulunda olduğu gibi bir yıl olup yeniden denetçi

olarak seçilmek mümkündür; Ancak kişi üst üste 2 yıldan fazla denetçilik yapamaz. Denetim kurulu

olarak veya münferiden yönetim kurulunun her türlü faaliyetini ve tasarrufunu denetlemek ve ara

raporları vermek ve reylere iştirak etmemek kaydıyla yönetim kurulu toplantılarında hazır bulunmak

yetkilerini haizdirler. (Madde 31)

Denetim Kurulu seçildikleri bir yıllık süre zarfında yaptıkları denetimlerini, Herhalukarda yılda en az

bir kere olmak üzere denetleme neticelerini, Yönetim kurulu faaliyet ve sarfiyatlarını ve sitenin durumunu

bildirir raporlarını site kat malikleri kurulunun bilgisine sunulmak üzere 15 gün önce yönetim kuruluna

tevdi ederler. (Madde 32)

Denetim kurulu raporları biri başkana ait olmak üzere en az iki denetçinin imzasını havi olacaktır.

(Madde 33)

....../...../20... tarihinde düzenlenen işbu yönetim planının metin ve muhtevası, aşağıda kimlikleri yazılı

gayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak arzularına uygun olduğunu ve oybirliğiyle

kabul ve imzaladıklarını beyan ederler. (Madde 34)